Mua nhà ở hình thành trong tương lai - tưởng dễ mà không dễ!

Nhà ở hình thành trong tương lai - tưởng "mới" mà không mới!

Hình thức kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai đã được Luật Kinh doanh bất động sản cho phép và triển khai hơn 10 năm nay: Vừa giúp các chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án vừa giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính khi thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ dự án với giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh.



Đối với hình thức này, pháp luật bắt buộc dự án phải đưa vào kinh doanh đất đai có sổ đỏ dự án, giấy phép xây dựng, giấy nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng tòa nhà, trước khi bán phải có thông báo với cơ quan quản lý nhà nước chứ không được phép bán bừa bãi. Hàng loạt chế tài này nhằm mục đích hạn chế rủi ro cho người mua. 

Đồng thời, một dự án nhà ở tương lai trước khi ký hợp đồng mở bán phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, ngân hàng có thể bảo lãnh toàn bộ dự án hoặc một phần, tùy theo từng dự án. Tuy nhiên, thống kê từ thực tế cho thấy, có ít nhất 5 rủi ro khách hàng rất dễ “sập bẫy”, từ hồ sơ pháp lý, tài chính ngân hàng cho đến tiến độ, chất lượng căn hộ. Chúng tôi sẽ điểm qua năm loại rủi ro ngay sau đây:

1. Rủi ro về hồ sơ pháp lý

Đây là dạng vướng mắc hồ sơ ngay từ ban đầu. Khi mua nhà ở tương lai loại này, người mua thường là người chịu thiệt vì các dự án này liên tục phát sinh các vấn đề liên quan đến các vướng mắc thủ tục pháp lý của dự án trong suốt quá trình triển khai xây dựng. Các vướng mắc có thể kể đến là chủ đầu tư không đóng tiền sử dụng đất, dự án chưa được phép mở bán, nợ thuế. Thường các dự án dạng này đều do các "cò" chào mời khách hàng với lời hứa đóng tiền ngay và sẽ có nhà sau một khoảng thời gian nhất định. Nhưng đa số đều không có cam kết thời gian cụ thể bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mà chỉ có thể đưa ra các con số tượng trưng như hai năm, ba năm nhằm lừa gạt khách hàng.

Một dạng khác là khách hàng bỏ tiền đầu tư nhưng không nhận được nhà do chủ đầu tư đã nhận tiền và bỏ trốn mà không tiến hành xây dựng, hoàn thành dự án như đã cam kết trong hợp đồng. Hoặc trường hợp cùng là một căn nhà nhưng được chủ đầu tư rao bán cho nhiều người nhằm kiếm lời trước khi "cao chạy xa bay". Đối mặt với các dự án dạng này, nhà đầu tư thường phải cam chịu cảnh tiền mất, tật mang mà căn nhà tương lai thì vẫn chưa thấy đâu.

Bên cạnh đó, dự án nhà ở cũng có thể gặp phải những rủi ro khách quan như khủng hoảng kinh tế, thiên tai khiến chủ đầu tư phá sản. Kết quả là người mua nhà mất tiền và không thể nhận được nhà như cam kết dù trong đó có không ít khách hàng là người nghèo, dân lao động ít tiền, vay mượn từ nhiều nguồn để mua nhà.

Chẳng hạn như cách đây hơn 3 năm, chủ đầu tư Gia Phú Land (quận Thủ Đức) đã bán căn hộ cho hơn 300 khách hàng và thu về hàng trăm tỷ đồng, có căn hộ bán cho nhiều người nhưng rồi chủ đầu tư bỏ trốn, dự án trở nên dở dang!

2. Rủi ro về tài chính

3. Rủi ro phát sinh từ tranh chấp giữa ngân hàng và chủ dự án

Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản đã siết chặt trách nhiệm của chủ đầu tư dự án trong việc huy động tiền của khách hàng. Nhất là đối với các dự án sử dụng vốn vay mà tài sản hình thành trong tương lai đã được chủ đầu tư mang đi thế chấp tại các ngân hàng. Do vậy nếu không có sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của ngân hàng thì người mua nhà dễ trở thành nạn nhân, mất tiền, không nhận được nhà ở khi có tranh chấp phát sinh giữa nhà đầu tư và ngân hàng.

Bởi vì theo quy định hiện tại, tài sản hình thành trong tương lai được phép thế chấp hợp pháp tại ngân hàng nhưng cũng tác động không nhỏ đến việc chậm bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng.

4. Rủi ro từ chính chủ đầu tư

Theo những gì pháp luật quy định, sau 50 ngày chủ đầu tư dự án phải thực hiện các thủ tục liên quan để cấp giấy chủ quyền nhà ở cho khách hàng sau khi bàn giao. Tuy nhiên thực tế cho thấy hiếm có chủ đầu tư nào tuân thủ đúng các quy định này vì việc cấp giấy chủ quyền nhà ở gây nhiều "nhiêu khê" và rắc rối. Thay vì chọn làm nhiều lần, chủ đầu tư phải chờ bán hết hoặc gần hết số nhà trong một dự án mới tiến hành các thủ tục làm giấy chứng nhận một lần. Điều này khiến cho khách hàng của các công ty phải mất nhiều năm sau khi dọn đến sinh sống mới có thể nhận được giấy tờ chủ quyền.

Đôi khi có một số dự án sai phạm trong việc xây dựng không đúng giấy phép nên cơ quan nhà nước không giải quyết cấp giấy chứng nhận. Điều này cũng gây nhiều thiệt thòi vì trong trường hợp muốn bán tài sản để lo liệu công việc hoặc bán để tái đầu tư thì cũng phải làm thủ tục rất lằng nhằng.

5. Rủi ro về tiến độ xây dựng và chất lượng dự án.

Theo đánh giá của một số chuyên gia thì khi mua nhà ở trong tương lai dễ gặp các rủi ro về tiến độ xây dựng và chất lượng của nhà ở. Phía chủ đầu tư thường đưa ra nhiều lý do để giải thích về nguyên nhân dự án bàn giao trễ, chất lượng xuống cấp ngay sau khi mới dọn vào ở không bao lâu nhằm thoái thác trách nhiệm và đẩy trách nhiệm sang phía các khách hàng. Nếu như kiện tụng thì các khách hàng cũng khó có thể lấy lại tiền và sẽ mất rất nhiều thời gian. Vì vậy để mua được ngôi nhà ưng ý, các chuyên gia khuyên khách hàng nên đến tìm hiểu một số dự án khác mà chủ đầu tư đó đã làm trước đây, hỏi chuyện cư dân đang sinh sống ở đó để nắm thêm thông tin.

Thegioiluat.