QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 161/2014/DS-GĐT NGÀY 18/04/2014 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Ngày 18 tháng 04 năm 2014 tại trụ sở Cơ quan thường trực Tòa án nhân dân tối cao tại phía Nam mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất’’ giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Anh Nguyễn Huy Phương, sinh năm 1985

Địa chỉ: 122 Thánh Mầu, phường 7, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng

Bị đơn:

1. Anh Trần Hữu Tính, sinh năm 1981

2. Chị Kiều Thị Đào, sinh năm 1980

Địa chỉ: số 13/25 Trần Phú, phường 4, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Võ Thị Thanh Thúy, sinh năm 1963

Địa chỉ: 238A đường 21/8 thành phố Phan Rang - Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận

2. Anh Dương Vĩnh'Phát, sinh năm 1988

3. Chị Trần Thị Hương, sinh năm 1983

4. Cháu Dương Trần Gia Như, sinh năm 2008

5. Cháu Dương Trần Gia Hưng, sinh năm 2012

Cùng địa chỉ: 04 Triệu Việt Vương, phường 3, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng

NHẬN THẤY

Theo đơn khởi kiện ngày 24/10/2012 và những lời khai tiếp theo, nguyên đơn, anh Nguyễn Huy Phưomg trình bày:

Ngày 23/06/2013, anh ký họp đồng với vợ chồng anh Trần Hữu Tính, chị Kiều Thị Đào để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo họp đồng này, anh Phưomg nhận chuyển nhượng nhà đất trên diện tích 78,15m² thuộc thửa số 103 tờ bản đồ số C.71.I.D tại số 4 Triệu Việt Vương, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng với giá 600.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng được lập tại Phòng công chứng Vạn Tín, thành phố Đà Lạt. Anh đã giao đủ tiền cho anh Trần Hữu Tính và chị Kiều Thị Đào, làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong vào ngày 28/06/2012. Tuy nhiên, cho đến nay, anh đã nhiều lần yêu cầu nhưng anh Trần Hữu Tính và chị Kiều Thị Đào chưa bàn giao nhà đất cho anh. Do vậy, anh khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết buộc anh Tính, chị Đào phải giao nhà đất theo như họp đồng chuyển nhượng.

Bị đơn, anh Trần Hữu Tính trình bày: Anh xác nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như anh Nguyễn Huy Phương trình bày là đúng. Lý do hiện nay anh chưa giao nhà đất cho anh Nguyễn Huy Phương như sau:

Năm 2009, do thiếu tiền nên anh đã ký họp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với nhà đất nêu trên với bà Võ Thị Thanh Thúy với giá là 640.000.000đồng. Anh đã nhận số tiền 440.000.000đồng và thỏa thuận khi nào bà Võ Thị Thanh Thúy giao đủ tiền sẽ làm thủ tục sang nhượng. Tuy nhiên, bà Võ Thị Thanh Thúy không thực hiện nghĩa vụ như đã cam kết. Hợp đồng chuyển nhượng giữa anh với bà Võ Thị Thanh Thúy chỉ lập bằng giấy tay và chỉ có một mình anh ký tên.

Nay, anh đồng ý giao nhà đất cho anh Nguyễn Huy Phương và đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng với bà Võ Thị Thanh Thúy, anh sẽ trả lại số tiền đã nhận cho bà Thúy.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Bà Võ Thị Thanh Thúy trình bày:

Ngày 16/01/2009, bà đã ký họp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất với anh Trần Hữu Tính với giá là 640.000.000đồng. Bà đã giao số tiền 440.000.000 đồng (trong đó, đặt cọc 50.000.000 đồng, giao tiếp một đợt là 250.000.000đồng, và một đợt khác 140.000.000đồng). Anh Trần Hữu Tính đã giao nhà cho bà quản lý sử dụng. Bà đã tôn tạo, sữa chữa thêm với chi phí là 100.000.000đồng và cho gia đình con trai là vợ chồng anh Dương Vĩnh Phát, chị Trần Thị Hương và các cháu là Dương Trần Gia Như và Dương Trần Gia Hưng ở.

Bà Võ Thị Thanh Thúy đề nghị Tòa án công nhận họp đồng chuyển nhượng được ký kết giữa bà với anh Tính, bà sẽ thanh toán số tiền 200.000.000đồng còn thiếu.

Anh Dương Vĩnh Phát và chị Trần Thị Hương trình bày: Việc mua bán giữa bà Thúy với anh Tính, anh chị không tham gia, không đóng góp tiền, bà Thúy đã cho anh chị ở tại đây. Anh chị đề nghị không chấp nhận yêu cầu của anh Nguyễn Huy Phương và vợ chồng ông Trần Hữu Tính và bà Kiều Thị Đào.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 07/2013/DS-ST ngày 12/03/2013, Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Huy Phương; chấp nhận yêu cầu phản tố của anh Trần Hữu Tính, chị Kiều Thị Đào về việc “Tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất"

Công nhận hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Nguyễn Huy Phương và vợ chồng anh Trần Hữu Tỉnh, chị Kiều Thị Đào, căn nhà có diện tích xây dựng 60,63m² tọa lạc trên lô đất có diện tích 78,15m² thuộc thửa 103 tờ bản đồ C.71.I.D tại số 4, đường Triệu Việt Vương, phường 4, thành phố Đà Lạt thuộc quyền sở hữu, sử dụng của anh Nguyễn Huy Phương.

