HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Trân trọng cảm ơn người dùng đã đóng góp vào hệ thống tài liệu mở. Chúng tôi cam kết sử dụng những tài liệu của các bạn cho mục đích nghiên cứu, học tập và phục vụ cộng đồng và tuyệt đối không thương mại hóa hệ thống tài liệu đã được đóng góp.

Many thanks for sharing your valuable materials to our open system. We commit to use your countributed materials for the purposes of learning, doing researches, serving the community and stricly not for any commercial purpose.

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM
Tác giả	NGUYỄN VIẾT TUẤN
Tạp chí	ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI - KHOA LUẬT
Năm xuất bản	2006
Tham khảo
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN VIẾT TUẤN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2006 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN VIẾT TUẤN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật dân sự Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị HÀ NỘI - 2006 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp 5 đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất 5 1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 20 dụng đất 1.3. Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhượng 27 quyền sử dụng đất Chương 2: thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 42 dụng đất 2.1. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42 2.2. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 2.3. Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52 2.4. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng 57 quyền sử dụng đất 2.6. Một vài vi phạm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực 63 tiễn xét xử của Tòa án nhân dân Chương 3: phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng 67 chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển 67 nhượng quyền sử dụng đất 3.2. Một số giải pháp hòan thiện pháp luật về hợp đồng chuyển 73 nhượng quyền sử dụng đất KẾT LUẬN 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 Trang MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, trong đó các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến 1 và sôi động nhất. Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án. Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ của học viên. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta. 2 Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay. 3. Mục đích, phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu của đề tài Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để đạt được mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng và phân tích các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam. 4. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng về Nhà nước về đất đai. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp... 3 5. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng. Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 4 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai. Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp. Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội. Chẳng hạn: + Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai. Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày. Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho 5 rằng: "Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất" [19]. + Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu như không có đất đai thì không có cuộc sống của con người. + Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại. Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Ở đây chúng chúng ta đi sâu phân tích quyền sử dụng đất dưới góc độ chính trị- pháp lý. Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Người đang sử dụng đất cảm thấy "đột ngột" vì mình không phải là sở hữu chủ thửa đất nhưng lại thấy dường như chẳng mất mát gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó. Thực trạng này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất 6 không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980. Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều. Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Như vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã 7 được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng đất "quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định", nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất. Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất đã được xem như là một quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể đưa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự. Luật đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay luật đất đai 2003 ghi nhận chính thức chuyển tặng cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể. - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất. - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức 8 kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111). Hoặc chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đấy đã được trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên. Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau. Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy 9 định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền được chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo. Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội. Từ chỗ chỉ ghi nhận người người sử dụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất tại Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở rộng cho người người sử dụng đất có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục được khẳng định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001 và đặc biệt là Luật đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003. Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, Nhà nước đang có xu hướng ngày càng mở rộng quyền năng của người sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước đến người sử dụng đất, là 10 một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước phân phối hoặc từ bỏ quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể. 1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch. Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó Bộ luật dân sự năm 1995 đã dành Phần thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2003 ghi 11 nhận chín hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong quá trình xây dựng Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) có một số ý kiến cho rằng không cần đưa vào Bộ luật dân sự các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vì pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên, sau khi cân nhắc, Quốc hội vẫn giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự mới - Bộ luật dân sự năm 2005. Đương nhiên, các quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã có trong pháp luật đất đai thì Bộ luật dân sự không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý dân sự của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đó chính là các hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất. Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệm chuyển quyền quyền sử dụng đất. Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế. Còn theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển quyền sử dụng đất bao gồm tất cả các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chúng tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự giả thích: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn [24].  Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau: 12 Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định. Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch. Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện tích nhưng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau thì khi chuyển quyền sử dụng đất giá có thể rất khác 1.1.3. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trƣờng Như đã phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người. Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Do vậy, để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản- một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do vậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một 13 loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường. Ở nước ta hiện nay, thị tr- ường quyền sử dụng đất không những đã xuất hiện mà còn hoạt động rất sôi động không những ở khu vực thành thị mà còn len lỏi đến từng ngõ ngách thôn quê. Như vậy, có thể nhận định rằng: chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất thể hiện ra một cách rõ ràng trên thị trường, và chính nó là một nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường. Để làm rõ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trường quyền sử dụng đất cũng như nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết, chúng ta cần đánh giá quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau. Như trên đã phân tích, quan hệ đất đai và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lịch sử phát triển của nó. ứng với mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, nội dung của mối quan hệ này không giống nhau. Kể từ năm 1945 đến nay, nền kinh tế nước ta được phân thành hai giai đoạn phát triển với hai cơ chế kinh tế khác nhau là cơ chế tập trung bao cấp (nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung) và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Bằng quy định này, Nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu quy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai. Nhờ sự thống nhất quản lý chỉ một hình thức duy nhất này mà Nhà nước đã loại bỏ được cái hình thức sở hữu khác như sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân về đất đai từ đó chấm dứt hàng loạt những tranh chấp về quyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho việc quy định không thừa nhận việc đòi lại đất đai đã giao cho người khác sử dụng. Điều này cũng đã tạo được sự ổn định về kinh tế, chính trị, an toàn và trật tự xã hội ở các địa bàn dân cư, đồng thời giúp nhà nước thực hiện vai trò tối cao trong việc hoạch định chính sách pháp luật đất đai. 14 Tuy nhiên, trong thời kỳ này, pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi mua bán chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức. Hay nói cách khác, sau khi Hiến pháp 1980 ra đời thì vấn đề xã hội hóa đất đai được thực hiện một cách tuyệt đối. Việc sử dụng đất đai bị "đóng khung" trong quan hệ giao đất, thu hồi đất giữa người sử dụng đất với Nhà nước. Mọi quan hệ kinh tế nói chung đều được vận hành theo kế hoạch đã được lập sẵn cho các cơ quan nhà nước tiến hành. Hiệu quả kinh tế nói chung không được coi trọng. Đất đai, sức lao động, các tư liệu sản xuất khác không được coi là hàng hóa. Chúng cũng có tham gia vào các quy định sản xuất kinh doanh nhưng không phải theo nhu cầu khách quan của thị trường mà theo ý chí chủ quan của những nhà hoạch định kế hoạch điều khiển. Vì thế, đất đai cùng các tư liệu sản xuất, tư liệu lao động nói trên không có giá trị trao đổi. Quan hệ đất đai trong có cơ chế quản lý kế hoạch hóa tập trung về cơ bản cơ chế đánh giá với hai góc độ: Về phương diện quản lý đất đai, Nhà nước quản lý đất đai theo cơ chế mệnh lệnh hành chính, cơ chế xin cho là chủ yếu. Về phương diện sử dụng đất, đất đai được coi là của chung của cả quốc gia, không được coi là tài sản thông th- ường được phép giao dịch. Người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng. Do vậy, đã không kích thích và giải phóng được năng lực sản xuất cho người lao động. Hậu quả là người nông dân không thiết tha gắn bó với mảnh đất của họ đang sử dụng. Đất đai, do vậy, không được cải tạo bồi bổ kịp thời đã trở nên hoang hóa hoặc kém độ phì nhiêu đi nhiều. Việc sử dụng cũng bừa bãi lãng phí, kém hiệu quả. Người sử dụng đất có quyền không có quyền làm chủ thực sự đất đai, hiệu quả kinh tế trong sự sử dụng đất không được coi trọng. Đất đai được coi là tài sản công cộng, một thứ của trời cho, sử dụng như thế nào cũng không quan trọng. Khi nền kinh tế được chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các quan hệ kinh tế được vận hành theo sự điều tiết của quy luật thị trường. Trong cơ chế kinh tế này, đất đai được đặt chúng với giá trị 15 như người ta thường nói là "tấc đất tấc vàng", các quan hệ đất đai cũng phải vận động theo cơ chế thị trường. Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lý và sử dụng đất đai phải kể đến cơ chế giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã viên sử dụng trong sản xuất nông nghiệp (được gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 05/04/1988 đã từng bước "cởi trói" và giải phóng năng lực sản xuất cho người nông dân. Cơ chế khoán mới này đã đem lại hiệu quả vô cùng to lớn, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt nông thôn và nông nghiệp ở nước ta. Người nông dân phấn khởi, yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai. Năm 1992, Hiến pháp mới được ban hành. Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Mục đích chính sách kinh tế của Nhà nước là làm cho dân giàu nước mạnh, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu vật chất tinh thần của nhân dân trên cơ sở giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy tiềm năng của mọi thành phần kinh tế. Về lĩnh vực đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác đất đai hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất đai được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Tiếp đó, để phát huy mạnh mẽ thành quả mà cơ chế khoán 10 mang lại và cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được ban hành. Điểm ưu việt nhất của văn bản luật này là việc chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được quyển chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Quy định này thể hiện sự phù hợp giữa các quy định của pháp luật với thực tiễn vận động của các quan hệ chuyển dịch đất đai nói chung và chuyển như- ợng quyền sử dụng đất đai nói riêng trong nền kinh tế thị trường. Việc ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự ghi nhận một thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng 16 đất. Nó được hình thành cho sự vận động của các quan hệ kinh tế trong nền kinh tế thị trường tác động mạnh mẽ trực tiếp đến nhu cầu cần phải được quyền sử dụng đất vào giao lưu dân sự thông qua hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cho dù pháp luật có ghi nhận nó hay không thì bằng cách này hay cách khác, hợp pháp hay không hợp pháp, quyền này vẫn được hình thành, tồn tại phát triển như là một thực tế khách quan phù hợp với các quy luật vận động của nền kinh tế thị trường. Hay nói cách khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy luật vận động tất tất yếu của nền kinh tế thị trư- ờng. Đến Luật đất đai 1993 Nhà nước mới chính thức thừa nhận quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng. Như vậy, mãi đến năm 1993, các quy định quản lý đất đai của Nhà nước mới hòa nhịp được cơ chế thị trường. Sau hơn 10 năm đổi mới hiệu quả kinh tế đã chuyển biến rõ rệt. Hướng vận động của các quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận. Người sử đất tìm mọi cách sử dụng đất đai có hiệu quả hơn. Nền kinh tế của Nhà nước do vậy được cải thiện, phát triển. Có thể phân tích trên một số lĩnh vực như nông nghiệp chẳng hạn. Ngành kinh tế nông nghiệp được khuyến khích phát triển theo xu hướng sản xuất hàng hóa phục vụ nhu cầu chung của xã hội và xuất khẩu. Nhờ chủ trương đúng đắn này mà người nông dân từ chỗ chạy ăn từng bữa, Nhà nước phải nhập khẩu trở thành nước xuất khẩu gạo thứ ba thế giới. Các loại hình nông sản khác như cà phê, hạt điều, hạt tiêu, hoa quả các loại, thủy sản các loại tràn ngập thị trường không những đủ phục vụ nhu cầu đa dạng của người dân mà còn xuất khẩu với số lượng lớn ra nước ngoài. Thành công này một phần lớn do chủ trương đúng đắn do Nhà nước giao đất cho các họ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Người dân thiết tha, dốc sức người sức của vào đồng ruộng của mình. Từ đó đã mang lại những giá trị kinh tế to lớn. Cải thiện đời sống cho gia đình và xã hội. Quá trình sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp kéo theo sự chuyển dịch, tích tụ đất đai mà điển hình là phong trào 17 chuyển đổi ruộng đất ở một số địa phương phát triển mô hình trang trại khắp cả nước. Trong cơ chế kinh tế thị trường đất đai được đặt trở lại đúng với giá trị vốn có của nó và các quan hệ đất đai phải vận dụng theo cơ chế này. Do đặc thù của các quy định về đất đai trong hệ thống pháp luật nước ta nên các quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cũng có những đặc điểm đặc điểm đặc thù như: Bản thân đất đai không phải là hàng hóa vì nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà là tài sản công hữu. