VƯỚNG MẮC VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ QUYỀN TÀI SẢN PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

NGUYỄN VĂN PHƯƠNG VÀ  MAI THỊ THU – Vietcombank

Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của công dân và được quy định trong Hiến pháp nước ta. Hiện nay, dân số Việt Nam đạt khoảng 90 triệu người với phần lớn có thu nhập ở mức trung bình và thu nhập thấp (thu nhập bình quân đầu người năm 2013 đạt khoảng 1.960 USD1). Dân số tại hai thành phố lớn nhất của nước ta là khoảng 15 triệu người, trong đó dân số tại TP. Hồ Chí Minh xấp xỉ 8 triệu người và dân số tại TP. Hà Nội hơn 7 triệu người.

Nhu cầu có nhà ở của người dân là rất lớn, chủ yếu xuất phát từ thực tế: hàng năm có hàng nghìn sinh viên tốt nghiệp các trường đại học và ở lại thành phố tìm việc làm, những người đến tuổi lập gia đình và tách ra khỏi hộ gia đình để ở riêng, diện tích nhà ở chật và kinh tế gia đình ngày được cải thiện, có đủ tiềm lực tài chính để mua một ngôi nhà ở khác có diện tích lớn hơn hoặc điều kiện tốt hơn, hộ gia đình có nhiều thế hệ cùng chung sống trong một nhà ở… Với mức thu nhập bình quân đầu người khoảng 44 triệu đồng/năm nêu trên (tức là khoảng 3,6 triệu đồng/tháng), khả năng tài chính của hầu hết người dân là có hạn so với giá mua nhà ở trên thị trường, nên nhiều người dân không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở bằng nguồn thu nhập của mình mà chỉ có thể mua nhà ở theo phương thức trả dần, trả góp hoặc bằng nguồn vốn vay ngân hàng. Khi người dân có nhu cầu vay vốn mua nhà ở, trên cơ sở quy định của pháp luật và chính sách nội bộ của từng ngân hàng, các ngân hàng thường yêu cầu người dân có tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ để hạn chế rủi ro và bảo toàn nguồn vốn vay. Từ hoàn cảnh và điều kiện thực tế của mình, nhiều người dân chỉ có thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở để đáp ứng điều kiện cho vay vốn của ngân hàng. Mặc dù ngân hàng đã chủ động và linh hoạt chấp nhận nhận thế chấp loại tài sản này để cấp vốn vay cho đối tượng khách hàng nêu trên nhưng thực tiễn triển khai nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở tại các ngân hàng đang gặp một số khó khăn, vướng mắc nhất định, đặc biệt là các thủ tục pháp lý liên quan đến việc nhận thế chấp và xử lý loại tài sản nêu trên.

Trong thời gian qua, khi khách hàng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay và quyền tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng, có nhiều quan điểm khác nhau về hiểu và áp dụng pháp luật, gây khó khăn, lúng túng cho người dân, doanh nghiệp và các cơ quan, tổ chức khi có nhu cầu thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là nhà ở cũng như khi xử lý, thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến việc thế chấp loại tài sản này. Mặt khác, cũng có quan điểm cho rằng theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở 2005 (“Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”) và quy định tại Điều 322 Bộ luật Dân sự 2005 (“Các quyền tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm bao gồm quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm đều được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”) thì quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở (đã được công chứng, đã giao nhận nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở) có thể được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên, trên thực tế việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở không thể thực hiện được theo các quy định nêu trên mà nguyên nhân chủ yếu là quy định của pháp luật chưa phù hợp với thực tế và không đồng bộ, thiếu nhất quán.