Hủy hợp đồng mua bản nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 16/01/2009 giữa anh Trần Hữu Tính và bà Võ Thị Thanh Thúy.

Buộc vợ chồng anh Trần Hữu Tính, chị Kiều Thị Đào có trách nhiệm thanh toán cho bà Vồ Thị Thanh Thủy sổ tiền 498.250.000 đồng (bốn trăm chỉn mươi tám triệu hai trăm năm mươi ngàn đồng).

Anh Nguyễn Huy Phương có trách nhiệm thanh toán cho bà Võ Thị Thanh Thúy số tiền 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng).

Bà Thúy và các con có trách nhiệm giao căn nhà tọa lạc tại sổ 4 đường Triệu Việt Vương, phường 4, thành phố Đà Lạt cho anh Nguyên Huy Phương.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và nghĩa vụ thi hành án của đương sự.

Ngày 27/03/2013, anh Nguyễn Huy Phương (do bà Hồ Thị Lệ Thao đại diện ủy quyền) và bà Võ Thị Thanh Thúy có đơn kháng cáo.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 83/2013/DS-PT ngày 14/08/2013, Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng quyết định:

Chấp nhận một phần kháng cáo cùa bà Hồ Thị Lệ Thao, đại diện ủy quyền của anh Nguyễn Huy Phương, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Võ Thị Thanh Thủy. Sửa án sơ thẩm xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Huy Phương; chấp nhận yêu cầu phản tố của anh Trần Hữu Tính, chị Kiểu Thị Đào về việc “Tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất"

Công nhận hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Nguyễn Huy Phương và vợ chồng anh Trần Hữu Tỉnh, chị Kiều Thị Đào, căn nhà có diện tích xây dựng 60,63m² tọa lạc trên lô đất có diện tích 78,15m² thuộc thửa 103 tờ bản đồ C.71.I.D tại sổ 4, đường Triệu Việt Vương, phường 4, thành phố Đà Lạt thuộc quyền sở hữu, sử dụng của anh Nguyễn Huy Phương.

Hủy họp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 16/01/2009 giữa anh Trần Hữu Tỉnh và bà Võ Thị Thanh Thúy.

Buộc vợ chồng anh Trần Hữu Tính, chị Kiều Thị Đào có trách nhiệm thanh toán cho bà Võ Thị Thanh Thúy sổ tiền 498.250.000đồng.

Ghi nhận sự tự nguyện của bà Hồ Thị Lệ Thao, anh Nguyễn Huy Phương có trách nhiệm thanh toán cho bà Võ Thị Thanh Thúy sổ tiền 50.000.000đồng.

Bà Thủy và các con có trách nhiệm giao căn nhà tọa lạc tại số 4 đường Triệu Việt Vương, phường 4, thành phố Đà Lạt cho anh Nguyễn Huy Phương.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Sau khi xét xử phúc thẩm, bà Võ Thị Thanh Thúy có đơn đề nghị xem xét bản án dân sự phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.

Tại Quyết định số 33/2014/KN-DS ngày 20/02/2014, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm số 83/2013/DS-PT ngày 14/8/2013 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng, đề nghị Tòa Dân sự - Tòa án nhân dân tối cao xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 07/2013/DS-ST ngày 12/03/2013 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao có ý kiến đề nghị Hội đồng giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

XÉT THẤY

Vợ chồng anh Trần Hữu Tính và chị Kiều Thị Đào được công nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại địa chỉ số 4 Triệu Việt Vương thành phố Đà Lạt ngày 13/09/2007. Ngày 16/01/2009, anh Trần Hữu Tính ký “Họp đồng mua bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở” với bà Võ Thị Thanh Thúy với giá là 640.000.000 đồng. Bà Võ Thị Thanh Thúy đã thanh toán 440.000.000 đồng, còn thiếu 200.000.000 đồng. Tháng 4/2009, bà Võ Thị Thanh Thúy đã nhận nhà sử dụng và tiến hành sửa chữa ngôi nhà. Theo bà Võ Thị Thanh Thúy thì do anh Trần Hữu Tính chưa làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở cho bà nên bà chưa giao số tiền 200.000.OOOđồng còn lại.