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự tác động của quy luật giá trị của thị trường. Quyền sử dụng đất được tham gia vào các phương thức quản lý nhà nước đối với đất đai đang dần dần thay đổi theo hướng phù hợp với cơ chế thị trường. Các biện pháp quản lý có yếu tố kinh tế ngày càng được chú trọng như thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, từ vệc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai. Trong xử lý các quan hệ đất đai người sử dụng đất được tự chủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Họ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đồng thời còn có các quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Chính việc được coi là một yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất là một loại tài sản - đã làm thay đổi quan niệm người sử dụng đất. Họ phải cân nhắc, tính toán làm sao cho việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất. Cơ chế thị trường đã trả lại cho đất đai giá trị đích thực của nó vừa đồng thời hình thành nên một loại thị trường mới ở Việt Nam - thị trường quyền sử dụng đất, trong bộ phận của thị trường bất động sản, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, là các thị trường trung tâm của nền kinh tế thị trường ở nước ta. Chúng có mối liên hệ khăng khít với nhau. Một thị trường bất động sản có hiệu quả sẽ có tác dụng đến hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế. Nền kinh tế thị trường tác động đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu đô thị mạnh mẽ nhất. Cơ chế thị trường kéo theo quá 18 trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, chuyển thành các khu đô thị mới. Một bộ phận dân số và lao động nông thôn do không có đất để sản xuất phải chuyển dần về làm ăn sinh sống ở các khu đô thị, các ngành công nghiệp, dịch vụ. Mặt khác, chính sự hấp dẫn của các khu đô thị lớn - nơi quy tụ nhiều nhà máy, xí nghiệp trường học ở đây đã là nguyên nhân của dòng người di cư ồ ạt ra thành phố. Do đòi hỏi của nền kinh tế thị trường, yêu cầu về nguồn nhân lực của các thành phố lớn rất đa dạng từ những công việc đòi hỏi có trình độ chuyên môn tay nghề cao như kỹ sư, chuyên gia, lập trình viên máy tính đến những công việc dịch vụ phổ thông như đánh giày, móc cống, xe thồ, giúp việc gia đình. Lao động nông thôn khi không còn đất để sản xuất trong khi không có tay nghề, không có vốn sản xuất kinh doanh phải tìm đến các khu đô thị, người có chuyên môn tay nghề cao, có tính chất công việc đặc thù phải ở lại thành thị, sinh viên mới ra trường muốn ở lại thành thị để tìm kiếm một công việc phù hợp, hấp dẫn và cơ hội thăng tiến. Tất cả những đối tượng này đã góp phần làm cho nhu cầu nhà ở trở nên vô cùng bức xúc. Trong nền kinh tế thị trường việc bùng nổ các hoạt động kinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tượng và việc tìm được một miếng đất phù hợp là điều kiện tiên quyết. Tốc độ phát triển đô thị cũng như tốc độ phát triển kinh tế diễn ra rất nhanh nên nhu cầu mở rộng đô thị mới phát triển không gian đô thị cũng là nhu cầu thường trực. Vậy là nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cứ mỗi ngày một tăng tỷ lệ thuận với quá trình đô thị hóa. Mặt khác, cơ chế thị trường với mặt trái của nó là sinh ra sự phân cực giàu nghèo trong xã hội. Một bộ phận khá giả hơn, có tiềm lực kinh tế mạnh hơn đương nhiên sẽ có nhu cầu cải thiện chỗ ở tốt hơn, và đặc biệt chính bộ phận này là chủ thể thực hiện việc đầu cơ đất đai. Do có nhiều vốn, họ có thể mua quyền sử dụng đất rất nhiều rồi chờ giá cao bán kiếm lời. Theo chúng tôi,đây chính là một trong những nguyên nhân cơ bản của việc tăng giá đất một cách khó kiểm soát trong thời gian qua. Một lý do nữa là trong thời kỳ đầu của nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay, bên cạnh những tiến 19 bộ đáng ghi nhận thì nền kinh tế vẫn bộc lộ một số nhược điểm. Các môi trường đầu tư chưa thật sự thuận lợi đặc biệt xuất phát từ sự quản lý của các cơ quan nhà nước còn mang nặng tư tư tưởng hành chính quan liêu, thị trường chứng khoán mới hình thành còn chưa ổn định và quá mới mẻ với nhiều người, lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng thấp. Tất cả điều đó cộng với tình trạng tốc độ phát triển nhanh chóng mặt của thị trường bất động sản khiến cho một bộ phận dân cư có nguồn vốn nhàn rỗi coi quyền sử dụng đất là đối tượng đầu tư triển vọng và hiệu quả nhất. Chính vì nhiều nguồn cầu như vậy trong khi nguồn cung - với lý thuyết đơn giản mà ai cũng hiểu là đất đai không thể sinh sôi nảy nở mà ngược lại ngày càng bị thu hẹp trước yêu cầu phát triểnđo thị hóa cộng với thực trạng chất lượng quy hoạch, quản lý vĩ mô đất đai đô thị còn thiếu tầm nhìn xa đã khiến cho giá trị quyền sử dụng đất liên tục bị đẩy lên. Nền kinh tế thị trường cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong nông nghiệp. Nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn sản xuất hàng hóa gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước rõ ràng là bị chi phối bởi cơ chế thị trường. Việc giao đất cho người sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm các quyền định đoạt quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung, ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác cũng tạo điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch trên thị trư- ờng quyền sử dụng đất việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất, gắn liền với thị trường bất động sản là một đòi hỏi tất yếu của thị trường. Trong thị tr- ường này, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận. Tùy vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất hoặc chuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông qua các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đai từ đất nông nghiệp sang đất đai chuyên dùng, và ngược lại. 20 Do vậy, với yêu cầu xu thế của nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong nông nghiệp và nông thôn cũng là một tất yếu khách quan. Như vậy, sự hình thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường đã trở thành một trong những yếu tố cơ bản tác động đến sự chuyển dịch đất đai. Hay nói cách khác, chuyển dịch đất đai nó chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là một hiện tượng mang tính quy luật. Nó hình thành vận đồng và phát triển phụ thuộc vào sự hình thành, vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường. 1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất (Điều 697 Bộ luật dân sự 2005). Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu. Đâylà hình thức phổ biến - hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất. Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai. Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được 21 ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nưước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ 22 luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định. Điều này thể hiện ở một số điểm như sau: + Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng. + Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau. Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so vói các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp. + Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. 23 Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển nhượng đất đai khác. - Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống. Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà nước ghi nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp. Trong những năm qua, Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở một số địa phương cho thấy, đã khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt. Tuy nhiên, hiện nay ở nước ta, thực trạng ruộng đất nông 24 nghiệp ở nhiều nơi vẫn còn manh mún, phân tán, gây khó khăn không nhỏ cho việc đưa tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sự phát triển nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp. Vì vậy, cần phải tổ chức thực hiện, vận động nông dân khắp nơi chuyển đổi ruộng đất theo kinh nghiệm của các địa phương. Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là "đổi đất lấy tiền" và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ là "đổi đất lấy đất". Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc thực hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều). - Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nghĩa vụ dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thông thường được phát sinh từ hợp đồng vay mượn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và phải thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất được đem ra thế chấp. Việc Nhà nước ghi nhận 25 quyền này nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình một khoản tiền một cách hợp pháp để đầu tư vào công việc sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng tạm thời khi họ không có điều kiện kinh tế trước mắt. Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, nhưng sự chuyển giao này chỉ mang tính chất tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp. Khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên thế chấp không bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn được tiếp tục chiếm hữu, sử dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền như một chủ sử dụng đất cả về mặt thực tế lẫn pháp lý mà họ chỉ có quyền kiểm soát quyền năng pháp lý của bên thế chấp và có quyền đưa quyền sử dụng đất Đ này ra phát mại bán đấu giá khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ dân sự mà hai bên đã thỏa thuận. Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc "chuyển quyền " ở đây thực ra là chuyển "quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ " quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" đó, còn "quyền sử dụng đất thực tế" vẫn thuộc bên thế chấp, và bên nhận thế chấp chỉ có quyền "định đoạt theo quy định của pháp luật" quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng. Điều kiện chủ thể của bên nhận thế chấp không "rộng rãi" như bên nhận chuyển nhượng mà bị pháp luật "hạn chế" rất nhiều, theo quy định hiện hành, chỉ có tổ chức tín dụng và đảm bảo những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp. 26 - Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản. Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau: Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện. Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của người khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất nên khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép của đại diện chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước. Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký 27 kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. 1.3. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Mặc dù khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được hình thành trong chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng trên thực tế việc chuyển dịch đất đai trong đó có mua bán, chuyển nhượng đất đai đã xuất hiện từ xa xưa cùng với quá trình hình thành quan hệ sở hữu tư nhân về đất đai. - Ở thời kỳ Hùng Vương, toàn bộ đất đai trong phạm vi công xã đều thuộc quyền sở hữu của công xã, ruộng đất được công xã phân chia cho các gia đình sử dụng. Công xã có thể giữ một phần ruộng để cày cấy chung và sản phẩm thu được được dùng vào cho những chi phí công cộng. Trong thời kỳ này, chế độ công hữu về đất đai tồn tại một cách bền vững và dường như không có việc mua bán, chuyển nhượng đất đai. 28 - Đến thời kỳ đấu tranh chống đồng hóa phong kiến Trung Hoa (năm 179 TCN - 938 SCN) tồn tại hình thức sở hữu tối cao của Nhà nước về đất đai và sở hữu tư nhân. Chính quyền đô hộ Trung Quốc sở hữu hầu hết ruộng đất ở làng xã và các đồn điền, hay còn gọi là ruộng quốc khố. Đối với loại ruộng đất này, chính quyền đô hộ không cho phép những người sử dụng đất mua bán chuyển nhượng ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân đã xuất hiện nhưng rất ít. Cho đến nay, chưa thấy một tư liệu lịch sử nào cho biết có sự mua bán, chuyển nhượng ruộng đất tư ở thời kỳ này. - Thời kỳ phong kiến Đại Việt: + Trong giai đoạn Ngô - Đinh - Tiền Lê, hầu hết ruộng đất do các công xã là chủ sở hữu, có thể có một số ít ruộng đất tư của một số chủ trang trại, quyền sở hữu trên danh nghĩa của Nhà nước đối với ruộng đất công xã đã bước đầu được xác lập. Trên cơ sở chế độ sở hữu ruộng đất như vậy, Nhà nước đưa ra chính sách thực ấp, lập lại chế độ lạc hầu "ăn ruộng" có từ thời Hùng Vương. Trên thực tế, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai hầu như không diễn ra ở trong giai đoạn này. + Trong giai đoạn Lý - Trần - Hồ, tồn tại hai hình thức sở hữu về đất đai, đó là sở hữu nhà nước về ruộng đất (bao gồm ruộng quốc khố, ruộng công làng xã và ruộng nhà chùa) và sở hữu tư nhân về ruộng đất. Tuy nhiên, bao trùm lên tất cả các bộ phận ruộng đất, đó là quyền sở hữu tối cao của Nhà vua. Với tư cách là chủ sở hữu tối cao của Nhà nước, Nhà vua có toàn quyền quản lý, thu thuế hoặc phong cấp đất đai cho các vương hầu, quý tộc, nhà chùa nhưng những người được phong không có quyền đem mua bán, trao đổi ruộng đất (chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng ruộng đất chứ không có quyền định đoạt). Bên cạnh đó, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai chính thức được Nhà nước thừa nhận và bảo vệ. Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của sở hữu chủ bằng các đạo chiếu 1135, 1142, 1145, 1237, 1254, 1292, 1320. Trong những đạo chiếu này, Nhà nước đã quy định một cách rõ 29 nét việc mua bán, chuyển nhượng ruộng đất, kể cả hình thức, nội dung lẫn biện pháp bảo đảm. Ví dụ, chiếu 1135 cấm những người đã bán ruộng ao không được trả tăng tiền để chuộc lại; chiếu 1139 quy định cụ thể về hình thức một văn khế bán ruộng, bắt dân phải thống nhất thi hành; chiếu 1142 quy định những người bán đứt ruộng đất đã có văn khế rồi thì không được chuộc lại nữa, làm trái bị phạt 80 trượng; chiếu 1237 quy định việc cách thức ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai: "Khi làm chúc thư văn khế ruộng đất thì người làm chứng in dấu tay 3 dòng trước, người bán in dấu tay ở 4 dòng sau". Như vậy, trong giai đoạn này, ruộng đất đã trở thành một loại hàng hóa, có thể mua bán, trao đổi, chuyển nhượng. Pháp luật giai đoạn này rất chú ý điều chỉnh quan hệ mua bán, chuyển nhượng ruộng đất và thực tế đã phân biệt được việc "bán đứt" (không được đòi chuộc lại) và việc "cầm đợ" (còn gọi là "bán tạm", được chuộc lại trong thời hạn thỏa thuận hoặc pháp luật quy định) Với sự bảo đảm và thậm chí có thể nói là khuyến khích của Nhà nước trong việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, đến thế kỷ XIV thì ruộng đất tư hữu đã phát triển một cách mạnh tới mức bắt đầu lấn át ruộng đất công. Vì vậy, dần dần chính quyền trung ương đã ban hành những quy định và có biện pháp cụ thể để hạn chế sự phát triển ruộng đất tư hữu như ban hành chính sách hạn điền vào năm 1397. Theo đó, mỗi chủ chỉ có quyền sở hữu không quá 10 mẫu ruộng. Điều này góp phần thúc đẩy quan hệ chuyển dịch đất đai từ người có nhiều ruộng sang người có ít ruộng. Tuy nhiên, Nhà nước đã có những biện pháp sung công ruộng đất của những điền chủ có ruộng đất vượt quá mức hạn điền trên. + Trong thời Lê sơ, chính sách lộc điền và quân điền được nhà Lê áp dụng một cách triệt để. Theo đó, nhà Lê dùng một phần đất công (thu được do việc sung công) ban cấp cho quý tộc, quan lại làm bổng lộc (lộc điền), đồng thời can thiệp bằng việc ban hành các quy định về chia ruộng đất công ở các làng xã cho dân cày (quân điền). Ruộng đất lộc điền vẫn thuộc quyền sở hữu 30 của nhà vua, người được cấp chỉ có quyền sử dụng hoặc để lại thừa kế chứ không được mua bán, chuyển nhượng lộc điền. Chế độ quân điền quy định cách phân phối và sử dụng ruộng đất ở làng, xã. Về nguyên tắc, mọi người trong làng xã đều được chia ruộng đất nhưng không phải chia bình quân mà tùy thuộc vào phẩm hàm, chức tước và thứ bậc xã hội. Đối với ruộng đất được chia theo phép quân điền cũng không được mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc mua bán ruộng đất tư diễn ra khá phổ biến. Nhà nước đã quy định rõ ràng cả hình thức, cách thức, thủ tục mua bán đất đai, xét xử các kiện tụng về ruộng đất và mua bán ruộng đất. Chẳng hạn, năm 1466 vua Lê quy định: "Những văn tự cầm bán ruộng đất từ thời Trần - Hồ đến thời giặc Ngô đều không được chuộc, nếu là văn tự từ năm Thuận thiên thứ nhất trở đi thì cho chuộc" [10]; năm 1471 có quy định: "Những người làm văn khế mua bán ruộng đất, nếu là người có quan chức biết chữ thì viết họ tên ký, người không biết thì điểm chỉ. Văn khế phải được hương trưởng, quan viên hay quan sắc trên 30 tuổi làm chứng mới được phép thực hiện" [14] Năm 1484, vua Lê ban hành sắc chỉ: "Phàm làm chúc thư văn khế nhất thiết phải dùng thứ giấy tục lệ hạng trung, còn hết thảy các giấy tờ khác phải dùng giấy quan hạng trung". Đến năm 1505, vua Lê quy định lại một lần nữa: "Chúc thư văn khế phải dùng giấy đại, không được quen dùng giấy phương như trước,hạn cho một tháng phải theo lệnh mới. Nếu quan viên và nhân dân làm chúc thư, văn khế mà còn dùng giấy phương thì cho phép người họ và tộc trưởng tố giác, xét đúng thì xử là vô hiệu lực, người bán mất phần của mình, người mua mất tiền bỏ ra, chúc thư văn khế đó đều không dùng" (Đại Việt Sử ký toàn thư). Những quy định của Nhà nước thời Lê sơ về ruộng đất đã được triều đại nhà Lê kế thừa, đưa vào xây dựng thành chương Điền sản tại bộ Quốc triều hình luật (còn được gọi là Bộ luật Hồng Đức). Lúc mới ban hành, 31 chương Điền sản chỉ mới 32 điều, sau 4 lần bổ sung có tất cả 59 điều. Trong chương này có nhiều quy định về sở hữu, quản lý sử dụng, mua bán, cầm cố, thừa kế đất đai cũng như hình phạt khi vi phạm những quy định đó. Quốc triều hình luật đã phản ánh rõ nét hai chế độ ruộng đất trong xã hội phòng kiến. Ruộng đất thuộc sở hữu nhà nước gọi là ruộng công, ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân gọi là ruộng tư. Trong Luật này, nhà Lê đã quy định khá chi tiết, tỉ mỉ về việc mua bán ruộng đất như: "Không được bán ruộng đất của công cấp cho hay ruộng đất khẩu phần" (Điều 342); "Không được bán ruộng đất hương hỏa" (Điều 400); "ruộng đất đã bán đoạn (tức là bán đứt) thì không được quyền đòi chuộc, trừ trường hợp là ruộng đất hương hỏa"; "Không được bán ruộng đất không phải của mình"; "Nô tì mà bán trộm ruộng đất của chủ thì phạt 90 trượng, thích vào mặt 6 chữ, lưu đi châu gần, ruộng đất phải trả cho chủ và trả tiền cho người mua" (Điều 386); "Bán trộm ruộng đất của người khác thì xử tội biếm, bán từ 10 mẫu trở lên thì xử tội đồ, trả tiền mua cho người mua và phải trả thêm một lần tiền mua nữa để trả cho người chủ có ruộng đất và người mua, mỗi người một phần nửa; ruộng đất phải trả cho người chủ có. Nếu người biết mà cứ mua thi xử phạt 80 trượng và mất số tiền mua" (Điều 382); "Con cái không được bán đất của cha mẹ. Chồng chết, con cái còn nhỏ, vợ không được bán ruộng đất" (Điều 378); "Những ruộng đất đã đem cầm cố chưa chuộc lại mà đem bán đứt cho người khác bị pháp luật nghiêm cấm" (Điều 383); "Những người làm chúc thư văn khế mà không nhờ quan trưởng trong làng viết thay và chứng kiến thì bị phạt 80 trượng, phạt tiền theo việc nặng nhẹ, chúc thư văn khế không có giá trị. Trường hợp biết chữ tự viết lấy thì được pháp luật thừa nhận" (Điều 366). Bên cạnh đó, tập Quốc triều thư khế của các nhà làm luật triều Lê đã nêu ra mẫu văn khế về mua bán, cầm cố ruộng đất. Văn khế phải có chữ ký của hai bên và chứng thực của một quan viên trong làng xã mới được coi là hợp lệ. 32 Trong giai đoạn này, pháp luật quy định hai hình thức mua bán ruộng đất, đó là hình thức đoản mại và hình thức điển mại. Trong đó, hình thức đoản mại thể hiện đầy đủ tính chất của quan hệ mua bán ruộng đất, các nhà làm luật lúc bấy giờ gọi hình thức đoản mại là "bán đứt". Hình thức này được coi là hợp pháp khi đủ hai điều kiện, đó là ruộng đất đem bán phải là của mình và không có hành vi ức hiếp để mua ruộng đất từ phía bên kia. Điểm đặc trưng của hình thức đoản mại là người bán không có quyền chuộc lại. Hình thức điển mại về mặt bản chất, vẫn nằm trong phạm vi của khế ước mua bán, nhưng có dự liệu cho người bán được chuộc lại đất đai đã bán trong một thời hạn nhất định. Điểm đặc trưng của khế ước điển mại (bán tạm) là người bán được quyền chuộc lại ruộng đất nếu như quá hạn được ghi trong văn tự hoặc theo luật định. Do ruộng đất đối với người nông dân là lẽ sống, là máu thịt nên dù phải bán ruộng đất để giải quyết nhu cầu bức bách thì họ vẫn muốn có ngày được chuộc lại, vì vậy, hình thức điển mại là hình thức được ưa chuộng nhất. Pháp luật quy định chặt chẽ nghĩa vụ của người mua. Người mua có nghĩa vụ trả tiền mua và họ không được mua ruộng đất đã được điển mại cho người khác mà chưa được chuộc lại. Nếu họ ngay tình, khế ước sẽ bị tiêu hủy và họ sẽ được trả lại tiền mua, ngược lại, nếu không ngay tình, tiền mua sẽ bị sung công và cả hai bên mua, bán đều bị trị tội. Bên cạnh đó, pháp luật quy định không ai có quyền ép buộc người khác trái với ý muốn của họ, việc mua bán chuyển nhượng đất đai là hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng. Mọi hành vi xâm hại quyền tự do định đoạt đối với đất đai thuộc sở hữu cá nhân đều bị xử phạt nặng "người nào ức hiếp để mua ruộng đất của người khác thì bị biếm 24 và cho lấy lại tiền mua" (Điều 355 Quốc triều hình luật). Như vậy, mặc dù các quy định của pháp luật về đất đai quy định trong Quốc triều hình luật mang nặng tính hình sự, luôn đề cao các hình phạt, chú trọng biện pháp trừng trị, nhưng các quy định đó đã bảo vệ nghiêm ngặt được quyền sử dụng ruộng đất và điều chỉnh được mối quan hệ phát sinh trong lĩnh 33 vực mua bán, chuyển nhượng đất đai. Bộ luật này đã trở thành một công cụ pháp lý hiệu nghiệm để các triều đại nhà Lê quản lý đất đai nói chung và quản lý các quan hệ mua bán chuyển nhượng đất đai nói riêng trong suốt quá trình tồn tại hơn 350 năm của mình. Các triều đại phong kiến sau này cũng đã xem các quy định pháp lý về đất đai, mua bán đất đai trong chương Điền sản của Quốc triều hình luật như một chuẩn mực để xây dựng hệ thống luật lệ về đất đai mình. Từ đó cho thấy, Quốc triều hình luật là một di sản quý giá của nước ta. Việc nghiên cứu những quy định về đất đai trong Quốc triều hình luật là điều hết sức cần thiết và có ý nghĩa lịch sử rất lớn. Qua đó, chúng ta rút ra được những bài học kinh nghiệm trong việc điều chỉnh các quan hệ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. + Giai đoạn quân chủ chuyên chế triều Nguyễn (1802 - 1884) tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu nhà nước (quan điền), sở hữu làng xã (công điền, công thổ) và sở hữu tư nhân. Năm 1812, triều đình nhà Nguyễn đã ban hành bộ Hoàng Việt luật lệ (còn gọi là Bộ luật Gia Long) và năm 1815 được in thành sách để phân phát cho các quan cai trị với 22 quyển, 396 điều, trong đó có 14 điều về đất đai. Bộ luật này cho rằng, Nhà vua có quyền quản lý và thu thuế cũng như can thiệp vào sự định đoạt của các hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu đất đai. Bộ luật đưa ra một số quy định trong việc mua bán đất đai như: quy định về khế ước đoạn mại, trong đó ai đã bán đứt ruộng đất thuộc sở hữu của mình thì không được chuộc lại; quy định trình tự và hình thức của việc lập văn khế mua bán ruộng đất; quy định văn khế đã trao cho người mua nhưng người mua chưa trả tiền thì quyền sở hữu ruộng đất không được coi là chuyển dịch cho người mua. Ngoài việc ban hành một số quy định về đất đai trong bộ luật trên, triều đình nhà Nguyễn còn tổ chức quản lý đất đai một cách chặt chẽ, sự thành công nhất là triều đình nhà Nguyễn thiết lập 34 một hệ thống địa bạ đồ sộ, có quy mô toàn quốc và được các nước trên thế giới đánh giá cao. Trong giai đoạn này, mọi hành vi mua bán, chuyển nhượng đất đai đều được Nhà nước quản lý một cách chặt chẽ bằng hệ thống hồ sơ địa bạ. Các quy định của pháp luật đã bảo hộ được quyền sở hữu tư nhân về đất đai, mọi hành vi xâm hại đều bị trừng trị, nhờ đó góp phần ổn định được các quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra vốn rất phức tạp ở thời kỳ Lê Mạt trước đó. Như vậy, trong các triều đại phong kiến Việt Nam, mặc dù quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai luôn ngự trị suốt quá trình lịch sử tồn tại, nhưng bên cạnh đó vẫn tồn tại quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai. Quyền tư hữu đối với đất đai ở Việt Nam là một thứ quyền không hoàn chỉnh, luôn bị chi phối bởi quyền sở hữu tối cao của Nhà nước. Trong thời kỳ này, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trở thành một vấn đề khá phổ biến và được pháp luật quy định cụ thể, cả về hình thức, cách thức, nội dung lẫn trách nhiệm pháp lý. - Thời kỳ nửa thực dân, nửa phong kiến: Đến năm 1858, thực dân Pháp nổ phát súng đầu tiên tại Đà Nẵng, mở đầu cho cuộc xâm lược nước ta. Triều đình nhà Nguyễn đã nhượng bộ cắt 6 tỉnh miền Đông cho thực dân Pháp. Dần dần, thực dân Pháp xâm chiếm toàn bộ lãnh thổ nước ta, đất nước chia ra làm 3 kỳ. Thực dân Pháp vừa kế thừa, vừa sửa lại, làm mới hệ thống địa chính của triều đình nhà Nguyễn trước đó, đã tiến hành đo đạc lại bản đồ địa chính, chuyển từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng khoán ở đô thị nhưng vẫn giữ nguyên hệ thống địa bạ ở nông thôn. Hệ thống địa chính của Pháp đã lập xong ở Bắc bộ, Nam bộ và một phần ở Trung bộ. Thực dân Pháp đề ra chính sách phát triển sở hữu tư nhân về đất đai, công nhận việc mua bán, chuyển nhượng đất đai mà chủ yếu là bọn Pháp và tay sai nhằm giúp chúng chiếm hữu ngày càng nhiều đất đai để làm đồn điền với mục đích khai thác bóc lột địa tô, sức lao động của nhân dân ta một cách triệt để. 35 - Thời kỳ nước ta giành được chính quyền về tay nhân dân: Đến Cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, hầu hết các quy định về ruộng đất trước đây bị bãi bỏ, thay vào đó là chính sách đất đai hoàn toàn mới mẻ, vì lợi ích của người dân lao động ở nước ta. Năm 1946, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh giảm tô và ra chỉ thị chia ruộng đất, các đồn điền, các trại ấp vắng chủ cho nông dân nghèo. Tuy nhiên, nước ta lại phải bước vào cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp, chính sách của Nhà nước là tận dụng mọi quỹ đất để phát triển nông nghiệp, cứu đói, hỗ trợ cho cuộc kháng chiến. Vì vậy, pháp luật chưa quy định rõ vấn đề mua bán ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân mà chỉ quy định không được cầm hoặc bán công điền, công thổ tại sắc lệnh số 87/SL ngày 5/3/1952. Ngày 4/12/1953, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hòa thông qua Luật Cải cách ruộng đất nhằm mục đích thực hiện khẩu hiệu "Người cày có ruộng". Luật chỉ thừa nhận hai hình thức sở hữu về đất đai đó là sở hữu ruộng đất của người nông dân và sở hữu nhà nước. Nhà nước đã "thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân và đế quốc và xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ để xác lập chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất do chính quyền cách mạng chia cho nông dân mà người được chia ruộng đất không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào" (Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất). Nhờ đó, người nông dân từ thân phận là người nô lệ, làm thuê dưới phương thức sản xuất nửa thực dân, nửa phong kiến đã trở thành người chủ sở hữu đối với tư liệu sản xuất quan trọng nhất của mình, đó là đất đai. Cùng với việc thiết lập, thừa nhận và bảo vệ quyền sở hữu ruộng đất của người nông dân, pháp luật thời kỳ này đã cho phép người nông dân được chia ruộng đất có quyền bán, cầm cố ruộng đất thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, trên thực tế, việc mua bán, cầm cố ruộng đất trong giai đoạn này diễn ra không nhiều. 36 Đến năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai ra đời đã quy định ba hình thức sở hữu về đất đai bao gồm: sở hữu nhà nước; sở hữu tập thể (hợp tác xã) và sở hữu tư nhân (của người lao động riêng lẻ, nhà tư sản dân tộc). Nhà nước chiểu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất cho nông dân. Năm 1960 phong trào hợp tác hóa nông nghiệp phát triển một cách rầm rộ trên quy mô toàn miền Bắc, thu hút được gần 90% số hộ nông dân vào Hợp tác xã nên sở hữu tư nhân về đất đai dần dần bị thu hẹp lại để thiết lập và mở rộng, phát triển hình thức sở hữu tập thể. Các chuyển dịch đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là chuyển từ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai sang sở hữu tập thể. Cũng trong giai đoạn này, Nhà nước có chính sách phát triển hình thức sở hữu nhà nước đối với đất nông nghiệp thông qua phát triển hệ thống nông trường quốc doanh. Vì vậy, sự chuyển dịch đất đai mang tính tập trung và thống nhất theo chủ trương khuyến khích các hộ cá thể vào hợp tác xã nông nghiệp hoặc nông trường quốc doanh chứ việc mua bán, chuyển nhượng đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhân diễn ra một cách buồn tẻ. Ngày 18/12/1980, Quốc hội thông qua bản hiến pháp mới - Hiến pháp năm 1980. Hiến pháp 1980 quy định rõ: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa...