QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 10/2007/KDTM-GĐT NGÀY 11/12/2007 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG 

 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

……

Ngày 11 tháng 12 năm 2007, tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao đã mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án kinh doanh thương mại tranh chấp về hợp đồng thuê mặt bằng giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Công ty vật liệu xây dựng  (nay là Công ty cổ phần địa ốc 7); Có trụ sở tại 211 Điện Biên Phủ, phường 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh; có ông Phan Đức Linh đại diện theo giấy ủy quyền ngày 09-8-2006  của ông Vũ San, Tổng Giám đốc Công ty.

Bị đơn: Bà Liên Muối Kía – chủ Doanh nghiệp tư nhân nông lâm sản Ánh Sáng. Địa chỉ: 154 Phạm Đình Hổ, phường 2, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh; do ông Trầm Sang đại diện theo giấy ủy quyền ngày 26-7-2006 của bà Liên Muối Kía.

NHẬN THẤY

Theo đơn khởi kiện đề ngày 05-4-2004 của Công ty vật liệu xây dựng(nay là Công Ty cổ phần địa ốc 7) và các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thì: ngày 22-02-1991 Công ty vật liệu xây dựng và Xí nghiệp tư doanh Ánh Sáng (nay là Doanh nghiệp tư nhân nông lâm sản Ánh Sáng)ký hợp đồng số 14 với nội dung:

Công ty vật liệu xây dựng cho Doanh nghiệp tư nhân nông lâm sản Ánh Sáng thuê mặt bằng nhà xưởng tại số 35 khu phố 1, thị trấn An Lạc, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh. Thời hạn thuê là 6 năm. Giá thuê là 21 chỉ vàng SJC/tháng, thanh toán bằng tiền mặt 6 tháng một lần; nếu chậm trả phải chịu lãi 0,4% tháng. Hợp đồng được giám đốc Sở nhà đất duyệt.

Thực hiện hợp đồng trên Doanh nghiệp tư nhân nông lâm  sản Ánh Sáng đã nhận mặt bằng nhà xưởng để sử dụng và sản xuất, nhưng từ tháng 8/1993 Doanh nghiệp tư nhân nông lâm sản Ánh Sáng không trả tiền thuê mặt bằng hàng tháng. Ngày 21-10-1993, Doanh nghiệp tư nhân nông lâm sản Ánh Sáng có văn bản xác định sẽ ngưng trả tiền mặt bằng để chờ ý kiến các ban ngành và Thanh tra thành phố Hồ Chí Minh.

Ngày 12-9-1994 Công ty vật liệu xây dựng đã nộp đơn khởi kiện số 131 đến Tòa kinh tế Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh để khởi kiện yêu cầu Doanh nghiệp tư nhân nông lâm sản Ánh Sáng phải trả tiền thuê nhà tính đến ngày 12-9-1994 là 292 chỉ vàng SJC.

Ngày 06-10-1994 Tòa kinh tế Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có văn bản số 12/TKT xác định: “Được biết những vấn đề liên quan đến vụ tranh chấp này cũng được Thanh tra thành phố Hồ Chí Minh tiến hành thanh tra nhưng đến nay chưa có kết luận cuối cùng. Để đảm bảo việc giải quyết trên đúng pháp luật, Tòa kinh tế Tòa án nhân dân thành  phố Hồ Chí Minh sẽ thụ lý và giải quyết khi có kết luận chính thức của Thanh tra thành phố Hồ Chí Minh”.

Tại Kết luận thanh tra số 199/KL-TTr ngày 14-5-2003 của Thanh tra thành phố Hồ Chí Minh và công văn số 6968 /UB-ĐT ngày 31-12-2003 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có chỉ đạo: “Tổng công ty địa ốc Sài Gòn chịu trách nhiệm thu hồi nợ của Doanh nghiệp tư nhân nông lâm sản Ánh Sáng… chỉ đạo Công ty vật liệu xây dựng tiếp tục khởi kiện Doanh nghiệp tu nhân nông lâm sản Ánh Sáng tại Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh để thu hồi một số nợ”. Do đó ngày 05-4-2004 nguyên đơn tiếp tục có đơn khởi kiện yêu cầu Doanh nghiệp tư nhân nông lâm sản Ánh Sáng phải trả số nợ tiền thuê mặt bằng tính đến thời điểm khởi kiện là 3.728 chỉ vàng SJC và lãi chậm trả phát sinh là 1.040 chỉ vàng SJC(0.6%/tháng).

