QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 35/2014/DS-GĐT NGÀY 24/01/2014 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Họp phiên tòa ngày 24/01/2014 tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao để xét xử giám đốc thẩm vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa các đương sự:

Nguyên đơn:

Ông Nguyễn Văn Huệ, sinh năm 1956; trú tại xóm 13, xã Nghi Phú, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An; ủy quyền cho ông Lê Trung Hiếu sinh năm 1977, trú tại khối Trường Tiến, phường Hưng Bình, TP. Vinh, tỉnh Nghệ An đại diện (Văn bản quyền ngày 01/12/2009)

Bị đơn:

1. Ông Hoàng Ngọc Huỳnh, sinh năm 1956;

2. Bà Trần Thị Hòa, sinh năm 1957;

Trú cùng địa chỉ: xóm 13, xã Nghi Phú, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.

Theo Quyết định kháng nghị số 423/2013/KN-DS ngày 19/9/2013 của Chánh án tòa án nhân dân tối cao đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 50/2011/DS-PT ngày 26/10/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An.

NHẬN THẤY

Theo Đơn khởi kiện ngày 02/12/2008 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Văn Huệ trình bày: Ngày 21/02/2003, vợ chồng ông Hoàng Ngọc Huỳnh, bà Trần Thị Hòa thỏa thuận chuyển nhượng 100m² đất ở khu quy hoạch tái định cư số 02 đường Hoàng Phan Thái với giá 63.500.000 đồng cho ông. Ông đãthanh toán cho ông Huỳnh, bà Hòa số tiền 62.180.000 đồng, số tiền còn lại khi ông Huỳnh, bà Hòa làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, ông sẽ thanh toán sau. Khi ông mua đất, vợ chồng ông Huỳnh cam đoan lô đất đó của ông Huỳnh, do sợ kiện cáo nên ông Huỳnh nhờ mẹ là bà Hoàng Thị Hậu đứng tên. Sau này Ban quản lý dự án có quyết định giao lô đất đó thì ông Huỳnh chịu trách nhiệm làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vợ chồng ông Huỳnh, bà Hòa không tiến hành hoàn tất thủ tục chuyển nhượng theo thỏa thuận. Ngày 02/12/2005, ông làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân thành phố Vinh đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên, buộc ông Huỳnh, bà Hòa phải trả lại 62.180.000 đồng tiền gốc và bồi thường thiệt hại cho ông số tiền 137.820.000 đồng. Tổng cộng là 200.000.000 đồng. Ngày 26/6/2006, Tòa án nhân dân thành phố Vinh đã quỵết định: Tuyên bố giao dịch dân sự giữa vợ chồng ông Hoàng Ngọc Huỳnh, bà Trần Thị Hòa về việc chuyển quyền sử dụng đất được xác lập tại Giấy chuyển nhượng đất ngày 21/02/2003 là vô hiệu. Buộc vợ chồng ông Hoàng Ngọc Huỳnh bà Trần Thị Hòa phải trả lại cho ông số tiền đã nhận 62.180.000 đồng và tiền bồi thường thiệt hại là 111.880.000 đồng. Tổng cộng hai khoản là 174.060.000 đồng.

Ông Huỳnh, bà Hòa đã thi hành xong số tiền 174.060.000 đồng. Ông (Huệ) đã nhận 2 lần: lần 1 nhận 130.000.000 đồng vào ngày 12/12/2008; lần 2 ngày 15/12//2008 nhận 44.060.000 đồng, còn khoản lãi suất chậm thi hành án tính từ ngày 15/01/2007 cho đến ngày 12/12/2008 chưa thi hành.