1. Về thực tiễn các khó khăn, vướng mắc khi giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở

(i) Về điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Theo quy định tại khoản 1 Điều 342 Bộ luật Dân sự 2005 và khoản 1, khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 11/2012) “Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai gồm: tài sản được hình thành từ vốn vay, tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật”. Hiện nay, Luật Nhà ở 2005 không quy định việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mà yêu cầu nhà ở tham gia giao dịch về thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 (Nghị định số 71/2010) quy định tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn2. Do đó, vô hình trung Luật Nhà ở 2005 và Nghị định số 71/2010 đã hạn chế quyền của các cá nhân, tổ chức thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mà nhà ở này được mua từ cá nhân, tổ chức không phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Điều này dẫn tới thực trạng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể nâng giá hoặc ép giá mua nhà ở đối với khách hàng nếu chủ đầu tư biết được khách hàng đó không có đủ tiền mua nhà ở mà phải vay thêm vốn ngân hàng, trong khi một số lượng lớn nhà ở được giao dịch không qua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lại không đủ điều kiện thế chấp để vay vốn ngân hàng. Vì vậy, không ít người dân mua nhà ở hình thành trong tương lai từ cá nhân, tổ chức không phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã không đủ điều kiện vay vốn ngân hàng bằng thế chấp chấp nhà ở hình thành trong tương lai nêu trên. Hệ lụy của thực trạng nêu trên là vốn huy động của ngân hàng tồn đọng nhiều mà nguyên nhân không nhỏ là do ngân hàng không triển khai cho vay được đối với nhóm khách hàng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được mua từ cá nhân, tổ chức không phải kinh doanh bất động sản. Đối với những những khách hàng đã thế chấp quyền sử dụng đất để lấy tiền xây dựng/sửa chữa nhà nhưng không đủ tiền mua nguyên liệu, vật liệu xây dựng, thanh toán tiền công, ngân hàng có thể cho các khách hàng đó vay thêm vốn trên cơ sở thế chấp nhà hình thành trong tương lai – thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay.

(ii) Về công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Hiện tại, pháp luật chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (như công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nào; giấy tờ xuất trình tại cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm…) dẫn đến hợp đồng thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai khó và/hoặc không được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc có thể được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm nhưng sau đó cơ quan có thẩm quyền xác định việc công chứng/đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp tài sản này là không phù hợp với quy định của pháp luật. Lý do như đã nêu ở trên, tài sản thế chấp tại thời điểm công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu3; trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả nhà ở) đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người yêu cầu đăng ký thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp đồng thời với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở4. Do đó, ngay cả khi nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để cho vay vốn, ngân hàng và khách hàng cũng khó thực hiện được đầy đủ các thủ tục liên quan để hợp đồng thế chấp loại tài sản này có hiệu lực theo quy định của pháp luật (công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm). Việc ngân hàng và khách hàng xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chưa xác định được hiệu lực pháp lý của hợp đồng có thể mang đến nhiều rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng không trả được nợ đến hạn, mất khả năng thanh toán và phải xử lý tài sản thế chấp để thu nợ. Chính điều này đã làm hạn chế việc giao kết hợp đồng thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai giữa ngân hàng và khách hàng vay (bên thế chấp). Từ thực tế và các rủi ro tiềm ẩn nêu trên, nên hầu hết các sản phẩm cho vay của ngân hàng đối với người mua nhà thuộc dự án từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thực hiện dưới hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở mà không ký hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

(iii) Về thế chấp dự án và căn hộ nhà ở: Thực tế, để cho vay đối với tổ chức, cá nhân mua nhà ở thuộc dự án, ngân hàng và chủ đầu tư, khách hàng vay vốn (người mua nhà) ký hợp đồng hợp tác 03 bên, theo đó ngân hàng giải ngân vốn vay cho khách hàng theo tiến độ hoàn thành dự án, lịch thanh toán tiền mua nhà ở được thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua nhà ở; đồng thời chủ đầu tư phải cam kết giao bản gốc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngân hàng sau khi người mua nhà ở đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo thỏa thuận và nhận bàn giao nhà ở, chủ đầu tư đã hoàn tất các thủ tục liên quan để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Tuy nhiên, các nhà ở của dự án có thể thuộc tài sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng khác trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án (tức là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của dự án) để vay vốn thực hiện dự án. Trong trường hợp này một tài sản 02 lần (01 lần thế chấp dưới hình thức là căn hộ độc lập và 01 lần thế chấp dưới hình thức là căn hộ thuộc dự án) được thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại các ngân hàng mà không đáp ứng được các điều kiện theo yêu cầu của ngân hàng và quy định của pháp luật (việc thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng nhận thế chấp sau phải được ngân hàng nhận thế chấp trước đồng ý, giá trị dự án thế chấp có thể không lớn hơn khoản vay do ngân hàng nhận thế chấp dự án cấp,…). Vì vậy, để hạn chế rủi ro từ việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở từ chủ đầu tư, ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản cam kết giải chấp các căn hộ nhà ở mà ngân hàng nhận thế chấp hoặc có văn bản gửi cho ngân hàng nhận thế chấp dự án thống nhất loại trừ các căn hộ thế chấp ra khỏi giá trị dự án thế chấp (giải chấp), cam kết ngân hàng nhận thế chấp căn hộ nhà ở được toàn quyền thụ hưởng số tiền thu được từ việc xử lý các căn hộ nhà ở đó trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp để thu nợ (có thể xử lý các căn hộ độc lập hoặc toàn bộ dự án, tùy thuộc sự kiện nào đến trước) nhưng chủ đầu tư không cung cấp được cho ngân hàng các văn bản theo yêu cầu nêu trên do ngân hàng nhận thế chấp toàn bộ dự án từ chối. Việc chủ đầu tư không cung cấp văn bản giải chấp cho ngân hàng nhận thế chấp căn hộ nhà ở là không hợp lý và không có trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở vì các căn hộ nhà ở thuộc dự án là tài sản phân chia được và không còn thuộc sở hữu của chủ đầu tư sau khi chủ đầu tư đã nhận thanh toán một phần tiền bán nhà ở từ người mua và đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với người mua. Lẽ ra ngay sau khi ký hợp đồng này, chủ đầu tư phải chủ động liên hệ với ngân hàng nhận thế chấp dự án làm các thủ tục cần thiết (kể cả trả một phần nợ) để điều chỉnh giảm giá trị tài sản thế chấp tương ứng với giá trị các căn hộ nhà ở đã bán cho người mua.