đều thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 19). Và "Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo quản đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm" (Điều 20), những tập thể cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật. Chế độ quản lý và sử dụng ruộng đất thời kỳ ngày mang đầy đủ những đặc trưng của cơ chế kế hoạch hóa tập trung. Cơ chế kinh tế bao cấp chi phối mọi hoạt động của xã hội. Mọi thứ, trong đó có đất đai đều được cấp phát. Nhà nước quản lý nền kinh tế theo chỉ tiêu kế hoạch. Hiệu quả kinh tế trong sản xuất kinh doanh không phải là vấn đề được coi trọng. Nhà nước cũng đảm bảo chỗ ở cho nhân dân. Đất đai được coi là một loại phúc lợi xã hội, một thứ của trời cho, tự nhiên mà có không cần phải mất tiền mua. Kết quả là việc đầu tư cải tạo bồi 37 bổ đất cũng bị sao nhãng, tỷ lệ đất đai hoang hóa hoặc sử dụng không đúng giá trị nhiều. Việc chuyển nhượng, mua bán hay tranh chấp đất đai trong thời kỳ này vì vậy hầu như không xảy ra. Các quan hệ đất đai vận động chủ yếu trên các quyết định hành chính. Do vậy có thể nói rằng: Trong giai đoạn năm 1980, các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được pháp luật thừa nhận. Những sự chuyển quyền sử dụng đất (dù rằng rất ít) ở giai đoạn này đều là những sự chuyển nhượng bất hợp pháp. Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI thông qua nghị quyết đại hội của thời kỳ đổi mới. Với việc áp dụng cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, toàn bộ các quan hệ kinh tế vận động theo cơ chế mới, năng động hiệu quả hơn. Các quan hệ đất đai, do vậy, cũng nằm trong quy luật vận động này. Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội thông qua luật đất đai đầu tiên của nước ta đánh dấu một bước ngoặc lớn trong lịch sử điều chỉnh quan hệ đất đai của Nhà nước. Lần đầu tiên, có một văn bản luật quy định cụ thể, chi tiết về chế độ quản lý, sử dụà quyền, nghĩa vụ của ngời sử dụng đất. Nhưng, dù nghị quyết Đại hội lần thứ VI đã định hướng đường lối đổi mới theo cơ chế thị trường như đã phân tích ở trên, các quy định của luật đất đai 1987 vẫn ch- ưa bắt nhịp được những định hướng mới. Trong luật này, các điểm về đất đai vẫn dựa trên cách nhìn của cơ chế hoạch hóa tập trung. Đất đai được xác định là tài sản của toàn dân. Người sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng và h- ưởng các thành quả đầu tư trên đất, nhưng lại nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất đai. Chỉ có một điểm mới là thời hạn sử dụng đất được luật ghi nhận là ổn định lâu dài. Điểm mới này đã góp phần cổ vũ, động viên người nông dân an tâm hơn đối với đất đai sản xuất nông nghiệp khuyến khích họ đầu tư thâm canh trên đồng ruộng của mình. Các quan hệ chuyển dịch đất đai không được pháp luật thừa nhận đã hạn chế việc tích tụ đất đai một mức độ nhất định vào những người có khả năng khai thác hiệu quả sử dụng đất. Điều này cũng đủ làm kìm hãm sự phát triển của các quan hệ chuyển dịch đất đai, 38 làm tác động mạnh mẽ đến nền sản xuất nông nghiệp của đất nước. Việc chuyển dịch quyền sử dụng đất chỉ được luật quy định trong ba trường hợp sau: - Khi người được giao đất đai chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp trục sử dụng đất đai đó. - Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. - Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân đã thỏa thuận đổi đất đai cho nhau để tổ chức lại sản xuất. Như vậy, Luật đất đai 1987 đã không thể chế hóa được tinh thần đổi mới của nghị quyết của Đại hội Đảng lần thứ tr với việc áp dụng cơ chế thị tr- ường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đất đai vẫn chưa được coi là hàng hóa, vẫn chịu ảnh hưởng của cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu bao cấp. Mặt khác, ngay trong văn bản này đã có nhiều điều mâu thuẫn với nhau. Luật nghiêm cấm việc chuyển nhượng mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức nhưng lại "bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất" (Điều 3) và được phép thừa kế, "chuyển nhượng, bán nhà ở"; "người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó" (Điều 17). Như vậy, điều luật không cho phép mua, bán, nhượng đất đai nhưng sự chuyển nhượng vẫn diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở rồi sở hữu luôn phần đất đó. Cơ chế thị trường đã tạo điều kiện cho các quan hệ chuyển nhượng đất đai tự tìm con đường của riêng nó mặc cho sự ngăn cản chủ quan của Nhà nước. Điều này thể hiện sự mâu thuẫn gay gắt và ngày càng trầm trọng giữa quy định pháp luật và thực tiễn của quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai ở giai đoạn này. 39 Trước tình hình đó, Nhà nước ta đã đánh giá một cách nghiêm túc, khách quan về việc thực thi luật đất đai sau 5 năm áp dụng đồng thời đưa ra giải pháp cụ thể để giải quyết mâu thuẫn trên bằng việc xây dựng một văn bản mới thay thế cho luật đất đai năm 1987. Luật đất đai thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 là một đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế mới. Luật đất đai năm 1993 đã thể hiện những quan điểm thích nghi dần với cơ chế thị trường, xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất. Đặc biệt, luật đất đai mới đã thể hiện được điểm ưu việt của việc điều chỉnh quan hệ đất đai trong thời kỳ mới là bên cạnh việc tiếp tục khẳng định quyền sử dụng đất lâu dài và ổn định, luật còn cho phép người sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất của mình để làm sao khai thác tối đa được giá trị của đất đai. Tại Điều 3 và Điều 73 Luật đất đai 1993 đã quy định các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, người được giao quyền sử dụng đất tuy không có quyền sở hữu đất đai nhưng pháp luật đã cho họ quyền tự "định đoạt" đất đai trong khuôn khổ được pháp luật quy định trước, hay nói khác đi Nhà nước đã cho phép họ tiến gần tới quyền sở hữu. Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội, các quan hệ đất đai không ngừng vận động trong nền kinh tế thị trường đã khiến các quy định được dự liệu trong luật đất đai 1993 có những vấn đề không còn phù hợp thực tiễn. Vì vậy, từ tháng 11/1996 Nhà nước ta đã có chủ trương sửa đổi một số quy định không phù hợp nhằm thực thi luật tốt hơn. Ngày 02/ 12/1998 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1993 được Quốc hội khóa X kỳ họp thứ 4 thông qua. Luật này thường được gọi là Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và nội dung chủ yếu nhằm luật hóa các 40 quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đồng thời xác định rõ các hình thức giao đất và cho thuê đất để làm căn cứ quy định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đó. Luật đất đai năm 1993 còn được tiếp tục sửa đổi bổ sung lần thứ 2 năm 2001 tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa X và có hiệu lực từ ngày 01/01/2001. Các bổ sung này đã góp phần làm rõ trách nhiệm pháp lý của ng- ời sử dụng đất trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và thể hiện sự đa dạng trong áp dụng các hình thức sử dụng đất. Cho phép người sử dụng đất có nhiều khả năng lựa chọn hơn khi tham gia vào quan hệ sử dụng đất. Cụ thể các quy định này, Chính phủ đã ban hành một số nghị định về việc thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất là nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 và nghị định 79/2001/ NĐ-CP ngày 01/11/2001 sửa đổi một số điều của nghị định 17/1999/NĐ-CP nói trên. Các văn bản này đã góp phần to lớn trong việc quản lý đất đai đã tạo được sự tăng trưởng ổn định cho nền kinh tế và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân. Tuy nhiên, việc xây dựng hệ thống đất đai trong thời gian qua cũng như việc sửa đổi bổ sung nhiều lần như vậy cho thấy pháp luật của chúng ta có tính chắp vá, không đồng bộ, nhiều quy định còn lạc hậu hơn so với thực tiễn và gây khó khăn cho quá trình áp dụng. Vì vậy, việc xây dựng một luật đất đai mới để thay thế cho Luật đất đai 1993 và các luật đất đai sửa đổi bổ sung là cần thiết. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII,VIII và IX của ban chấp hành trung ương Đảng đều khẳng định về việc tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã xác định rõ: Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất, chủ động vững chắc thị trường bất động sản (trọng tâm là các đô thị) có sự quản lý và điều tiết của 41 Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất với các tài sản gắn liền với đất; chống đầu cơ đất đai, Nhà nước quản lý giám sát các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất đối với những vùng miền đặc thù có chính sách để đồng bào dân tộc thiểu số giữ được đất để sản xuất. Quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng để ngăn chặn đầu cơ trục lợi.Có quy định phù hợp về xây dựng quản lý thị trường bất động sản và chính sách tài chính về đất đai. Để thể chế hóa các quan điểm chỉ đạo của Đảng, trên cơ sở tổng kết đánh giá 10 năm thi hành Luật đất đai 1993, kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai hiện hành, Luật đất đai 2003 đã được quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 4 thông qua thay thế Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai 1998 và 2001. Luật đã kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai hiện hành nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả hơn. Bên cạnh việc có nhiều đổi mới về hồ sơ, thủ tục quyền sử dụng đất đai, đơn giản hóa thủ tục hành chính; giảm thiểu văn bản hướng dẫn thi hành. Luật quy định thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản, quy định các chính sách tài chính về đất đai và thị trường quyền sử dụng đất... Cùng với sự điều chỉnh của các văn bản quy phạm pháp luật đất đai, Bộ luật dân sự 1995 ra đời đã đánh dấu bước phát triển vượt bậc,đồng thời khẳng định vị trí quan trọng của pháp luật dân sự và đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường khi mà các quan hệ trao đổi lưu thông về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng phức tạp hơn. Điều này càng được chứng minh một cách õ ràng hơn bởi các quy định tại những điều luật cụ thể ở chương 3 phần thứ 5 của Bộ luật dân sự 1995 và tại chương 28 phần thứ 5 Bộ luật dân sự 2005. 42 Như vậy, nhất quán với đường lối đổi mới theo cơ chế thị trường, các quan hệ về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam đến đến nay luôn phát triển và không ngừng được hoàn thiện cho phù hợp hơn với tình hình thực tiễn. 43 Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. CÁC NGUYÊN TẮC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật phức tạp chứa đựng trong nó các nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vi phạm pháp luật và trách nhiệm pháp lý. Các quy định này nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: - Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng thực hiện quyền chuyển nhượng của mình xuất phát từ việc họ không muốn sử dụng hoặc không có điều kiện sử dụng để hướng tới lợi ích thu được bằng tiền; bên nhận chuyển nhượng sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền để trả cho người sử dụng đất đề nhận lại giá trị quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng. Như vậy, mỗi bên chuyển nhượng đều có một mục đích riêng nhưng họ lại có một ý chí chung, đó là cùng nhau thỏa thuận trao đổi quyền sử dụng đất lấy tiền để thỏa mãn những nhu cầu thiết thực của mình. Sự thống nhất ý chí này được thực hiện một cách bình đẳng và chỉ khi giải quyết thỏa 44 đáng lợi ích vật chất của cả hai bên thì mới thúc đẩy quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách lành mạnh. - Nguyên tắc thứ hai là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật. Khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các nội dung cơ bản phải phù hợp với các quy định tại chương 28 phần thứ 5 của Bộ luật dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai. Ngoài ra, các việc chuyển nhượng không được trái với các quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật khác. - Nguyên tắc thứ ba là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng. Theo quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất. Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định rõ ràng. Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng đất và người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng. 45 2.2. CÁC ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.2.1. Các điều kiện chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của quyền sử dụng đất" [17]. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Việc cấp giấy quyền sử dụng đất là một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi của người quyền sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại. Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện như sau: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất [17] (khoản 1, Điều 10 Luật đất đai năm 2003); + Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền quan trọng của người sử dụng đất [17] (khoản 1, Điều 105 Luật đất đai năm 2003); + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật [17] (khoản 2 Điều 105 Luật đất đai năm 2003); + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất [17] (khoản 1, Điều 42 Luật đất đai năm 2003); 46 + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết theo quy định tại khoản 1 điều 136 Luật đất đai 2003 [17]. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất, cho từng người sử dụng đất. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả tên vợ và tên chồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được cấp cho cộng đồng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo và trao cho người đứng đầu các tổ chức nói trên. Dưới đây, chúng tôi xin phân tích kỹ hơn về điều kiện Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hộ gia đình bà C có một thửa đất rộng 45 m2. Tuy không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng gia đình bà có giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở. Với loại giấy tờ kể trên, gia đình bà C có quyền chuyển nhượng thửa đất 45 m2 không? Từ tình huống này phát sinh một vấn đề cần làm rõ là: Có phải nhất thiết phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì hộ gia đình, cá nhân, tổ chức mới được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Điều 146 (khoản 1) Luật đất đai năm 2003 quy định: Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận 47 quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này [17]. Theo quy định vừa dẫn thì trong thời gian chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi cả nước người đang sử dụng đất chỉ cần có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 là đã được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 quy định các loại giấy tờ gì? Tại các khoản nói trên của Điều 50 Luật đất đai năm 2003 đã ghi nhận các loại giấy tờ sau: - Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; - Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; - Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; - Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; - Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. 