Do vợ chồng ông Huỳnh, bà Hòa khiếu nại nên ngày 25/6/2009 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã có quyết định kháng nghị đối với Bản án dân sự số 19 ngày 26/6/2006 của Tòa án nhân dân thành phố Vinh. Ngày 25/9/2009, ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An quyết định chấp nhận Quyết định kháng nghị số 310/2009/KN-DS ngày 25/6/2009 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, hủy bản án dân sự số 19 ngày 26/6/2006 của Tòa án nhân dân thành phố Vinh đối với vụ kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và vợ chồng ông Huỳnh bà Hòa. Nay ông vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Bị đơn - ông Hoàng Ngọc Huỳnh trình bày: ông thừa nhận ngày 21/02/2003 vợ chồng ông thỏa thuận chuyển nhượng 100m² đất khu quy hoạch tái định cư số 02 đường Hoàng Phan Thái, xã Nghi Phú, thành phố Vinh cho ông Nguyễn Văn Huệ với giá 63.500.000 đồng. Gia đình ông và ông Huệ có quen biết nhau ở cùng xóm, ông Huệ biết rõ đất đó là của cụ Trần Thị Khiếng tức (Hoàng Thị Hậu) mẹ ông, mẹ ông đứng tên nhưng ông Huệ vẫn mua. Khi mua ông cũng đã nói rõ với ông Huệ biết là đất của mẹ ông ủy quyền cho ông nhận chứ không phải đất của ông. Sau khi hai bên thỏa thuận xong hợp đồng chuyển nhượng thì cùng lên ủy ban nhân dân xã Nghi Phú để xác nhận. Ông Huệ mua thì phải chịu rủi ro. về thủ tục, hai bên thỏa thuận giao ông Huệ làm. Do đó, ông Huệ phải chịu lỗi nhiều hơn.

Theo quyết định của Bản án sơ thẩm số 19 ngày 26/6/2006 của Tòa án nhân dân thành phố Vinh ông phải trả cho ộng Huệ 174.060.000 đồng, ông đã thi hành xong số tiền trên, chỉ chưa thi hành khoản tiền lãi suất từ khi bản án có hiệu lực pháp luật, ông Huệ có đơn yêu cầu thi hành án cho đến ngày 15/12/2008. Nay ông cũng đề nghị Tòa án này giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật.

Bị đơn - bà Trần Thị Hòa trình bày: bà thừa nhận vợ chồng bà có ký họp đồng chuyển nhượng đất với ông Huệ nhưng không thực hiện được là do đất của cụ Trần Thị Khiếng (mẹ ông Huỳnh), cụ Khiếng không đồng ý chuyển nhượng. Bà nhất trí như trình bày của ông Huỳnh và cho rằng lỗi vi phạm hợp đồng ông Huệ phải chịu nhiều hơn. Bà cũng đề nghị Tòa án giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2010/DSST ngày 11/3/2010, Tòa án nhân dân thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An quyết định:

Tuyên bố giao dịch dân sự giữa vợ chồng ông Hoàng Ngọc Huỳnh, bà Trần Thị Hòa với ông Nguyễn Văn Huệ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập tại Giấy chuyển nhượng đất ngày 21/02/2003 là vô hiệu nên hủy bỏ.

Buộc ông Hoàng Ngọc Huỳnh, bà Trần Thị Hòa phải trả cho ông Nguyễn Văn Huệ số tiền đã nhận là 62.180.000 đồng và phải bồi thường thiệt hại do lỗi vi phạm họp đồng cho ông Nguyễn Văn Huệ số tiền 164.752.500 đồng. Tổng cộng hai khoản là 226.932.500 đồng. Đã thi hành 174.060.000 đồng còn phải bồi thường tiếp 52.872.500 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 12/5/2010, ông Huệ có đơn kháng cáo Bản án sơ thẩm.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 50/2011/DSPT ngày 26/10/2011, Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An sửa án sơ thẩm, quyết định:

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Hoàng Ngọc Huỳnh, bà Trần Thị Hòa với ông Nguyễn Văn Huệ lập ngày 21/02/2003 là vô hiệu. Cần hủy bỏ.

Buộc ông Hoàng Ngọc Huỳnh, bà Trần Thị Hòa phải trả cho ông Nguyễn Văn Huệ số tiền đã nhận là 62.180.000 đồng và phải bồi thường thiệt hại do lỗi vi phạm họp đồng cho ông Nguyễn Văn Huệ số tiền 568.910.000 đồng. Tổng cộng hai khoản là 631.090.000 đồng. Đã thi hành 174.060.000 đồng, còn phải bồi thường tiếp 457.030.000 đồng. Ông Nguyễn Văn Huệ được nhận 457.030.000 đồng do ông Huỳnh, bà Hòa giao.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí và lãi suất đối với số tiền chậm thi hành án.

Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Hoàng Ngọc Huỳnh có đơn đề nghị Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm Bản án phúc thẩm nêu trên.                                                                         ,,

Tại Quyết định kháng nghị số 423/2013/KN-DS ngày 19/9/2013, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 50/2011/DS-PT ngày 26/10/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An. Đe nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bảnán dân sự sơ thẩm số 04/2010/DSST ngày 11/3/2010 của Tòa án nhân dân thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An xét xử sơ thấm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 24/01/2013, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao cho rằng giữa ông Huỳnh, bà Hòa với ông Huệ giao dịch chuyển nhượng là 100m2 đất vườn, vì vậy Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ biên bản định giá để áp dụng giá đất vườn là đúng. Tòa án cấp phúc thẩm có những sai sót như nhận định trong kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao là đúng. Từ đó đề nghị Hội đồng giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị nêu trên của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, Quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, ý kiến của kiểm sát viên và sau khi thảo luận,

XÉT THẤY

Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì thấy tại “Biên bản giao đất tái định cư” ngày 25/7/2002 (BL09) thì cụ Trần Thị Khiếng (tên gọi khác là Hoàng Thị Hậu - tên của con gái cụ) - Chủ hộ được Ban Quản lý các dự án giao cho 01 lô đất 1/100 có diện tích là lOOm² đất, loại đất vườn tại khu qui hoạch tái định cư số 02 Hoàng Văn Thái, xóm 13, xã Nghi Phú, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, đại diện bên nhận đất là ông Hoàng Ngọc Huỳnh. Ngày 21/02/2003, ông Hoàng Ngọc Huỳnh (con của cụ Khiếng) và bà Trần Thị Hòa (vợ của ông Huỳnh) chuyên nhượng diện tích đât nêu trên cho ông Nguyễn Văn Huệ với giá 63.500.000đ (việc chuyển nhượng đât có xác nhận của ủy ban nhân dân xã Nghi Phú (BL35).

Ông Nguyễn Văn Huệ cho rằng: thực hiện theo thỏa thuận tại Giấy chuyển nhượng ông đã nhiều lần giao tiền cho ông Huỳnh, bà Hòa tổng cộng là 62.180.000 đồng; số tiền còn lại hai bên thỏa thuận sau khi ông Huỳnh, bà Hòa làm xong thủ tục chuyển nhượng thì ông sẽ thanh toán. Đốn nay, ông Huỳnh, bà Hòa không tiến hành hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng theo thỏa thuận, nên ông yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên; yêu cầu ông Huỳnh, bà Hòa trả lại số tiền đã nhận là 62.180.000 đồng và bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Ông Hoàng Ngọc Huỳnh, bà Trần Thị Hòa thừa nhận có chuyển nhượng đất nêu trên và đã nhận số tiền như ông Huệ trình bày. Do diện tích đất chuyển nhượng đứng tên mẹ của ông Huỳnh là cụ Hoàng Thị Hậu (tên gọi khác là Trần Thị Khiếng). Trước đây, cụ Hậu đồng ý cho ông Huỳnh chuyển nhượng, nhưng sau đó, cụ Hậu thay đổi không cho chuyển nhượng nữa. Vì vậy, ông, bà đồng ý trả cho ông Huệ 62.180.000 đồng và bồi thường thiệt hại là 62.180.000 đồng; tổng cộng là 124.360.000 đồng.

Theo hồ sơ vụ án, nhận thấy diện tích đất vợ chồng ông Huỳnh chuyển nhượng cho ông Huệ đứng tên cụ Hậu (chủ hộ), nhưng việc chuyển nhượng đất này không được sự đồng ý của cụ Hậu (Giấy chuyển nhượng không có chữ ký của cụ Hậu). Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thâm xác định hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh, bà Hòa với ông Huệ là vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là có cơ sở. Nhưng tại Bản án dân sự phúc thâm số 50/2011/DS-PT ngày 26/10/2011, Tòa án cấp phúc thẩm không đưa cụ Hậu vào tham gia tố tụng là sai sót.