(iv) Về việc công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở: Pháp luật hiện hành không yêu cầu hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở phải được công chứng/chứng thực, nên ngân hàng và khách hàng thường thỏa thuận không thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp loại tài sản này mà chỉ thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo Công văn số 232/ĐKGDBD-NV ngày 04/10/2007 của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, ngân hàng cấp vốn vay cho khách hàng mua căn hộ có thể đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở tại các Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm với nội dung: “Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua căn hộ”. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là ngân hàng không có rủi ro trong trường hợp các bên không hoàn thành được nghĩa vụ của mình theo cam kết dẫn đến hợp đồng mua bán nhà ở bị chấm dứt (như dự án bị đình chỉ thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư không giao nhà ở cho người mua theo đúng thời hạn cam kết, người mua không trả tiền mua nhà theo lịch thanh toán đã cam kết…). Theo quy định của pháp luật khi hợp đồng mua nhà ở bị chấm dứt thì các quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng đó cũng chấm dứt. Lúc đó, ngân hàng không có cơ sở để xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ vì tài sản thế chấp không còn tồn tại.

2. Về thực tiễn, các khó khăn, vướng mắc khi xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở

(i) Theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010, đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác, nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở, tuân thủ các hợp đồng mẫu và nội dung của hợp đồng về nhà ở)5. Việc quy định tổ chức, cá nhân mua nhà ở từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư, muốn bán lại nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã thực sự gây khó khăn cho ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm này. Bởi vì thực tế hầu hết bên thế chấp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư và đã đến ở tại căn nhà đó nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong thời gian này, bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng (không trả được nợ đến hạn) và phát sinh sự kiện xử lý tài sản bảo đảm (phát mại nhà ở) để thu nợ. Tuy nhiên, với quy định nêu trên, ngân hàng không thực hiện được quyền phát mại nhà ở để thu nợ (do không công chứng được hợp đồng mua bán nhà ở, không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng nhà ở cho người mua…). Quy định nêu trên của Thông tư số 16/2010/TT-BXD không chỉ không phù hợp với thực tế (cho ngân hàng nhận thế chấp nhưng không cho xử lý tài sản thế chấp để thu nợ) mà còn không phù hợp với quy định tại Điều 8 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: Đối với tài sản hình thành trong tương lai pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý.

