Ông A đứng tên chủ sử dụng 500m2 đất từ năm 1970. Khu đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp, ông A mua của ông B năm 1968 ( có xác nhận của UBND xã H ). Năm 1990, ông A xây dựng nhà ở trên khu đất này. Nay, UBND huyện X ra  quyết định thu hồi 100m2 đất của hộ ông A để làm đường; tuy nhiên, ông A chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, với lý do khu đất này chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất ở. Ông A không đồng ý với việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp, với lý do, khu đất này gia đình ông đã sử dụng để làm nhà ở từ năm 1990 và đã nộp thuế nhà đất từ đó đến nay.

II)  Giải quyết vụ việc:

1.     Việc bồi thường diện tích đất thu hồi của gia đình ông A theo giá đất nông nghiệp đúng hay sai? Vì sao ? Văn bản pháp luật nào quy định về vấn đề này ?

Việc UBND xã X bồi thường cho ông A theo giá đất nông nghiệp là sai.    Bởi vì: Ông A là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất vì đã được ông B chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được UBND xã xác nhận. Ông A đứng tên chủ sở hữu mảnh đất vào năm 1970 nên ông A thuộc diện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điểm d khoản 1 điều 100 Luật Đất đai 2013:

          “1. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

          d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993”

 Theo đó, ông A đã đáp ứng đủ các điều kiện:

-       Sử dụng đất ổn định lâu dài: ông A đã xây nhà và sử dụng với mục đích làm đất ở liên tục kể từ thời điểm năm 1990 đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền – hoàn toàn đúng với quy định tại khoản 1 điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ông A có quyền yêu cầu UBND cấp xã chứng nhận việc sử dụng đất ổn định lâu dài.

-       UBND xã xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất: thực tế thấy rằng đất không có tranh chấp

-       Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố.

Văn bản pháp luật quy định: theo điều 100 Luật Đất đai 2013.

          Như vậy, ông A thuộc diện được cấp giấy chứng nhận với mục đích sử dụng đất là đất ở trên thửa đất 500m2. Thực tế, ông A đã nộp thuế nhà đất từ năm 1990, nghĩa là đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

Kết luận:Căn cứ vào những lý do và các cơ sở pháp lý trên, việc UBND huyện X bồi thường cho ông A theo giá đất nông nghiệp là sai.

2.     Trong trường hợp ông A không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của UBND Huyện X thì ông sẽ đề nghị cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền giải quyết vụ việc này ? Vì sao ?

Theo quy định tại điều 204 Luật Đất đai 2013 về “Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai:

1.     Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.d

2.     Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”

Và điều 17 Luật Khiếu nại 2011 về “Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh:

          Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình, của người có trách nhiệm do mình quản lý trực tiếp.”

Theo khoản 1 điều 29 Luật Tố tụng Hành chính 2010 quy định: “Thẩm quyền của Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh: Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Toà án cấp huyện) giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những khiếu kiện sau đây:

1.     Khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước từ cấp huyện trở xuống trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Toà án hoặc của người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước đó”

          Như vậy,  nếu ông A không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của UBND Huyện X, ông có thể chọn 1 trong 2 cách sau:

-       Gửi đơn khiếu nại tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã hoặc Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện X

-       Gửi đơn khiếu kiện tới Toà án nhân dân huyện X

3.     Nội dung đơn khởi kiện

Trường hợp 1: Gửi đơn khiếu nại

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

-----

Huyện X, ngày   , tháng   , năm  

ĐƠN KHIẾU NẠI

( v/v UBND huyện X ra quyết định đền bù 100m2 đất của hộ gia đình ông Nguyễn Văn A theo giá đất nông nghiệp)

          Kính gửi: Chủ tịch ủy ban nhân dân huyện X

          Người khiếu nại: Nguyễn Văn A (chủ hộ gia đình …......)

          CMND số....... ngày cấp............ nơi cấp.........

          Hộ khẩu thường trú và nơi ở hiện nay tại:.........

          Tôi làm đơn này để khiếu nại quyết định hành chính số.... của UBND huyện X về việc chỉ đền bù cho 100m2 đất nhà tôi theo giá đất nông nghiệp.

          Tóm tắt vụ việc: Tôi là chủ sở hữu 500m2 đất từ năm 1970. Khu đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp, tôi mua của B. Năm 1968 (có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã H). Năm 1990, tôi làm nhà ở trên khu đất này. Nay, UBND huyện X ra quyết định thu hồi 100m2 đất của hộ gia đình tôi làm đường. Tôi chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, với lý do khu đất này chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thảm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất ở. Tôi không đồng ý với quyết định này vì tôi đã sử dụng khu đất này làm nhà ở từ năm 1990 và đã nộp thuế theo quy định.