Anh Trần Hữu Tính thì cho rằng do bà Võ Thị Thanh Thúy chưa giao sổ tiền 200.000.000đồng cho anh nên anh chưa làm thủ tục sang tên cho bà Thúy. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định “Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở” giữa anh Trần Hữu Tính với bà Võ Thị Thanh Thúy vô hiệu vì chị Kiều Thị Đào (vợ anh Tính) không tham gia ký kết họp đồng và hợp đồng này không được công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, thực tế bà Võ Thị Thanh Thúy đã nhận nhà sử dụng từ năm 2009 và đã tiến hành sửa chữa nhà, kê khai nộp thuế. Theo bản tường trình của anh Trần Hữu Tính ngày 10/10/2012 thì từ khi chị Kiều Thị Đào biết việc chuyển nhượng này đã thường xuyên gọi điện cho bà Võ Thị Thanh Thúy yêu cầu trả nốt số tiền 200.000.000đồng nhưng bà Thúy không trả. Lẽ ra, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm phải thu thập chứng cứ làm rõ, chị Kiều Thị Đào có biết việc chuyển nhượng này hay không, và nếu biết thì biết từ bao giờ và ý thức đối với việc chuyển nhượng này như thế nào. Đồng thời phải làm rõ giữa hai bên có thỏa thuận gì về việc thanh toán số tiền 200.000.000đồng này không. Trên cơ sở đó mới có thể xác định họp đồng này có vô hiệu hay không và lỗi của mỗi bên trong việc họp đồng vô hiệu. Từ đó mới có căn cứ giải quyết vụ án một cách đúng pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa làm rõ những vấn đề nêu trên mà đã xác định họp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất ở giữa anh Trần Hữu Tính và bà Võ Thị Thanh Thúy vô hiệu là chưa đủ căn cứ.

Ngoài ra, ngày 23/06/2012, anh Trần Hữu Tính và chị Kiều Thị Đào ký họp đồng chuyển nhượng nhà đất cho anh Nguyễn Huy Phương tại Phòng Công chứng, ngày 28/06/2012, anh Phương đã được công nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Anh Nguyễn Huy Phương khởi kiện yêu cầu anh Trần Hữu Tính, chị Kiều Thị Đào phải giao nhà đất cho anh theo họp đồng đã ký kết. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Huy Phương. Trong khi, lời khai của anh Trần Hữu Tính với Công an thành phố Đà Lạt tại Bản tường trình ngày 09/10/2012, ngày 10/10/2012, Biên bản ghi lời khai ngày 09/10/2012, ngày 11/10/2012 thể hiện do đến hạn trả nợ ngân hàng không có tiền trả nên anh Tính đã vay của bà Hồ Thị Lệ Thao 430.000.000 đồng. Sau đó, do không trả được nợ nên anh Trần Hữu Tính đã ra Phòng công chứng ký họp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở với anh Nguyễn Huy Phương theo yêu cầu của bà Hồ Thị Lệ Thao. Tại Đơn trình bày ngày 09/10/2012, anh Nguyễn Huy Phương trình bày anh Phương cho bà Hồ Thị Lệ Thao vay 600.000.000đồng với thời hạn 01 tháng, bà Thao sau đó không trả tiền mà dẫn anh đến ký họp đồng chuyển nhượng với anh Trần Hữu Tính, chị Kiều Thị Đào. Sau đó, anh Nguyễn Huy Phương không thấy bà Hồ Thị Lệ Thao trả tiền chuộc nhà nên mới yêu cầu phải giao ngôi nhà theo như họp đồng chuyển nhượng. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp sơ thẩm không xác minh làm rõ nguồn gốc của những tài liệu này và tiến hành đối chất để có cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở giữa anh Trần Hữu Tính, chị Kiều Thị Đào với anh Nguyễn Huy Phương là họp đồng giả tạo, che giấu hợp đồng vay mượn tiền hay không mà đã công nhận hợp đồng chuyển nhượng này trong khi vẫn đang tồn tại họp đồng chuyển nhượng nhà ở và quyền sử dụng đất ở giữa anh Trần Hữu Tính với bà Võ Thị Thanh Thúy trước đó là không đúng pháp luật.

Đối với anh Trần Hữu Tính, đã ký họp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất với bà Võ Thị Thanh Thúy và giao nhà cho bà Thúy sử dụng, đã nhận 440.000.000đồng mà trong khi họp đồng này chưa bị hủy bỏ nhưng sau đó lại tiếp tục chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho anh Nguyễn Huy Phương, cần phải làm rõ ý thức chủ quan của anh Tính khi tiếp tục chuyển nhượng nhà đất cho anh Phương. Nếu có dấu hiệu lừa đảo để chiếm đoạt tài sản thì cần tạm đình chỉ vụ án chuyển Cơ quan điều tra để xử lý theo quy định của pháp luật.

Do đó, kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đề nghị hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 83/2013/DS-PT ngày 14/08/2013 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 07/2013/DS-ST ngày 12/03/2013 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt để giải quyết lại vụ án từ cấp sơ thẩm là có căn cứ, nên cần được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

Căn cứ khoản 2 Điều 291, Điều 297, khoản 1, 2 Điều 299 Bộ luật Tố tụng dân sự,

QUYẾT ĐỊNH

Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 83/2013/DS-PT ngày 14/08/2013 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng và Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2013/DS-ST ngày 12/03/2013 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt về vụ án “Tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” giữa nguyên đơn là anh Nguyễn Huy Phương với bị đơn là anh Trần Hữu Tính, chị Kiều Thị Đào;