(ii) Như đã nêu ở trên, khi các căn hộ nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc dự án thế chấp để vay vốn ngân hàng dưới hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở và được đăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm, thì trước đó toàn bộ dự án (quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cả dự án) đã được chủ đầu tư thế chấp vay vốn tại một ngân hàng khác và đã được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Ngân hàng nhận thế chấp tài sản sau (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở) có thể không có được những thông tin đầy đủ, chính xác về tài sản thế chấp vì các ngân hàng xác định loại tài sản nhận thế chấp khác nhau (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai và dự án), nên cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm được chọn để tìm hiểu thông tin về tài sản thế chấp tại mỗi ngân hàng cũng khác nhau. Thực tế, hai cơ quan đăng ký nêu trên (Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) không có mối liên hệ với nhau về thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm (kết nối trực tuyến hệ thống thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm), nên một tài sản của dự án có thể được thế chấp tại 02 ngân hàng khác nhau mà ngân hàng nhận thế chấp sau không biết được tài sản đó đã được thế chấp tại ngân hàng khác. Do vậy, trường hợp khách hàng không trả được nợ đến hạn và phải xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ, các ngân hàng nhận thế chấp cùng một tài sản có thể gặp khó khăn về giải quyết quyền lợi liên quan đến việc thu nợ (xác định quyền thu nợ đối với tài sản thế chấp). Trong trường hợp này, nếu các bên không thỏa thuận được với nhau thì có thể phải giải quyết thông qua biện pháp khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền (một biện pháp thu nợ kéo dài, phát sinh nhiều chi phí và phải cử người tham gia theo đuổi vụ việc…).

3. Đánh giá ưu điểm, hạn chế giữa hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở

(i) Ưu diểm giữa hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng nhà ở: Cả hai loại hợp đồng thế chấp này đều hướng tới xử lý nhà ở để thu hồi nợ khi bên thế chấp không trả được nợ đến hạn. Đối tượng của hợp đồng thế chấp là rất tiềm năng, phổ biến và đa dạng để ngân hàng lựa chọn, nhận thế chấp và mở rộng hoạt động cho vay. Tài sản được bảo đảm không chỉ hình thành bằng vốn vay của ngân hàng mà có một phần vốn đầu tư của chủ sở hữu cam kết trả cho bên bán trước khi vay vốn ngân hàng (người mua nhà ở thường có tối thiểu 50% tổng số tiền thanh toán cho bên bán). Do đó, bên thế chấp sẽ có trách nhiệm hơn so với trường hợp khách hàng vay bảo đảm bằng tài sản hình thành bằng 100% vốn vay ngân hàng hoặc phần lớn bằng vốn vay ngân hàng. Hơn nữa, nhà ở là loại tài sản có giá trị phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân, có tính thanh khoản ở bất cứ thời kỳ nào (vấn đề là giá cả phải phản ánh đúng giá trị thực của tài sản để quan hệ cung – cầu gặp nhau) và luôn được người dân quan tâm, có nhu cầu. Trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở là đơn giản, nhanh gọn và ít chi phí (thủ tục xác minh quyền sở hữu tài sản, định giá tài sản, hồ sơ về tài sản…). Vì vậy, việc ngân hàng nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở vừa là biện pháp ngừa rủi ro có hiệu quả, tạo cơ sở pháp lý quan trọng để ngân hàng thu hồi vốn trong trường hợp khách hàng vay không có khả năng thanh toán được nợ đến hạn, vừa tạo điều kiện cho đông đảo người dân tiếp cận, vay vốn ngân hàng, qua đó góp phần thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, phục vụ phát triển kinh tế của đất nước theo sự chỉ đạo, điều hành của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.

(ii) Hạn chế giữa hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở: Hạn chế lớn nhất của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là hiệu lực pháp lý của hợp đồng do nhà ở hình thành trong tương lai không đủ điều kiện để thế chấp và mua bán/chuyển nhượng theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở. Do đó, khi có rủi ro xảy ra (tức là khách hàng vay không trả được nợ và tài sản thế chấp được xử lý để thu nợ), ngân hàng sẽ phải đối diện với nguy cơ khoản vay không có bảo đảm bằng tài sản và không được luật pháp bảo vệ vì hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chưa có hiệu lực pháp lý (chưa được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm).

Đối với hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở, mặc dù hợp đồng thế chấp này không bắt buộc phải công chứng và được đăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm nhưng khi xử lý tài sản thế chấp để thu nợ, ngân hàng cũng gặp khó khăn trong việc chuyển quyền tài sản từ bên thế chấp sang bên nhận quyền tài sản đó. Bởi vì bản chất pháp lý của giao dịch này là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở từ bên thế chấp sang cho người mua, vào thời điểm khách hàng vay vi phạm hợp đồng tín dụng và phát sinh sự kiện xử lý tài sản thế chấp để thu nợ, nhà ở đã hình thành và đang được bên thế chấp sử dụng, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc chưa được chứng nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nên nhà ở không đủ điều kiện để mua bán/chuyển nhượng cho người mua theo quy định tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 và Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 của Bộ Xây dựng.