Tại bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 147/2006/KDTM-ST ngày 19-4-2006 Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu của Công ty cổ phần địa ốc 7, buộc bà Liên Muối Kía chủ Doanh nghiệp tư nhân nông lâm sản Ánh Sáng phải trả cho Công ty cổ phần địa ốc số 7 số tiền thuê mặt bằng là 2.772 chỉ vàng SJC và tiền lãi chậm trả là 630 chỉ.

Ngoài ra Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên phần án phí, lãi suất do chậm thi hành án và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 07 tháng 5 năm 2006, bà Liên Muối Kía có đơn kháng cáo yêu cầu xem xét lại vụ án.

Tại bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 100/2006/KDTM-PT ngày 05-10-2006, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh  quyết định: Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi vụ án được xét xử phúc thẩm bà Liên Muối Kía có đơn khiếu nại đề nghị xem xét lại vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm.

Tại Kháng nghị số 13/2007/KN-AKT ngày 11-7-2007 đối với bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 100/2006/KDTM-PT ngày 05-10-2006 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh, Viện trưởng  Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhận định:

Việc xác định thời hiệu khởi kiện và căn cứ Điều 31 Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án kinh tế và khoản 3 Điều 159 Bộ luật tố tụng dân sự để áp dụng thời hiệu cho vụ kiện này là chưa chính xác. Tòa án các cấp cần xem xét lại vấn đề này.

Hợp đồng số 14 ngày 22-02-1991 giữa Công ty vật liệu xây dựng được ký với doanh nghiệp tư nhân nông lâm sản Ánh Sáng vi phạm điểm a khoản1, Điều 8 Pháp lệnh hợp đồng số 14 bị vô hiệu toàn bộ, vụ án phải được giải quyết theo quy định tại Điều 39 Pháp lệnh hợp đồng kinh tế ngày 25-9-1989 của Hội đồng Nhà nước . Việc Tòa án cấp sơ thẩm đã buộc Doanh nghiệp tư nhân nông lâm sản Ánh Sáng trả toàn bộ tiền thuê mặt bằng cả gốc và lãi là không đúng theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra trong quá trình xảy ra tranh chấp giữa các bên, ngày 20-9-2000 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có Quyết định 6368/UB thu hồi mặt bằng nhà xưởng số 35 Hương lộ 5 Bình Chánh, Quyết định này đã được xét xử bằng một vụ án hành chính.

 Do đó Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử theo hướng hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại theo quy định chung của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhận định thời hiệu khởi kiện của vụ án vẫn còn, nên rút kháng nghị về phần này, còn các phần nội dung khác vẫn giữ nguyên như đã nêu trong kháng nghị.

XÉT THẤY

Theo hợp đồng cho thuê mặt bằng nhà xưởng số 14/HĐ ngày 22-02-1991 thì Xí nghiệp tư doanh Ánh Sáng (nay là Doanh nghiệp tư nhân Ánh Sáng) phải trả tiền thuê 6 tháng/1lần;  nhưng từ tháng 98/1993 Xí nghiệp tư nhân Ánh Sáng không trả tiền thuê mặt bằng và ngày 21-10-1993 có công văn về việc ngưng trả tiền thuê mặt bằng. Ngày 07-5-1994 Công ty vật liệu xây dựng  (nay là Công ty cổ phần địa ốc 7) đã có đơn gửi Trọng tài kinh tế thành phố Hồ Chí Minh đề nghị giải quyết (BL99); Trong thời gian này các cơ quan Trọng tài kinh tế chuẩn bị giải thể, nên Trọng tài kinh tế thành phố Hồ Chí Minh không giải quyết,

Ngày 12-09-1994, Công ty vật liệu xây dựng có đơn khởi kiện đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh giải quyết(BL100).

