QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 154/2014/DS-GĐT VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Ngày 18 tháng 4 năm 2014, tại trụ sở Cơ quan thường trực của Tòa án nhân dân tối cao tại phía Nam đã mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa các đương sự là:

Nguyên đơn:

Bà Nguyễn Thị Phi Ngân, sinh năm 1965

Ông Văn Phước Vui, sinh năm 1962

Cùng địa chỉ: số 35A đường Lê Văn Tao, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An.

Bị đơn:

Bà Lương Thị Lỹ, sinh năm 1962

Ông Trần Văn Sự, sinh năm 1956

Cùng địa chỉ: số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An.

Địa chỉ liên lạc: số 109 đường Trương Định, phường 1, thành phố Tân An, tỉnh Long An.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An.

Người đại diện theo ủy quyền: ông Nguyễn Bá Minh

2. Ông Lý Thế Hùng, sinh năm 1983

Địa chỉ: số 316/3 Quốc lộ 62, phường 6, thành phố Tân An, tỉnh Long An

3. Bà Trần Thị Thật, sinh năm 1960

Địa chỉ: số 449/4/3/7 đường Hùng Vương, phường 12, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN THẤY

Theo đơn khởi kiện ngày 19/5/2010 của nguyên đom Nguyên Thị Phi Ngân — Vãn Phước Vui và lời trình bày của ông Nguyễn Anh Trí là người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của nguyên đơn: Vào ngày 02/4/2010 bà Lỹ, ông Sự có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Ngân và ông Vui căn nhà và đất tại số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An với giá 1.040.000.000 đồng; bà Ngân, ông Vui đã giao cọc trước là 200.000.000 đồng, và có làm giấy biên nhận đặt cọc.

Nhưng sau khi nhận cọc và tiến hành các thủ tục ký kết họp đồng thì cơ quan quản lý đô thị cho biết chỉ giới xây dựng đường Huỳnh Việt Thanh là 8m, vị trí hẻm dưới bên hông nhà là 3m. Vị trí này khi xây dựng phải vạt góc theo quy chuẩn để đảm bảo tầm nhìn là 3m X 3m, nên phía bà Ngân và ông Vui cho rằng phần đất trên khi xây dựng sẽ bị mất diện tích phía trước và phía hông so với hiện trạng thực tế do nằm trong lộ giới và hẻm giới. Nhưng khi thỏa thuận giao kết và đặt cọc, phía ông Sự và bà Lỳ không cung cấp thông tin này cho bà Ngân và ông Vui biết, từ đó bà Ngân ông Vui cho là bà Ngân ông Vui bị nhầm lẫn nên yêu cầu tòa án hủy bỏ giao kết hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/4/2010 giữa bà Ngân, ông Vui với bà Lỹ, ông Sự; đồng thời buộc bà Lỹ, ông Sự trả lại 200.000.000đồng tiền đặt cọc cho bà Ngân, ông Vui.

Bị đơn bà Lương Thị Lỹ và ông Trần Văn Sự trình bày:

Vào ngày 02/4/2010, ông bà có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Ngân, ông Vui căn nhà và đất tại số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An với giá 1.040.000.000 đồng, bà Ngân, ông Vui có giao cọc trước là 200.000.000 đồng và có làm giấy nhận cọc.

Trước khi mua bán 2 bên không có thỏa thuận về việc cung cấp thông tin nhà và đất. Nay bà Ngân, ông Vui không tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán ông, bà không đồng ý. về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đối với căn nhà nêu trên ông Sự trực tiếp giao cho Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An để nhờ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng trung tâm cho bà Ngân, ông Vui mượn chưa lấy lại được nên ông Sự yêu cầu bà Ngân, ông Vui trả lại cho trung tâm để trung tâm trả lại cho ông Sự.

Người có quyền lợi nghĩa vụ Hên quan ông Lý Thế Hùng trình bày: Ông là nhân viên của Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An, vào tháng 02/2010 ông có nhận hồ sơ làm thủ tục chuyển nhượng nhà và đất giữa bà Ngân ông Vui và bà Lỹ ông Sự do ông Sự giao. Sau khi có kết quả trả lời về thông tin nhà đất đối với căn nhà nêu trên thì 02 bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng, ông Vui có đến mượn hồ sơ và giữ luôn bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho đến nay.

Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An do ông Nguyễn Bá Minh đại diện theo ủy quyền trình bày: Vào tháng 4/2010, ông Sự và ông Vui có đến trung tâm nhờ làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất, ông Lý Thế Hùng là nhân viên trung tâm nhận thực hiện, sau đó ông Vui đến mượn hồ sơ và giữ luôn bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho đến nay; nên trung tâm yêu cầu ông Vui và bà Ngân trả lại cho trung tâm để trung tâm trả lại cho ông Sự. Bà Trần Thị Thật trình bày: căn nhà và đất tại số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An là tài sản của bà Lỹ và ông Sự, bà chỉ là người ở nhờ và không có quyền lợi gì đối với căn nhà trên nên bà không có yêu cầu gì trong vụ án này.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 168/2010/DSST ngày 27/10/2010, Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An quyết định:

Chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị Phi Ngân và ông Văn Phước Vui, hủy bỏ giao kết hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Phi Ngân, ông Văn Phước Vui với bà Lương Thị Lỹ, ông Trần Văn Sự thỏa thuận ngày 02/4/2010.

Buộc bà Lương Thị Lỹ, ông Trần Văn Sự có trách nhiệm hoàn lại tiền cọc đã nhận của bà Nguyễn Thị Phi Ngân và ông Văn Phước Vui là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).

Bà Nguyễn Thị Phi Ngân và ông Văn Phước Vui có trách nhiệm hoàn trả cho Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của căn nhà và đất tọa lạc tại số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An để Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An hoàn hồ sơ đã nhận cho ông Sự.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về tiền lãi, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 29/10/2010, ông Trần Văn Sự và bà Lương Thị Lỹ có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 57/2011/DS-PT ngày 07/3/2011, Tòa án nhân dân tỉnh Long An quyết định:

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Trần Văn Sự và bà Lương Thị Lỹ.

Cải sửa một phần bản án sơ thẩm số 168/2010/DSST ngày 27/10/2010 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Am.

Bác yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Phi Ngân và ông Văn Phước Vui về việc xin hủy họp đồng đặt cọc ngày 02/4/2010 đối với ông Trần Văn Sự và bà Lương Thị Lỹ để đòi 200.000.000đ tiền cọc.

Buộc ông Văn Phước Vui và bà Nguyễn Thị Phi Ngân phải trả giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở do ông Trần Văn Sự đứng tên cho Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An để Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An trả lại cho ông Trần Văn Sự trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án.

Nếu hết thời hạn nêu trên bên ông Sự không được trả giấy thì bên ông Sự có quyền họp thức hóa lại giấy tờ nhà và đất số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An.

Mọi chi phí làm thủ tục hợp thức hóa nhà đất bên bị Tòa án Tòa án buộc trả giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở phải trả lại cho bên ông Sự băng bản án khác nếu có tranh chấp và kiến nghị các cơ quan chức năng thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và auyền sử dụng đất ở của ông Sự (giấy cũ) để cấpgiấy mới cho ông Sự.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí và việc thi hành án theo luật định.

Ngày 24/6/2011, bà Nguyễn Thị Phi Ngân và ông Văn Phước Vui có đơn đề nghị kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm với lý do hợp đồng đặt cọc vô hiệu là do khách quan nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.                                                                                    

Tại Quyết định kháng nghị số 19/2014/KN-DS ngày 08/01/2014, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 57/2011/DS-PT ngày 07/3/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An, đề nghị Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 168/2010/DSST ngày 27/10/2010 của Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An.

Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm nhân dân sát tối cao đề nghị chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

XÉT THẤY

Ông Văn Phước Vui và bà Nguyễn Thị Phi Ngân khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 02/4/2010, đồng thời yêu cầu ông Trần Văn Sự, bà Lương Thị Lỹ trả lại cho ông Vui bà Ngân 200.000.000đồng vì cho rằng vào ngày 02/4/2010, ông Sự bà Lỹ và ông Vui bà Ngân ký hợp đồng đặt cọc có nội dung ông Sự bà Lỹ chuyển nhượng cho ông Vui bà Ngân căn nhà và đất tại số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phổ Tân An, tỉnh Long An với giá 1.040.000.000 đồng; ông Vui bà Ngân đã giao 200.000.000đồng tiền đặt cọc; sau khi đặt cọc, hai bên tiến hành thủ tục để ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định thì Phòng quản lý đô thị thành phô Tân An, tỉnh Long An có văn bản xác nhận chỉ giới xây dựng đường Huỳnh Việt Thanh là 8m (tính từ tim đường vào), vị trí hẻm giới bên hông nhà là 3m (tính từ tim hẻm), vị trí này nếu xây dựng phải vạt góc theo quy chuẩn để đảm bảo tầm nhìn 3m X 3m nhưng khi ký hợp đồng đặt cọc, ông Sự bà Lỹ không cung cấp thông tin này.