4. Đề nghị phương án giải quyết đối với khó khăn, vướng mắc liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở

Từ những khó khăn, vướng mắc nêu trên, chúng tôi xin có một số kiến nghị nhỏ dưới đây để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định:

Thứ nhất: Hiện nay, Bộ Xây dựng đang được giao rà soát, đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở 2005 để trình Quốc hội trong kỳ họp tới6. Thiết nghĩ, nhân dịp này Bộ Xây dựng cần kiến nghị Chính phủ trình Quốc hội sửa đổi Điều 91 Luật Nhà ở 2005 theo hướng cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm sự nhất quán, thống nhất giữa quy định của Bộ luật Dân sự, văn bản quy phạm pháp luật về giao dịch bảo đảm và quy định của Luật Nhà ở.

theo hướng cho phép tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp nhà ở đó tại tổ chức tín dụng để vay vốn chứ không nên hạn chế thế chấp nhà ở hình thành trong lai mua của cá nhân, tổ chức không phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như hiện nay. Khi sửa đổi Nghị định số 71/2010/NĐ-CP theo hướng này, cần có quy định về điều kiện của cá nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai (quy định các giấy tờ mà bên thế chấp cần có khi thế chấp, như: giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm hợp đồng mua nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh có quyền sở hữu nhà ở của bên bán nhà ở…).

Thứ hai: Bộ Xây dựng cần xem xét, sửa đổi điểm a khoản 6 Điều 18 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 cho phù hợp với quy định tại Điều 8 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ, tránh tình trạng văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan cấp trên – Nghị định số 71/2010 cho phép “đầu vào” (tức là cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm cả nhà ở mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) nhưng văn bản quy phạm của cơ quan cấp dưới – Thông tư số 16/2010/TT-BXD lại cấm “đầu ra” (không cho phép mua bán/chuyển nhượng nhà ở khi chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở).

Thứ ba: Bộ Tư pháp sớm nghiên cứu, ban hành văn bản thuộc thẩm quyền hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng nhà ở để tạo cơ sở pháp lý cho các cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và tổ chức, cá nhân có liên quan thực hiện.

Thứ tư: Bộ Xây dựng cần ban hành văn bản quy định cụ thể về việc chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khi đã giải chấp nhà ở đó trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án để vay vốn; chủ đầu tư có nghĩa vụ cung cấp văn bản giải chấp căn hộ nhà ở có liên quan cho ngân hàng khi người mua căn hộ nhà ở đã ký hợp đồng mua nhà ở với chủ đầu tư và đồng ý thế chấp căn hộ nhà ở đó cho ngân hàng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (vay vốn ngân hàng để thanh toán tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo cam kết).

Thứ năm: Bộ Xây dựng cần quy định chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với ngân hàng trong việc hoàn thiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sau khi người mua nhà ở và ngân hàng nhận thế chấp nhà ở đó đã có văn bản thông báo căn hộ nhà ở hiện đang được thế chấp hợp lệ tại ngân hàng và đề nghị chủ đầu tư giao bản gốc giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho ngân hàng nhận thế chấp. Đương nhiên, trong trường hợp này người mua nhà ở đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua nhà ở và đã nhận bàn giao nhà ở.

Chú thích:

1. Nguồn: phát biểu của Thủ tướng Chính phủ tại Diễn đàn Đối tác Phát triển Việt Nam (VDPF) ngày 05/12/2013.

2. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010, Khoản 2 Điều 61.

3. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI: Luật Nhà ở được thông qua ngày 29/11/2005, điểm a khoản 1 Điều 91.

4. Bộ Tư Pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường: Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011, khoản 2 Điều 11 và Điều 22.

5. Bộ Xây dựng: Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010, điểm b khoản 6 Điều 18 và Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014, khoản 1 Điều 1.

6. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi trình Ủy ban thường vụ Quốc hội tháng 4/2014: đề xuất sửa đổi 10 nhóm vấn đề, có 13 chương với 179 điều (Luật Nhà ở hiện hành có 9 chương với 153 điều).

SOURCE: TẠP CHÍ NGÂN HÀNG SỐ 8/2014

Trích dẫn từ: Cổng thông tin điện tử Ngân hàng Nhà nước Việt Nam