Tại Quyết định kháng nghị số 423/2013/KN-DS ngày 19/9/2013 của Chánh án tòa án nhân dân tôi cao có nhận định: “Về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu: giá đât thị trường tại thời điểm định giá ngày 12/01/2010 là 6.000.000đ/m². Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn bôi thường thiệt hại cho nguyên đơn theo khung giá đât là 4.000.000đ/m² là không đúng hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngàỵ 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao”. Tuy nhiên, theo Quyết định số 296/QĐ-UB-ĐC ngày 09/3/2004 của ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An (BL57 - Tập 4 do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vinh cung cấp) về việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tái định cư để xây dựng đường 3/2 thì Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An giao cho bà Trần Thị Khiếng 288m² đất tại xã Nghi Phú, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An gồm: khu quy hoạch 04, lô đất 03 với diện tích là 188m² được làm nhà ở; khu quy hoạch 02, lô đất 01 diện tích là 100m² được sử dụng làm vườn. Tại Biên bản giao đất tái định cư ngày 25/7/2002 thì 100m² đất giao nhận giữa các bên cũng được xác định là loại đất vườn. Ngoài ra, trong hồ sơ vụ án còn có các tài liệu khác (trong Tập 4 do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cung cấp thành phố Vinh cung cấp) như: Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât ngày 04/10/2005 (BL63); Biên bản kiểm tra hiện trạng ngày 16/4/2008 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vinh (BL58-59); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 410242/số 4505-QĐUBND (BL68) đứng tên cụ Khiếng... đều thể hiện 100m² đất của cụ Khiếng tại thửa 352, tờ bản đồ số 26, xóm 13, xã Nghi Phú, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An là đất trồng cây lâu năm (đất vườn). Đây chính là diện tích đất chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Huỳnh, bà Hòa ngày 21/02/2003. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào Biên bản định giá ngày 12/01/2010, áp dụng giá thị trường của đất vườn để buộc các bị đơn phải bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn khi xử lý hậu quả của họp đồng vô hiệu là có căn cứ. Tòa án cấp sơ thẩm chỉ có thiếu sót khi cùng ngày 12/01/2010 lập 02 biên bản định giá (BL30+31) (BL33+35). Tuy Biên bản định giá ngày 12/01/2010 (BL33+35) được bắt đầu vào 9h00 có nội dung thể hiện 2 khung giá: Khung giá Nhà nước năm 2008 và dự thảo năm 2010 và giá thị trường và không xác định loại đất nhưng sau đó đã được khắc phục bằng Biên bản xác minh ngày 12/01/2010 với ủy ban nhân dân xã Nghi Phú (BL29) để xác định 100m² đât nêu trên là đất vườn.

Đối với việc giải quyết vụ án của Tòa án cấp phúc thẩm, thấy rằng: sau khi x‘ét xử sơ thẩm, ông Huệ có đơn kháng cáo về định giá, ngày 23/9/2010 ông Huệ (do ông' Hiếu đại diện) có đơn yêu càu định giá lại. Ngày 29/12/2010, Hội đồng định giá đất tranh chấp theo giá thị trường là 12.000.000 đồng/m². Việc định giá này, các đương sự không tham gia. Mặt khác, Biên bản định giá này không làm rõ 100m² đât các bậií đang tranh chấp là đất ở hay đất vườn, chỉ áp dụng giá đất 12.000.000đ/m² là chưa đúng. Từ đó xác định số tiền mà bị đơn phải bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn là chưa phù họp với quy định của pháp luật và tài liệu có trong hô sơ vụ án như đã dẫn ở trên.  

Về mức độ lỗi, Tòa án cấp phúc thẩm xác định các bên cùng có lỗi làm cho họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu là có căn cứ, tuy nhiên với việc áp dụng giá đất tranh chấp theo giá thị trường là 12.000.000đ/m² thì cách tính lại chưađúng, bởi vì giá chuyển nhượng 100m² đất là 63.500.000 đồng, bên nhận chuyển nhượng mới trả được 62.180.000 đồng (đạt 97,92%), nhưng Tòa án cấp phúc thẩm tính là đã trả đủ 100%, nên buộc bị đơn trả cho nguyên đơn 568.910.000đ là sai, làm thiệt hại cho bị đơn 12.480.000 đồng.

(Cách tính cụ thể như sau: 1.200.000.000đ X 97,92% = 1.175.040.000đ - 62.189.000đ = 1.112.860.000đ : 2 = 556.430.000đ. Như vậy % thiệt hại do chênh lệch giá của số tiền đã nhận là 556.430.000đ, nhưng Tòa án cấp phúc thẩm xác định là 568.9l0.000đ là sai - vượt trội 12.480.000đ).

Với phân tích trên, Hội đồng giám đốc thẩm nhận thấy Quyết định kháng nghị của Chánh án tòa án nhân dân tối cao đối với việc giải quyết vụ án của Tòa án cấp phúc thẩm và ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao tại phiên tòa giám đốc thẩm là có căn cứ.

Bởi các lẽ trên và căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297, Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự,

QUYẾT ĐỊNH

- Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 423/2013/KN-DS ngày 19/9/2013 của Chánh án tòa án nhân dân tối cao.

- Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 50/2011/DS-PT ngày 26/10/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An về vụ án “Tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn Huệ với bị đơn là ông Hoàng Ngọc Huỳnh, bà Trần Thị Hòa và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cụ Trần Thị Khiêng.