Tại Công văn số 12/TKT ngày 06-10-1994 Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh trả lời Công ty vật liệu xây dựng có nội dung do vụ việc đang được Thanh tra thành phố Hồ Chí Minh tiến hành thanh tra, Tòa kinh tế Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh sẽ thụ lý và giải quyết vụ án khi có kết luận chính thức của Thanh tra thành phố.

Như vậy, đơn khởi kiện của Công ty vật liệu xây dựng nằm trong thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 31 pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án kinh tế và điểm 2 phần I Thông tư liên tịch ngành số 04/TTLN ngày 07-01-1995 của Tòa án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn hành một số quy định của Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án kinh tế.

Do quá trình thanh tra, vụ việc bị kéo dài, đến ngày 31-5-2004 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ra Quyết định số 4265/QĐ-UB thu hồi đất. Ngày  o5-4-2004, Công ty vật liệu xây dựng có đơn tiếp tục khởi kiện đến Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Lúc này Doanh nghiệp tư nhân Ánh Sáng vẫn đang quản lý chiếm dụng mặt bằng nhà xưởng mà chưa trả lại như thỏa thuận trong hợp đồng. Vì vậy Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thụ lý vụ án là đúng pháp luật . Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân  dân tối cao đã công nhận và rút kháng nghị về phần này là có căn cứ.

Mặt bằng nhà xưởng mà Công ty vật liệu xây dựng cho Doanh nghiệp tu nhân ánh sáng thuê có nguồn gốc thuộc quyền sử dụng của Xí nghiệp vôi gạch sứ trực thuộc Sở nhà đất thành phố Hồ Chí Minh . Tại Quyết định số 474/QĐ  ngày 09-12-1987 Sở nhà đất thành phố Hồ Chí Minh giải thể Xí nghiệp vôi gạch sứ, giao toàn bộ cơ sở vật chất cho Xí nghiệp vật tư (BL57);

Ngày 12-12-1988 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có quyết định số 261/QĐ-UB thành lập Công ty vật liệu xây dựng trên cơ sở củng cố và xây dựng Xí nghiệp vật tư. Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Quyết định này thì trong và ngoài nước để sản xuất vật liệu xây dựng và một số sản phẩm công nghiệp khác có liên quan đến ngành nhà đất(BL58).

Ngày 22-02-1991 Công ty vật liệu xây dựng ký hợp đồng số 14/HĐ  cho Doanh nghiệp tư nhân Ánh Sánh thuê mặt bằng nhà xưởng.

Việc Công ty vật liệu xây dựng cho Doanh nghiệp tư nhân Ánh Sáng thuê mặt bằng nhà xưởng là sử dụng không đúng mục đích do Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quy định là liên doanh liên kết để sản xuất vật liệu xây dựng đã vi phạm quy định tại Điều 5 Luật đất đai năm 1987: “nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích…”

Thanh tra thành phố Hồ Chí Minh đã có nhiều văn bản báo cáo, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh nhiều lần khẳng định Công ty vật liệu xây dựng ký hợp đồng cho Doanh nghiệp tư nhân Ánh Sáng thuê mặt bằng nhà xưởng tại số 35 khu phố 1, thị trấn An Lạc , huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh là vi phạm pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đã xác định hợp đồng này có giá trị pháp lý là không đúng dẫn đến việc giải quyết tranh chấp là không đúng.

Bởi các lẽ trên và căn cứ vào khoản 3 Điều 297; khoản 2 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH

1.Hủy bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 100/2006/KDTM-PT ngày 05-10-2006 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh;

2.Giao hồ sơ vụ án cho Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

                          ________________________                        

Lý do bản án phúc thẩm bị hủy:

Hợp đồng cho thuê mặt bằng nhà xưởng giữa nguyên đơn và bị đơn đã vi phạm pháp luật nên vô hiệu; nhưng các tòa án đã xác định hợp đồng này có giá trị pháp lý dẫn đến giải quyết vụ án sai pháp luật.