Phía ông Trần Văn Sự, bà Lương Thị Lỹ cho rằng trước khi mua bán, hai bên không có thỏa thuận về việc cung cấp thông tin nhà và đất, nên không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của ông Văn Phước Vui và bà Nguyễn Thị Phi Ngân.

Các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thể hiện, theo “Giấy nhận cọc bán nhà” ngày 02/04/2010 không xác định diện tích căn nhà và đất tại số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An; cũng không xác định có phần diện tích nằm trong lộ giới, hẻm giới. Theo lời khai của bà Nguyễn Thị Phi Ngân, ông Văn Phước Vui thì khi ký họp đồng đặt cọc, bà Ngân và ông Vui không biết được thông tin nhà và đất nêu trên nằm trong quy hoạch lộ giới, hẻm giới do ông Trần Văn Sự, bà Lương Thị Lỹ không cung cấp thông tin này. Còn theo lời khai của ông Trần Văn Sự và bà Lương Thị Lỹ thì khi ký họp đồng đặt cọc bản thân ông Sự, bà Lỹ cũng không biết căn nhà và đất tại số 154 Huỳnh Việt Thanh nằm trong quy hoạch lộ giới và hẻm giới nên không thể cung cấp cho bà Ngân, ông Vui. Trên thực tế, sau khi các bên tiến hành các thủ tục để ký kết họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng thì ông Trần Văn Sự có đơn đề nghị Phòng Quản lý đô thị thành phố Tân An cung cấp thông tin về nhà đất chuyển nhượng có bị thu hồi, quy hoạch hay không và ngày 16/4/2010, Phòng Quản lý đô thị có văn bản xác nhận chỉ giới xây dựng đườnệ Huỳnh Việt Thanh là 8m (từ tim đường vào); vị trí hẻm giới bên hông (hẻm 156) là 3m (tính từ tim hẻm); vị trí này nếu xây dựng phải vạt góc chéo theo quy chuẩn đảm bảo tầm nhìn 3m X 3m. Như vậy, tại thời điểm ký kết họp đồng đặt cọc cả bên bán và bên mua đều không biết trước thông tin nhà và đất chuyển nhượng có phần diện tích nằm trong quy hoạch hẻm giới, lộ giới hay không.

Do đó, hợp đồng đặt cọc ngày 02/4/2010 trong trường hợp này bị vô hiệu do yếu tố khách quan, các bên đều không có lỗi nên các bên chỉ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tòa án cấp sơ thấm chấp nhận nhận yêu cầu khởi kiện của ông Văn Phước Vui và bà Nguyễn Thị Phi Ngân, hủy họp đồng đặt cọc ngày 02/4/2010 giữa ông Trần Văn Sự, bà Lương Thị Lỹ và ông Văn Phước Vui, bà Nguyễn Thị Phi Ngân, đồng thời buộc ông Trần Văn Sự và bà Lương Thị Lỹ phải trả lại 200.000.000 đồng tiền đặt cọc cho ông Văn Phước Vui, bà Nguyễn Thị Phi Ngân là có cơ sở. Còn Tòa án cấp phúc thẩm bác yêu cầu khởi kiện của ông Văn Phước Vui và bà Nguyễn Thị Phi Ngân về việc xin hủy họp đồng đặt cọc ngày 02/4/2010 đối với ông Trần Văn Sự, bà Lương Thị Lỹ và không buộc ông Trần Văn Sự và bà Lương Thị Lỹ trả lại 200.000.000 đồng tiền đặt cọc cho ông Văn Phước Vui, bà Nguyễn Thị Phi Ngân là không đúng pháp luật.

Vì vậy, cần chấp nhận kháng nghị trên của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 57/2011/DS-PT ngày 07/3/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Bởi các lẽ trên,

Căn cứ khoản 2 Điều 291 và Điều 298 Bộ luật tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH

Chấp nhận kháng nghị số 19/2014/KN-DS ngày 08/01/2014 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 57/2011/DS-PT ngày 07/3/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 168/2010/DSST ngày 27/10/2010 của Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An về vụ án “Tranh chấp quyên sử dụng đât” giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Phi Ngân, ông Văn Phước Vui với bị đơn là bà Lương Thị Lỹ, ông Trần Văn Sự và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khác.