          Lý do khiếu nại và yêu cầu giải quyết: Theo tôi, việc làm này của UBND huyện X là chưa thỏa đáng, chưa đúng quy định của pháp luật, do vậy tôi viết đơn khiếu nại này lên Chủ tịch UBND có thẩm quyền yêu cầu giải quyết nhằm đòi lại quyền lợi chính đáng cho mình. Yêu cầu xem xét thu hồi và huỷ quyết định hành chính của của UBND huyện X và bồi thường cho tôi theo giá đất ở.

          Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người làm đơn          

Trường hợp 2: Gửi đơn khiếu kiện

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

-----

Huyện X, ngày   , tháng   , năm  

ĐƠN KHIẾU KIỆN

( v/v UBND huyện X ra quyết định đền bù 100m2 đất của hộ gia đình ông Nguyễn Văn A theo giá đất nông nghiệp)

          Kính gửi: Tòa án nhân dân huyện X

          Người khiếu kiện: Nguyễn Văn A (chủ hộ gia đình …......)

          CMND số....... ngày cấp............ nơi cấp.........

          Hộ khẩu thường trú và nơi ở hiện nay tại:.........

          Tôi làm đơn này để khiếu kiện quyết định hành chính số.... của UBND huyện X về việc chỉ đền bù cho 100m2 đất nhà tôi theo giá đất nông nghiệp.

          Tóm tắt vụ việc:..................

          Tôi viết đơn này khiếu kiện Quyết định của UBND huyện X về việc đền bù cho tôi. Rất mong quý tòa chấp nhận nội dung khởi kiện

Người khởi kiện   

4.     Hộ ông A có được giao đất tái định cư không ? Vì sao ?

          Theo “Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất” tại điều 74 Luật Đất đai : “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”

          Và theo điều 79 Luật Đất đai và điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: “Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư”

Như vậy, nếu gia đình ông A sau khi bị thu hồi đất mà đáp ứng đủ các điều kiện sau thì được giao đất tái định cư:

-       phần đất còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở

-       hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã

5.     Vụ việc này cần được giải quyết như thế nào theo đúng quy định của pháp luật hiện hành ?

          Như đã giải thích ở trên, căn cứ vào Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật Đất đai, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, ông A mua đất từ năm 1968, đã xây nhà và nộp thuế nhà đất từ năm 1990 đến này nên việc UBND huyện X thu hồi mà chỉ đền bù cho ông theo giá đất nông nghiệp là không đúng.

          Như vậy, nên giải quyết vụ việc theo hướng sau:

-       UBND huyện X bồi thường cho ông A 100m2 đất thu hồi theo giá đất ở

-       Trường hợp đất còn lại không đủ điều kiện để ở, gia đình không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã thì được giao đất ở, đất tái định cư. Trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng tiền (điểm a, khoản 1, điều 79 Luật Đất đai và điểm a khoản 1 điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)

-       Trường hợp đất còn lại đủ điều kiện để ở hoặc đất còn lại không đủ điều kiện để ở mà hộ gia đình còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, nơi có đất ở thu hồi thì bồi thường bằng tiền. Nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét bồi thường bằng đất ở. ( điểm b, khoản 1, điều 79 Luật Đất đai và điểm b, khoản 1, điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ-CP)

KẾT BÀI

          Vấn đề về giấy chứng nhận quyền, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi, đền bù đất,... còn rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lý và áp dụng. Bởi vậy, Nhà nước cần không ngừng có biện pháp nâng cao nhận thức của người dân cũng như cán bộ, công chức có trách nhiệm, thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.     Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, 2010.

2.      Trường Đại học Luật Hà Nội, TS. Nguyễn Thị Nga (chủ nhiệm), Pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất – Thực trạng và hướng hoàn thiện, Đề tài nghiên cứu cấp cơ sở, 2014.

3.     Hỏi đáp Luật đất đai năm 2013, TS. Nguyễn Thị Nga (chủ biên), Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2015.

4.     Trường Đại học Luật Hà Nội, Tạp chí luật học, Số chuyên đề về Luật đất đai năm 2013, tháng 11/2014.

5.      Các giải đáp, tư vấn luật trên trang http://www.moj.gov.vn