48 - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ kể trên (quy định tại khoản 1 Điều 50) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/07/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì cũng được coi là có giấy tờ có giá trị tương đương như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất đai. - Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành. Gia đình ông D đang sinh sống trên một thửa đất 65 m2 từ tháng 10/1990 đến nay. Do nhiều lý do khác nhau cho đến thời điểm hiện nay gia đình ông D vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, gia đình ông D không có bất cứ một loại giấy tờ nào về quyền sử dụng thửa đất 65 m2. Hỏi: trong trường hợp này gia đình ông M có được chuyển nhượng diện tích đất đang sử dụng không? Căn cứ các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự, trong trường hợp này trước mắt gia đình ông D không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp vì không có bất kỳ một loại giấy tờ nào cả. Tuy nhiên, gia đình ông D hoàn toàn có quyền đi đăng ký để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 4 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có 49 quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất [17]. Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình ông M hoàn toàn có đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Đất không có tranh chấp Để bảo vệ quyền lợi các bên, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Trong thời hạn sử dụng đất. Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 67 Luật đất đai 2003 thì thời hạn giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân là hai mươi năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là năm mươi năm. Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm. Đối với đất ở thì được Nhà nước giao ổn định, lâu dài. 50 Thời hạn giao đất cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nhiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, các nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín năm. 2.2.2. Các điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong một số trƣờng hợp cụ thể - Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê Theo quy định tại Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau: Tổ chức kinh tế, người Vệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; 51 không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở [8]. Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo quy định tại Điều 35 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai.  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện Pháp luật quy định một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện. Thí dụ: Năm 1994 hộ gia đình ông K ở xã C, huyện M, tỉnh ĐL đã được giao 3 ha đất nông nghiệp để sản xuất. Tháng 6/2002 gia đình ông M đã bán 3 ha dất cho người khác. Ngày 20/3/2005 gia đình ông K được giao 2 ha đất nông nghiệp để canh tác. Tháng 7/2006 gia đình ông K lại đi làm thủ tục chuyển nhượng 2 ha đất mới được giao. ủy ban nhân dân xã C và Phòng Tài nguyên- Môi trường huyện Mai đã không chấp nhận cho ông K được chuyển nhượng 2 ha đất. Hỏi việc không chấp nhận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có đúng không? Việc không chấp nhận cho ông K chuyển nhượng quyền sử dụng đất của UBND huyện M là đúng vì Luật đất đai năm 2003 có quy định: Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai (khoản 1 Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai). 52 Ngoài trường hợp trên còn hai trường hợp nữa Nhà nước cũng quy định chỉ được chuyển nhượng với các điều kiện chặt chẽ: Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất ở, đất rừng kết hợp với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực phòng hộ đó (khoản 2, khoản 3 Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai).  Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân là phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 Nghị định nói trên; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai 2003 và quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Đối với dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng quyết định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là năm mươi năm 53 kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.  Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ- CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai). Những trường hợp sau đây không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước; - Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. 2.3 TRÌNH TỰ VÀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trước khi Luật đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai được ban hành và có hiệu lực thì trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định khá phức tạp. Khi đó trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 19/3/1999 và Nghị định 79/2001/NĐ-CP 54 ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 17 nói trên. Theo các quy định của hai văn bản này, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tùy thuộc vào đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân: * Đối với hộ gia đình, cá nhân, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: + Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất; + Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1, phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho phòng Địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu không được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do; + Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Địa chính xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2, phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của bản hợp đồng chuyển nhượng và trình Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; + Trong thời hạn 3 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng Địa chính trình, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận được chuyển nhượng vào mục 2, phần II của bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Sau khi được Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, Phòng Địa chính thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật; 55 + Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, Phòng Địa chính vào sổ theo dõi biến động đất đai và trả hồ sơ cho các bên. Bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai [6]. * Đối với tổ chức, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: + Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan Địa chính cấp huyện nơi có đất; + Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan Địa chính cấp huyện thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng cho trường hợp được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do cơ quan Địa chính cấp huyện trình, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Sau khi được Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, cơ quan Địa chính cấp huyện thông báo cho các bên nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật. + Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hoặc đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế; 56 + Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó [7]. Việc Chính phủ quy định trình tự như trình bày ở trên đã tạo cơ sở pháp lý cho các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh tình trạng các cơ quan nhà nước đùn đẩy trách nhiệm hoặc lạm quyền, kéo dài thời gian, gây khó khăn, phiền hà cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đến làm thủ tục. Có thể nói nhờ có quy định này, việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thống nhất, nhanh gọn hơn trước. Đây là một bước cải cách hành chính trong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu thực hiện theo đúng các quy định nói trên, thời gian dành cho cơ quan nhà nước làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với tổ chức là 15 ngày, đối với hộ gia đình, cá nhân là 13 ngày (chưa kể thời gian nộp thuế, đối tượng chuẩn bị hồ sơ). Nhưng trên thực tế, nhiều cán bộ thuộc cơ quan chức năng "giam" hồ sơ để gây phiền hà, sách nhiễu cho người đến làm thủ tục. Vì vậy, cần phải có cơ chế kiểm tra việc thực hiện của các cơ quan có trách nhiệm thực hiện, nếu không, cuộc cải cách này chỉ có ý nghĩa trên giấy tờ, văn bản. Bên cạnh đó, việc quy định trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên còn có sự bất cập, điều này thể hiện ở chỗ: Thứ nhất, việc quy định trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân chưa đầy đủ, thống nhất như quy định cho tổ chức. Hay nói cách khác, Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điều 14 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 19/3/1999 về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng cho tổ chức mà không sửa đổi, bổ sung Điều 11, Nghị định 17/1999/NĐ-CP về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân. Điều này dẫn đến mỗi người có một cách hiểu khác nhau, nếu như hiểu theo văn bản quy định thì thiếu quy định về thủ tục đăng ký và cơ quan nhà nước có 57 thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất trước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thứ hai, trong trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiếu một số điều khoản quy định cụ thể về thủ tục giao nộp hồ sơ, thời gian nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ; về thẩm tra hồ sơ chuyển nhượng, về cách xác nhận chuyển nhượng ghi trong sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận và trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thứ ba, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn rườm rà, mất nhiều thời gian và tốn kém. Tính rườm rà, mất nhiều thời gian thể hiện là phải qua nhiều bước. Ví dụ: Hộ gia đình, cá nhân (lập hồ sơ) (1) Ủy ban nhân dân cấp xã (lập hồ sơ, thẩm tra hồ sơ, xác nhận); (2) Phòng Địa chính (xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra); (3) Ủy ban nhân dân cấp huyện (xác nhận cho chuyển nhượng); (4) Phòng Địa chính (thông báo nộp thuế); (5) Hộ gia đình, cá nhân (kê khai nộp thuế); (6) Chi cục thuế (tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra, làm thông báo nộp thuế); (7) Hộ gia đình, cá nhân (nộp thuế); (8) Phòng Địa chính (vào sổ theo dõi biến động); (9) Ủy ban nhân dân huyện (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)-- (10) --Bên nhận chuyển nhượng (nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Sự tốn kém thể hiện ở chỗ, phải thực hiện nhiều nghĩa vụ mang tính "lệ làng". Ví dụ, ngoài thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính do pháp luật quy định, trên thực tế người nhận chuyển nhượng còn phải nộp những khoản "phí hành chính" (cho những cơ quan làm thủ tục), và "tiền tự nguyện đóng góp xây dựng quê hương, xây dựng cơ sở hạ tầng" (cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn). Nay theo Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại được cải cách thêm một bước quan trọng: Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: 58 a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai.  Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính; c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận. 2.4 HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi 59 dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 2.5 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mục đích của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khai thác lợi ích kinh tế cùng một lúc do giá trị được xác định của đất đai mang lại. Vì vậy, pháp luật quy định rõ quyền của họ, trên cơ sở đó để bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ khi bị xâm phạm. Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều này thể hiện sự ràng buộc của Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đã đưa ra quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng để việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất nằm trong một khuôn khổ nhất định. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai hiện hành chưa quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng. Song, do quyền sử dụng đất được xem như là một quyền tài sản và được tham gia vào giao dịch dân sự trong đó có cả hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự. * Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định của Điều 700 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền như sau: 60 Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chậm trả tiền thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác); Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của người có quyền sử dụng đất khi họ đem quyền sử dụng đất của mình chuyển nhượng cho người khác. Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định cho họ có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết trong hợp đồng. * Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định của Điều 699 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau: 1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận; 2.Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng rất chặt chẽ. Việc quy định này xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để có cơ sở bảo vệ lợi ích của người nhận chuyển nhượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một cách nghiêm túc, pháp luật quy định người chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng.Mặt khác, người chuyển 61 nhượng còn phải giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời tránh trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhượng cho người thứ ba. 2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất * Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau: 1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; 2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; 3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; 4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đặc điểm của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chấm dứt việc sử dụng đất của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích chuyển nhượng. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất. Qua đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, pháp luật quy định cho họ có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất. * Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định tại Điều 701 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau: 1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức thanh toán như đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 3. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; 4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của 63 người thứ ba về việc sử dụng đất, pháp luật quy định cho cả bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Các nghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đã vô hình chung cùng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng. Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật được phát sinh trên cơ sở quản lý nhà nước về quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất. Như vậy, có thể nói pháp luật dân sự quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đối đầy đủ, nó thể hiện hai mặt của một vấn đề và luôn có sự tương xứng nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, đồng thời cùng với sự "chuyển dịch quyền" có sự "chuyển dịch nghĩa vụ" của người sử dụng đất và phát sinh nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. Việc quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng đồng thời bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy được những hạn chế của pháp luật dân sự về quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thể hiện ở những điểm sau: Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chung chung chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ 64 yếu chỉ được đề cập ở Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng trong pháp luật về đất đai. Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép. Ví dụ, có rất nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thậm chí các bên chuyển nhượng còn "mua bán" trao tay không qua Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn xác nhận; các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính hoặc không đến đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Bên nhận quyền sử dụng đất chưa làm các thủ tục lại chuyển nhượng cho người khác dưới hình thức "mua bán" trao tay...Điều này dẫn đến tình trạng Nhà nước không quản lý được các trường hợp chuyển nhượng trên thực tế, đồng thời gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước mà lẽ ra các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ. 2.6. MỘT VÀI VI PHẠM VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN Việc giao kết hợp đồng dân sự nói chung là việc xác lập quan hệ hợp đồng giữa các chủ thể,trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không nằm ngoài các quy định chung ấy.Tuy nhiên, nếu việc giao kết không bảo đảm được các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đã được pháp luật quy định (điều 122 Bộ luật dân sự 2005) thì sẽ dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu. 65 Đối với loại hợp đồng vô hiệu tương đối trên thực tế xem xét loại hợp đồng vô hiệu này cho thấy: việc vi phạm ý chí tự nguyện của các bên do bị nhầm lẫn hoặc bị lừa dối thường xẩy ra. Lý do hợp đồng vô hiệu do bị đe dọa là rất hiếm, hay nói cách khác rất ít khi xẩy ra. Trường hợp hợp đồng được giao kết khi một trong các bên không bảo đảm điều kiện về năng lực hành vi cũng thường xẩy ra trên thực tế. Nhưng ở những trường hợp này người đại diện cho người chưa có năng lực hành vi khi phát hiện có thể khởi kiện để hủy hợp đồng, hoặc không khởi kiện hủy hợp đồng bởi thực tế hợp đồng tuy không đảm bảo điều kiện năng lực hành vi có thể nhưng việc thực hiện hợp đồng không có thiệt hại xẩy ra, hợp đồng vẫn đảm bảo sự công bằng về lợi ích giữa các bên tham gia. Phần nhiều hợp đồng vô hiệu tương đối là do nguyên nhân bị lừa dối, ví dụ: Trong một hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh Đặng Văn Dũng và chị Mai NgọcThanh. Ngày 2/5/1992 anh Dũng đã bán căn nhà số 10 phố Hàng Đào, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội với diện tích 6m x 5m cho chị Mai NgọcThanh với giá 20 lượng vàng. Chị Thanh đã trả cho anh Dũng 18 lượng vàng, còn lại hai lượng thì thỏa thuận khi nào nhận nhà sẽ giao nốt. Giấy mua bán đã được Ủy ban nhân dân phường chứng nhận, nhưng chưa làm thủ tục trước bạ sang tên. Sau một tháng ngày 2/6/1992 anh Dũng bán 1/2 căn nhà trên cho anh Nguyễn Văn Đức, diện tích 3m x 2.5m với giá 15 lượng vàng. Việc mua bán này đã được sang tên, anh Đức dọn đến ở, khi anh đến ở thì xẩy ra tranh chấp. Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm đã hủy hợp đồng mua bán giữa anh Dũng và anh Đức công nhận hợp đồng mua bán giữa chị Thanh và anh Dũng. Trong vụ kiện trên cho thấy việc mua bán giữa anh Dũng, chị Thanh là hoàn toàn tự nguyện và chị Thanh đã thực hiện nghĩa vụ gần như đã hoàn thành trên thực tế. Mặc dù chưa làm thủ tục trước bạ sang tên. Việc anh Dũng thực hiện mua bán với anh Đức vi phạm nguyên tắc tự nguyện, trong quan hệ này anh Dũng có ý thức lừa dối vì mục đích tư lợi. Về thực chất, quyền định đoạt 66 của anh Dũng đối với ngôi nhà đã gần như không còn, nó bị hạn chế bởi quyền được sở hữu nhà của chị Thanh, khi đã hợp thức về thủ tục. Quan hệ mua bán đã hoàn thành trên thực tế, chỉ còn chờ sự ghi nhận của pháp luật mà thôi. Bản án quyết định hủy hợp đồng mua bán giữa anh Dũng và anh Đức của Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm là phù hợp với pháp luật. Một vụ án khác bị Tòa án hủy hợp đồng do vi phạm điều cấm pháp luật. Đó là vụ mua bán nhà số 187 đường Ngô Gia Tự, Thị trấn Đức Giang, quận Long Biên thành phố Hà Nội giữa ông Đặng Xuân Quý và Trần Văn Nghệ. Căn nhà này là một phần trong khối tài sản chung của ông Nghệ và vợ là bà Nguyễn Thị Hải, bà Hải và ông Nghệ có 4 con là Trần Minh Long, Trần Thế Hiệp, Trần Thị Kiên, Trần Thị Hưng. Năm 1973 bà Hải chết không để lại di chúc. Năm 1990 ông Nghệ bán cho toàn bộ căn nhà trên cho ông Quý với giá 25 lạng vàng và ông Nghệ đã nhận 15 lạng vàng của ông Quý. Hai người con gái của ông Nghệ là bà Kiện và bà Hưng đứng ra ngăn không cho ông Nghệ bán nhà, nên việc mua bán không làm được thủ tục. Cấp sơ thẩm nhận định di sản của bà Hải có giá trị 12.5 lạng vàng nên kỷ phần của mỗi thừa kế là 4.18lạng riêng ông Nghệ được 5 lạng vàng và 6 chỉ (bao gồm cả tài sản chung, tài sản riêng và phần được thừa kế). Bà Kiên đang ở căn nhà 628 đường Ngô Gia Tự trị giá 03 lạng vàng, nay ông Nghệ đồng ý cho thêm 0.5 lạng vàng nữa. Còn bà Hưng, ông Nghệ đồng ý cho 01 lạng vàng. Do đó quá kỷ phần bà Hưng được hưởng. Cấp sơ thẩm chấp nhận hợp đồng mua bán. Chánh án Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội kháng nghị bản án trên, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xử giám đốc và nhận định đây là di sản thừa kế chưa chia. Do đó, việc mua bán trái pháp luật nên đã quyết định hủy hợp đồng mua bán giữa ông Nghệ và ông Quý. Trường hợp hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức. Về nguyên tắc, hình thức của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nhưng đối với một số loại hợp đồng do tầm quan trọng của nó pháp luật quy định hình thức 67 bắt buộc của loại hợp đồng đó mà khi giao kết hợp đồng các bên phải tuân thủ. Nổi lên trong trường hợp này là hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, luật pháp có quy định đối với loại hợp đồng vi phạm điều kiện hình thức, Tòa án dành một thời gian nhất định để hoàn tất hình thức thủ tục theo quy định của pháp luật. Nếu hết thời hạn quy định mà hình thức của hợp đồng vẫn bị vi phạm thì tòa án hủy hợp đồng. Trên thực tế hợp đồng vi phạm hình thức có thể do các bên thiếu sự hiểu biết cần thiết về pháp luật. Có thể vì trốn tránh việc nộp thuế mà các bên bỏ qua việc tuân thủ hình thức này. Do đó nhiều trường hợp một trong các bên đã lợi dụng sơ hở về hình thức để xin hủy hợp đồng. Vì vậy trên thực tế, khi xét xử hợp đồng vi phạm điều kiện hình thức các tòa án luôn tính đến yếu tố tự nguyện của các chủ thể khi giao kết hợp đồng nhất là khi hợp đồng được hoàn thành trên thực tế, hoặc gần như đã hoàn thành trên thực tế. Điều này không ngoài mục đích ổn định giao lưu dân sự, bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên trong hợp đồng. Việc giải quyết hợp đồng vô hiệu trong nhiều trường hợp rất phức tạp. Qua thực tiễn xét xử của tòa án cho thấy không phải ngay sau khi hợp đồng được giao kết các bên phát hiện ngay ra vị phạm và đều tự nguyện xin hủy hợp đồng. Không ít các trường hợp hợp đồng đã được thực hiện toàn bộ hoặc một phần, các bên mới phát hiện ra vi phạm và xin hủy hợp đồng. Thường là việc xin hủy hợp đồng không phải hoàn toàn do các bên tự nguyện, mà bên có lợi xin hủy hợp đồng. Do đó vấn đề giải quyết tranh chấp về hậu quả hợp đồng vô hiệu gặp nhiều khó khăn. Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, Bộ luật dân sự đều có quy định về xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu nhưng trong Bộ luật dân sự phần này được cụ thể và hoàn thiện hơn. Nhìn chung các vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực tế xét xử của tòa án là muôn hình muôn vẻ. Ở từng quan hệ cụ thể có tranh chấp biểu hiện của vị phạm rất khác nhau. Điều đó cho thấy tính chất đa dạng phức tạp trong việc giải quyết các tranh chấp này. Về nguyên tắc 68 chúng ta có Bộ luật dân sự đã pháp điển hóa các quy định pháp luật dân sự một cách thống nhất và đầy đủ. Việc xét xử của các tòa án dân sự từ thời điểm có hiệu lực của Bộ luật dân sự đều phải dựa trên quy định những nguyên tắc cơ bản được ghi nhận trong bộ luật. Tuy nhiên thực tiễn vốn sinh động, luôn vận động, luôn biến đổi, do đó hoạt động xét xử của tòa án trên cơ sở nguyên tắc pháp lý trong Bộ luật dân sự cũng cần xem xét đến những đặc điểm, hoàn cảnh, điều kiện, nguyên nhân xảy ra tranh chấp trong từng quan hệ cụ thể để có thể đưa ra một phán quyết phù hợp với pháp luật và đạo đức xã hội 69 Chương 3 PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1. PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1.1. Hoàn thiện các quy định của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần căn cứ vào chính sách mới của Đảng về đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là một tư liệu đặc biệt, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, là cơ sở để xây dung các cơ sở kinh tế, văn hóa, khoa học, kỹ thuật, an ninh, quốc phòng, là bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia. Chính vì vậy, trong suốt quá trình cách mạng, Đảng ta luôn có chủ trương đường lối phù hợp với từng giai đoạn nhằm quản lý đất đai tiết kiệm và có hiệu quả. Trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay, Đảng ta đã đề ra nhiều chủ trương chính sách về quản lý đất đai, sử dụng đất đai, về xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai. Điều này cho thấy đường lối của Đảng có, mối liên hệ chặt chẽ với chính sách pháp luật đất đai trong đó có pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải quán triệt đường lối chủ trương chính sách của Đảng về đất đai được ghi nhận trong các văn kiện đại hội Đảng, các nghị quyết ban chấp hành trung ương, trong các chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trong đó cần đặc biệt chú trọng một số quan điểm cơ bản như sau: Một là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. 70 Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý đã được khẳng định trong các văn kiện đại hội Đảng và được ghi nhận trong các Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992. Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân của Đảng ta dựa trên những lý do rất xác đáng mà tôi đã phân tích ở phần của luận văn này. Đây là quan điểm hết sức đúng đắn của Đảng ta đã thực hiện từ năm 1980. Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân cũng hoàn toàn phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay. Quán triệt đường lối đất đai thuộc sở hữu toàn dân của Đảng đồng thời cũng thấu suốt quan điểm chỉ đạo của Đảng về việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn tặng cho, quyền sử dụng đất mà chiến lược kinh tế xã hội đến năm 2000 của Đảng đã vạch ra: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Các hộ nông dân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật pháp quy định cụ thể về việc thừa kế và chuyển quyền sử dụng đất" [11]. Bảo đảm trên mỗi khoảnh đất đều có chủ sử dụng cụ thể tránh tình trạng bỏ đất đai hoang hóa như trong thời kỳ bao cấp. Tuy nhiên để quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân không chỉ có ý nghĩa về mặt lý thuyết cần phải bảo đảm sự kiểm tra, kiểm soát và quyết định tối cao của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đối với toàn bộ đất đai. Nhà nước không chỉ sở hữu về mặt pháp lý mà còn thực hiện quyền sở hữu về mặt kinh tế, để chủ sở hữu thu được các nguồn lợi từ đất, khắc phục tình trạng Nhà nước bị thất thu các nguồn lợi từ đất như hiện nay. Trên cơ sở đó điều tiết lại các lợi ích có được từ đất cho toàn thể nhân dân, góp phần bảo đảm công bằng xã hội. Hai là, phát triển vững chắc thị trường bất động sản. Có thể nói vấn đề thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng luôn chiếm một vị trí đáng kể trong chính sách 71 kinh tế của Đảng thể hiện trong các nghị quyết ở các kỳ đại hội gần đây của Đảng Cộng sản Việt Nam. Báo cáo chính trị trình Đại hội VIII (12/1996) đã chỉ rõ: phát triển mạnh thị trường hàng hóa và dịch vụ, tổ chức quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, xây dựng thị trường vốn. Cũng tại đại hội này, báo cáo về nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội 5 năm 1996- 2000 cũng nêu lên quan điểm: ban hành chỉ thị về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, tiền tệ hóa bất động sản thuộc sở hữu nhà nước để làm cơ sở cho việc thực hiện chính sách đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, cổ phần hóa một số doanh nghiệp Nhà nước, khai thác khu công nghiệp và khu dân cư mới, thực hiện chính sách về nhà ở. Báo cáo chính trị trình Đại hội Đảng lần thứ IX (tháng 4/2001) cũng định hướng: chủ động tổ chức phát triển thị trường bất động sản, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường theo quy định của pháp luật. Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội 10 năm 2001- 2010 cũng chỉ rõ: Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, cho phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và ngoài nước tham gia đầu tư. Nghị quyết Trung ương VII khóa IX - Nghị quyết chuyên đề về vấn đề đất đai của ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX đã khẳng định: "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước." Nghị quyết đã đánh giá tổng thể về quá trình đổi mới chính sách đất đai trong suốt hơn 15 năm của thời kỳ đổi mới vừa qua. Nghị quyết đã khẳng định quan điểm chỉ đạo là: đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ tới các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của xã hội. Tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý và sử dụng đất đai. Đổi mới chính 72 sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các loại tài sản gắn liền với đất đai; chống đầu cơ đất đai. Ngoài ra, hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cần theo sát một số nội dung cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra như: Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, cho thuê đất và cho phép được thuê lại đất. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Không tư nhân hóa đất đai, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật đất đai, bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật chính sách về đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải đánh giá đúng các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất bảo đảm lợi ích của toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực yếu kém trong quản lý và sử dụng đất [9]. Quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải theo đúng pháp luật. Không để nông dân nghèo sống bằng nông phải bán đất. Đánh giá phân loại các trường hợp nông dân không có ruộng đất sản xuất để có chính sách, giải pháp xử lý phù hợp với từng trường hợp theo hướng vừa không để nông dân bị bần cùng hóa do không có đất để sản xuất, vừa thúc đẩy quá trình tích tụ ruộng đất một cách hợp lý theo tiến trình công nghiệp hóa [11]. Như vậy những định hướng của Đảng trong chính sách đất đai là một yếu tố dẫn đến việc phải nghiên cứu và hoàn thiện về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính nhà nƣớc 73 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách nền hành chính nhà nước mà trọng tâm là cải cách bộ máy hành chính, tinh giảm bộ máy, làm cho bộ máy gọn, nhẹ và hoạt động có hiệu quả, đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai, chú trọng tới đổi mới tổ chức và hoạt động của các cơ quan nhà nước trực tiếp quản lý về đất đai từ trung ương tới địa phương. Thực hiện chủ trương này gần đây trong quản lý nhà nước nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng đã có những bước cải thiện đáng kể. Các thủ tục hành chính đã từng bước được đơn giản hóa, bộ máy quản lý nhà nước về đất đai đã được tinh giản hoạt động có hiệu quả hơn, đặc biệt là trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những đổi mới này đã được quy định trong Luật đất đai 2003 và cả trong thực tiễn áp dụng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có như vậy pháp luật mới có tác dụng điều chỉnh lâu dài, bền vững và phát huy được hiệu quả trong thực tế cuộc sống. 3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai cũng nhƣ hoàn thiện cả hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập sự tƣơng tác, bổ trợ, thống nhất của cả hệ thống pháp luật Luật đất đai có mối quan hệ mật thiết với các ngành luật khác như luật dân sự, luật bảo vệ môi trường, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư, luật ngân hàng. Trong mối quan hệ này, các quy phạm pháp luật, các ngành luật có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, thúc đẩy nhau cùng phát triển. Do vậy, đổi mới và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đặt trong mối quan hệ hữu cơ giữa cả hệ thống pháp luật. 3.1.4. Quy định về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hƣớng phát triển nền kinh tế -xã hội 74 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan hệ tài sản. Quan hệ này chịu sự chi phối có tính quyết định của quy luật thị trường mà đặc trưng là quy luật cung cầu. Pháp luật đất đai không thể bỏ qua yếu tố này. Mọi sự áp đặt cứng nhắc và thiếu tính hiện thực đều không có hoặc rất kém hiệu lực. Nội dung kinh tế của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện ở các quy định về chế độ, điều kiện cho thuê đất và giao đất, giá giao đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các vấn đề tài chính khác liên quan đến sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất. Các quy định này phải xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, vì thế việc phân phối các lợi ích phải chú ý trước hết đến lợi ích quốc gia, tiếp đến là lợi ích chính đáng của mỗi người dân trong xã hội, tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa nhưng cũng tránh việc tập trung hóa quyền quyết định sử dụng đất và quyền sử dụng đất trong tay thiểu số. 3.1.5. Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế Trong xu hướng hiện nay, các quốc gia muốn phát triển không thể độc lập với bên ngoài phải thiết lập các mối quan hệ bang giao rộng rãi. Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chúng ta đã chú ý hội nhập với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới. Trong quá trình đó Nhà nước ta đã có nhiều chính sách phù hợp bảo đảm môi trường pháp lý thông thoáng cho các tổ chức, các đơn vị kinh tế nước ngoài vào hợp tác đầu tư làm ăn tại Việt Nam, khuyến khích họ yên tâm hợp tác lâu dài. Trong những năm qua tuy có chủ trương đúng đắn như vậy nhưng pháp luật của ta trong đó có Luật đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập gây ách tắc cản trở cho hoạt động đầu tư nước ngoài. Nay Luật đất đai 2003 đã có nhiều quy định mới thông thoáng hơn. Chẳng hạn người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 105, 107 Luật đất đai 2003, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 Luật đất đai 2003 như các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế 75 chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần được hưởng các quyền và nghĩa vụ tương ứng theo quy định của pháp luật. Như vậy hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải luôn chú ý để bảo đảm sự xích lại gần nhau giữa pháp luật đất đai Việt Nam và pháp luật đất đai của các nước trên thế giới và theo thông lệ quốc tế. Qua đó nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích của các chủ thể đó đồng thời bảo đảm lợi ích kinh tế, chính trị của Nhà nước Việt Nam, góp phần quan trọng vào việc hội nhập, phát triển kinh tế của Việt Nam với các nước trên thế giới. 3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trên cơ sở phân tích những thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian vừa qua, những hạn chế trong công tác quản lý đất đai và quản lý trong hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, tác giả luận văn xin đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội này như sau: 3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Thống nhất một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau và mẫu giấy chứng nhận cũng được các cơ quan quản lý đất đai ở từng thời kỳ khác nhau phát hành. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định từ Luật đất đai 1987. Tuy nhiên, thời gian từ 1988 đến 1992 chủ yếu vẫn là nghiên cứu giải pháp, thử nghiệm và một số địa phương đã tiến hành cấp giấy chứng nhận tạm thời. Năm 1991, Thủ tướng chính phủ 76 cho triển khai Dự án nghiên cứu khả thi hệ thống quản lý đất đai hiện đại ở Việt Nam do tổ chức phát triển của liên hiệp quốc UNDP tài trợ và giao cho tổng cục quản lý ruộng đất phối hợp với Bộ xây dựng triển khai. Năm 1993, báo cáo kết quả dự án này đã đưa ra giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký tài sản gắn liền với đất. Trên cơ sở đó, Luật đất đai 1993 đã quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo "sổ đỏ cũ". Sau đó Nghị định 60-CP ngày 5/7/1994 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo "sổ hồng cũ". Như vậy trước khi có luật đất đai mới thì chỉ có nhà ở tại đô thị được xác nhận quyền sở hữu còn các tài sản khác gắn liền với đất như rừng cây, nhà máy, khách sạn, khu thương mại, khu du lịch vui chơi giải trí, các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, các tài sản khác được đầu tư trên đất chưa được xác nhận quyền sở hữu. Đây là một nhược điểm của hệ thống đăng ký bất động sản khi đó đã làm cho hệ thống mất đi tính thống nhất trong quản lý và không thể thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sở hữu tài sản đã đầu tư trên đất. Theo Luật đất đai 2003, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo một mẫu thống nhất đối với mọi loại đất và do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành được thực hiện thống nhất từ ngày 01/01/2004 trong cả nước. Hiện nay, Luật Nhà ở vừa được Quốc hội thông qua. Luật nhà ở quy định, trường hợp có sự khác nhau giữa Luật nhà ở và pháp luật có liên quan thì áp dụng các quy định pháp luật của luật nhà ở [22]. Như vậy những nội dung đã được luật nhà ở điều chỉnh về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ được ưu tiên áp dụng. Luật Nhà ở quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau: 77 Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại khoản này được gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở [22]. Sắp tới sẽ tiếp tục ban hành luật đăng ký giao dịch bất động sản (Bộ tư pháp chủ trì) thì luật chỉ điều chỉnh những bất động sản mà hiện nay pháp luật chưa có quy định về đăng ký, còn những bất động sản như đất đai, nhà ở hiện đã có quy định thì không điều chỉnh. Nghịch lý là ở chỗ ngoài đất đai và nhà ở, các bất động sản khác có mức độ tham gia vào thị trường bất động sản không thường xuyên và nhu cầu của thị trường của bất động sản đối với loại thị trường này không lớn. Do vậy nếu ban hành luật chỉ để điều chỉnh những loại bất động sản giao dịch không thường xuyên thì không thực sự cần thiết. Vậy quan điểm của chúng tôi là không nên cấp thêm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở. Nếu vẫn cứ cho ra đời thì mục tiêu một giấy, một cơ quan đăng ký sẽ không thực hiện được. Đồng thời sẽ phát sinh nhiều thủ tục phiền hà tốn kém cho nhân dân, mục tiêu cải cách hành chính không thực hiện được. Chỉ nên kiên trì một giấy như quy định của Luật đất đai 2003. Sở dĩ chúng tôi đề xuất quan điểm như vậy là vì những lý do cơ bản sau đây: Thứ nhất, không cần thiết phải cấp nhiều loại giấy tờ khác nhau cho hai loại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất. Tài sản gắn liền với đất là hệ quả đầu tư của người sử dụng đất, được pháp luật dân sự thừa nhận sở hữu toàn phần đối với tài sản đó. Tài sản có trên đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được chủ sở hữu tài sản phải đăng ký 78 quyền sở hữu tài sản theo quy định về đăng ký bất động sản. Mọi biến động về sử dụng đất kể cả việc hình thành nhà ở, công trình xây dựng trên đất đều được đăng ký và xác nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những người có chung quyền sử dụng hoặc tài sản gắn liền với đất đều được cấp giấy như nhau trên đó ghi rõ quyền chung và quyền riêng. Điều này là hoàn toàn phù hợp, bởi lẽ, xét về thực tiễn nó xử lý được mối liên hệ giữa tài sản gắn liền với đất (nhà ở, rừng cây, xí nghiệp, công trình hạ tầng), giải quyết được trường hợp tài sản gắn liền với đất thuê, tài sản gắn với quyền sử dụng đất chung (nhà chung cư) Thứ hai, xét về thủ tục hành chính, không cần thiết phải làm nhiều thủ tục rườm rà tốn kém cho một khối tài sản chung thống nhất trong khi triển khai cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất nhiều thời gian và thủ tục hành chính, tốn kém tiền của của nhân dân mà cho đến nay vẫn chưa hoàn thành. Trong khi chúng ta đang cố gắng giảm thủ tục hành chính gây phiền hà cho nhân dân và tốn kém tiền của của Nhà nước. Cũng có ý kiến nên đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ đã được cấp sang mẫu mới. Theo chúng tôi như vậy là không cần thiết. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật đất đai 2003 do bộ tài nguyên và môi trường phát hành có giá trị pháp lý như mẫu giấy do Tổng cục quản lý ruộng đất triển khai cấp theo Luật đất đai 1987 hay mẫu giấy do Tổng cục địa chính phát hành triển khai theo Luật đất đai năm 1993. Các giấy tờ pháp lý này cũng có giá trị pháp lý như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cấp theo nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các Luật đất đai trước đây hoặc theo mẫu giấy cũ không nhất thiết phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành hiện nay theo Luật đất đai 2003. Khi nào người sử dụng đất có nhu cầu 79 chuyển quyền sử dụng đất cho người khác thì người có nhu cầu nhận chuyển quyền sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo mẫu giấy do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành. - Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để xây dựng thị trường quyền sử dụng đất chính quy và vận hành đúng quy luật thì việc đầu tiên cần phải làm là phải tạo ra được hàng hóa của thị trường đó với các tiêu chuẩn rõ ràng và hợp pháp. Quyền sử dụng đất với tư cách là một loại hàng hóa đặc biệt khi tham gia vào thị trường này cũng phải đạt những tiêu chuẩn nhất định như đòi hỏi của thị trường, phải có nhãn mác chứng tỏ nguồn gốc xuất xứ như các hàng hóa thông thường khác. Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc hợp pháp chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở pháp lý ban đầu bảo đảm xác định quyền tài sản của người sử dụng đất. Nó cũng có vai trò như các loại giấy tờ đăng ký quyền sở hữu khác như đăng ký ô tô, xe máy. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên để thực hiện một quan hệ chuyển nhượng hợp pháp cũng như các giao dịch quyền sử dụng đất nói chung. Do vậy cần tiếp tục xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo tiến sĩ Phạm Duy Nghĩa: "Đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cho các loại đất là một chính sách hoàn toàn đúng đắn, nó là một bước đột pháp đầu tiên xác lập trật tự về quyền sử dụng đất" [12]. Phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi loại đất với mọi đối tượng. Chấp nhận những sai sót và hệ quả của những năm buông lỏng quản lý, phải loại bỏ tất cả các thủ tục phức tạp khác trên thực tế đã cản trở tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần xác định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là nghĩa vụ của Nhà nước, cán bộ quản lý nhà nước phải tìm đến người sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận, là trách nhiệm của Nhà nước do vậy phải có biện pháp để tổ chức tốt cho người sử dụng đất đăng ký đất đai, triển khai cấp giấy 80 chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo chỉ thị số 09/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật đất đai 2003 thì "Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất, trong tâm là đất ở đô thị và đất rừng sản xuất, phấn đấu đến ngày 01/01/2007 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại". Luật đất đai 2003 quy định rất mở rộng tạo điều kiện nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi chủ sử dụng, với mọi loại đất. Tuy vậy, chưa có quy định cụ thể quá thời hạn đó thì phải có các biện pháp xử lý như thế nào với những người sử dụng đất không kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xử lý những cán bộ quản lý, viên chức Nhà nước không tuân theo các quy định của Nhà nước về thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần quy định các biện pháp xử lý cụ thể như quá thời hạn đó mà người sử dụng đất không đăng ký xin đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không cấp giấy cho các đối tượng đó và họ không được chuyển quyền sử dụng đất thì mới bảo đảm đúng tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 3.2.2. Tiếp tục thực hiện cải cách các thủ tục hành chính Một là, tiếp tục đơn giản về thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động, đăng ký khi chuyển quyền sử dụng đất là đăng ký khi có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật những biến động về đất đai. Đây là công việc bắt buộc, là điều kiện tiên quyết để quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho các tổ chức, các cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất. Các thủ tục phải được thực hiện theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ những biến động về đất đai mặt khác vừa bảo đảm sự thuận tiện cho các bên chuyển quyền sử dụng đất. Cần phải đơn giản tối đa các thủ tục đăng ký để các giao dịch về đất đai được thực hiện dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực hiện. 81 Mục đích của việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất là công khai quyền của các chủ thể và đảm bảo an toàn pháp lý, do vậy, Nhà nước phải tôn trọng và tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền tự do định đoạt trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hạn chế thấp nhất những can thiệp hành chính không cần thiết đối với việc chuyển quyền sử dụng đất. Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vận động theo những quy luật khách quan của kinh tế thị trường. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản, người sử dụng đất được thực hiện các quyền tài sản của mình theo quy định của Bộ luật dân sự. Theo Luật đất đai năm 2003, các giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy vậy, yêu cầu đặt ra là việc thành lập văn phòng đăng ký phải được triển khai tốt, phải đạt hiệu quả thực sự trong công việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xác nhận mọi sự biến động về chủ sử dụng đất. Là hoạt động thường xuyên mạng tính chất quản lý, vừa mang tính chất giao dịch trên thị trường nên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải là cơ quan chuyên trách của Nhà nước, hoạt động theo pháp luật và trở thành trung tâm giao dịch chính thống của thị trường quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Trong thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được thực hiện và thực hiện nhanh chóng, dễ dàng hay không phụ thuộc rất lớn vào công tác làm thủ tục, mà nhiều khi không phụ thuộc vào ý muốn của người chuyển nhượng, như vậy là trái với bản chất của các giao dịch dân sự là tôn trọng sự tự do, thống nhất ý chú của các bên. Mặc dù các giao dịch về đất đai không chỉ ở Việt Nam mà nhiều nước trên thế giới thì yêu cầu về đăng ký các giao dịch đất đai cũng phức tạp hơn các tài sản khác. Về cơ bản có hai giai đoạn: giai đoạn người bán và người mua tự thỏa thuận và giao kết hợp đồng và giai đoạn cơ quan 82 nhà nước tiến hành thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước và các bên chuyển quyền cần phải nắm được các thông tin về tình trạng pháp lý của mảnh đất và các tài sản trên đất. Nhưng vấn đề ở đây là sự phiền hà, sách nhiễu rất phức tạp ở Việt Nam, đang là rào cản chuyển quyền sử dụng đất đúng pháp luật. Giai đoạn hai bao giờ cũng tốn nhiều thời gian hơn và gây thêm nhiều thủ tục khó khăn phiền hà hơn cho người chuyển nhượng. Thủ tục hành chính đang được cải cách theo cơ chế " một cửa" song về cơ bản ở nhiều địa phương vẫn cung cách làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu, đặc biệt là tại các đô thị. Do quản lý nhà nước về đất đai vẫn con những dấu ấn của cơ chế kinh tế tập trung, bao cấp quan liêu chưa theo kịp với sự phát triển và những yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Cái gốc là cung cách làm việc quan liêu cũ vẫn chưa tìm ra biện pháp hữu hiệu để "cải cách". Việc triển khai thực hiện mô hình một cửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã phát huy hiệu quả nhưng vẫn còn nhiều điều cần phải bàn tới khi nhân viên của văn phòng đăng ký cũng vẫn là các công chức nhà nước, hưởng lương ngân sách. Vậy liệu có những bảo đảm nào cho việc hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân không bị đùn đẩy đợi chờ, trả lại do chưa đạt yêu cầu? Do vậy, cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng trên như xây dựng hòm thư góp ý trong các cơ quan hành chính Nhà nước; có chính sách tiền lương thỏa đáng, xử lý thật nghiêm khắc các hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ công chức nhà nước vi phạm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai là, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới cho từng lô đất, mảnh đất cụ thể. Công việc này phụ thuộc vào trách nhiệm của Nhà nước do vậy phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài chính và nhân lực thực hiện nhanh chóng và hiệu quả nhất. Tài liệu địa chính là cơ sở để cấp giấy chứng nhận 83 quyền sử dụng đất, để xác định quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, và cho phép người sử dụng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khác với các tài sản khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa chính. Vì vậy, đòi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch là cơ sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, hồ sơ địa chính phải do các cơ quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ và cung cấp cho các chủ sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu hệ thống hồ sơ xác lập không chính xác thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái pháp luật và Nhà nước không quản lý được về sử dụng đất. Các tài liệu địa chính nhiều nơi hiện không phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất do các tài liệu này nhiều nơi vốn không được cập nhật thường xuyên. Một lý do nữa là thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn ra khá phổ biến đã làm cho hệ thống tài liệu địa chính nhanh chóng trở nên lạc hậu. Do vậy, cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại toàn bộ các tài liệu đó và thường xuyên phải chỉnh lý khi có biến động. Cũng nên thực hiện xã hội hóa dần công tác đo vẽ bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Việc đo đạc bản đồ địa chính tới đây, để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bảo đảm tính chính xác thì nên thuê tổ chức dịch vụ làm dưới sự giám sát của cơ quan nhà nước. Các tổ chức này sẽ chịu trách nhiệm về các sản phẩm của mình và phải đo vẽ chính xác. Việc hoàn chỉnh hệ thống bản đồ đại chính chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai cần được tiến hành đồng bộ trong thời gian tới. Cần hoàn thành việc xây dựng hệ thống bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính chính quy, xây dung hệ thống quản lý đất đai hiện đại theo định hướng ứng dụng công nghệ thông tin thiết lập hệ thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết giữa trung ương và địa phương cấp tỉnh, cấp huyện. 84 Ba là, hình thành và phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức tư vấn, dịch vụ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất và các giao dịch liên quan. Trước khi quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng đất các tổ chức, cá nhân cần được tạo điều kiện để được tư vấn thông tin về nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, thế chấp và các tranh chấp nếu có. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu được phép tư vấn có thu phí, thì sẽ là một đầu mối đáng tin cậy cho các tổ chức, cá nhân trước khi quyết định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần xây dựng một hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép mọi người được tiếp cận tự do và công khai. Thông tin về quy hoạch địa chính, thông tin về giá. Thông tin là điều kiện quan trọng cho sự vận hành của thị trường nhưng thực ra thông tin là kết quả sau cùng trọng hàng loại cải cách quan trọng về thể chế đối với thị trường quyền sử dụng đất. Thực hiện đa dạng hóa, công khai minh bạch các thông tin về đất đai lên tất cả các thông tin đại chúng. Hiện nay ở các đô thị lớn, các trung tâm tư vấn môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản, dịch vụ nhà đất. Phát triển một cách tự phát không có đăng ký kinh doanh. Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn và môi giới chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quản lý hoạt động của hệ thống đó, góp phần phát triển và ổn định hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tổ chức nằm trong hệ thống đó là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: Dịch vụ thông tin hàng hóa quyền sử dụng đất, dịch vụ kiểm tra và tư vấn tính pháp lý quyền sử dụng đất, dịch vụ định giá quyền sử dụng đất, dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp quyền sử dụng đất, dịch vụ hoàn thiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, tư vấn về quy hoạch kiến trúc. Khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại các văn phòng, trung tâm, các chợ, siêu thị hay các công ty giao dịch bất động sản thuộc mọi thành phần kinh tế. Phát triển loại hình này giảm đi nhiều các công việc mà không nhất thiết phải do các cơ quan công quyền đảm nhiệm, giảm sự quá tải về công vụ, 85 đơn giản nhiều thủ tục hành chính góp phần thúc đẩy của thị trường quyền sử dụng đất. 3.2.3. Hoàn thiện pháp luật về giá đất * Về vấn đề định giá đất Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là về định giá đất. Giá đất được quy định cụ thể cho từng loại đất, vị trí đất theo từng vùng, do đó cách thức xác định và các tiêu chí cũng phải hết sức phải được cụ thể và được lượng hóa. Tuy nhiên, hầu hết các quy định này lại được diễn đạt một cách chung chung, chưa được lượng hóa hoặc có lượng hóa thì cũng mang tính chủ quan. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi so sánh các tiêu thức giữa mảnh đất đã chuyển nhượng trên thị trường với mảnh đất cần định giá bằng các tiêu chuẩn định tính như: gần, xa, sâu hơn, ít sâu hơn, ồn ào hơn, ít ồn ào... từ đó cho điểm 8, điểm 10; mỗi điểm hơn kém nhau tính 5% giá. Việc so sánh các tiêu thức manh tính chất định tính với cách cho điểm chủ quan như vậy sẽ ảnh hưởng tới kết quả so sánh, làm cho tính chất khách quan của giá đất sẽ giảm đi. Mặt khác việc định giá này phụ thuộc rất nhiều vào năng lực, trình độ và sự khách quan của cán bộ định giá đất. Hoặc như quy định giá đất theo loại đô thị cũng chưa thể hiện được tính khách quan. Có những đô thị đang trên đà phát triển, cho dù chưa được xếp vào loại cao nhưng giá đất cũng không thấp hơn các đô thị loại cao đã phát triển trước nhưng đang trong giai đoạn kém phát triển. Tất nhiên, khi định giá đất ở các địa phương, do điều kiện tự nhiên xã hội khác nhau đòi hỏi phải có sự vận dụng cho phù hợp. Nhưng nếu chỉ dừng lại ở những nguyên tắc định tính thì sự vận dụng linh hoạt nói trên sẽ làm giảm tính thống nhất của thị trường đất đai. Đây cũng là kẽ hở, dễ gây nên 86 tình trạng lộn xộn trong định giá đất. Do vậy, cần có quy định phù hợp và chính xác hơn trong việc định giá đất. * Về vấn đề bình ổn giá đất. Trong nền kinh tế thị trường, cũng như giá cả của các hàng hóa khác, giá đất phải là giá của thị trường, phản ánh được tình hình cung cầu thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, để có một nền kinh tế phát triển có hiệu quả thì thị trường đó phải được điều tiết và chịu sự quản lý của Nhà nước. Đối với thị trường đất đai ở nước ta, cho đến nay chưa có quy định nào về Nhà nước điều tiết thị trường, cân đối cung cầu ngoài quy định Nhà nước thực hiện bình ổn giá (khoản 5 Điều 63 Luật đất đai 2003) nhưng cũng chưa có biện pháp cụ thể. Điều này làm cho thị trường phát triển một cách tự phát, giá cả dễ biến động và sai lệch so với giá trị làm ảnh hưởng tới hiệu quả sử dụng đất, hạn chế sự phát triển của cả nền kinh tế. Ngoài ra, đầu cơ cũng là một yếu tố tác động không nhỏ tới thị trường đất đai. Nhà nước đã có quy định nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất như: nghiêm cấm các tổ chức được giao dự án xây dựng nhà ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền; quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng, nếu quá thời hạn sẽ bị thu hồi (khoản 11, 12 Điều 38 Luật đất đai 2003; khoản 1 điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ- CP). Các quy định đó tuy có hạn chế được tình trạng sử dụng đất không hợp lý song cũng chưa phải là quy định để loại trừ tình trạng đầu cơ. Điều này có ảnh hưởng không nhỏ tới công tác định giá đất của Nhà nước. Mặc dù khi định giá đất, các thông tin thu thập đa phần nào hạn chế được các hành vi đầu cơ đất cụ thể song chưa loại bỏ được tác động của đầu cơ đối với thị trường khi chưa hạn chế được tận gốc tệ đầu cơ. Nhà nước phải áp dụng các biện pháp bình ổn giá đất, điều tiết thị trường quyền sử dụng đất. Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường nhưng không có nghĩa là thụ động chạy theo biến động của thị trường, nhất là khi những biến động đó lại do những nhân tố tiêu cực tác động tới. 87 Nhà nước phải có các biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường. Nhưng cần sử dụng các biện pháp kinh tế, tác động vào cung, cầu trên thị trường, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập hoặc một số biện pháp khác. Để điều tiết thị trường, Nhà nước cần có quỹ đất dự phòng nhất định để tăng cung khi cầu đất tăng cao. Bên cạnh việc Nhà nước nghiêm cấm việc bán nền mà chưa đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; quy định thời hạn đưa vào sử dụng, nếu quá thời hạn quy định mà chưa đưa đất vào sử dụng sẽ bị thu hồi để hạn chế tệ đầu cơ. Để chống đầu cơ phải phân biệt hoạt động đầu cơ và hoạt động kinh doanh. Nước ta, sản xuất nhỏ còn phổ biến, do đó tập trung ruộng đất để sản xuất lớn là đòi hỏi khách quan vì vậy các quy định hạn chế đầu cơ phải không cản trở quá trình tập trung đất cho sản xuất lớn. Để hạn chế đầu cơ về đất đai và bất động sản cần quy định về thời hạn được phép chuyển nhượng lại sau khi mua và đánh thuế lũy tiến đối với diện tích vượt hạn mức. 3.2.4. Hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính và thủ tục thực hiện các nghĩa vụ này Một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng chuyển nhượng ngầm giữa các bên, không qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chính là lý do ở nghĩa vụ tài chính còn quá cao và chưa hợp lý. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngầm (như đã phân tích ở trên) không những gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước mà còn đồng thời tạo nguy cơ cho người sử dụng đất do tính bất hợp pháp của mối quan hệ này mang lại. Do vậy, để góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo chúng tôi, cần có một số thay đổi về các quy định về vấn đề tài chính đất đai. * Về việc xác định " Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất". Trong Luật đất đai 1993 và Bộ luật dân sự 1995, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đây là loại thuế 88 được xác định theo một tỷ lệ phần trăm trên giá trị quyền sử dụng đất. Theo quy định hiện hành, thuế suất được áp dụng là 4%, mức thuế tính theo diện tích đất chuyển nhượng và giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khung giá của Chính phủ [23]. Theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai 2003, Nhà nước thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quy định hoàn toàn mới gắn liền với lộ trình cải cách chính sách tài chính - thuế của Nhà nước trong những năm tiếp theo khi chúng ta xây dựng luật thuế thu nhập cá nhân thay thể cho pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao nhằm điều tiết thu nhập từ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với những quy định như vậy, một mặt Nhà nước điều tiết được các khoản thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mặt khác thực hiện cơ chế tài chính lành mạnh trong quản lý và sử dụng đất đai. Như vậy, các chính sách thu tài chính từ đất đai từ sau khi có Luật đất đai 1993 đã ngày càng hoàn thiện và đóng góp cho ngân sách Nhà nước mỗi năm trung bình khoảng 4500 tỷ đồng, riêng năm 2002 là 7280 tỷ đồng và đây là nguồn thu cân đối quan trong cho ngân sách các địa phương để đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng, chi đầu tư trở lại cho nông nghiệp nông thôn [2]. Tuy nhiên, trong các khoản thu từ đất thì tiền thuê đất trong và ngoài nước cộng với tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất chỉ bằng 3/5 khoản thu từ lệ phí từ đất đai. Điều đó cũng chứng tỏ rằng, Nhà nước ta thất thu rất lớn từ các khoản thu tài chính từ đất đai đặc biệt là các khoản thuế. Tuy nhiên, quy định này cũng bộc lộ một số hạn chế cần phải chú ý khắc phục như sau: Thứ nhất, việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất như hiện nay theo tỷ lệ phần trăm là chưa tính đến thu nhập phát sinh cao hay thấp qua mỗi lần chuyển nhượng nên chưa công bằng, chưa đáp ứng được nhu cầu điều tiết thu nhập phát sinh do chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 89 Thu nhập của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với giá trị quyền sử dụng của thửa đất hai bên giao dịch. Thu nhập của họ chỉ là phần giá trị gia tăng của quyền sử dụng đất, thể hiện ở sự chênh lệch giữa giá tại thời điểm chuyển nhượng và giá tại thời điểm mà người đó có được thửa đất đó. Nghĩa là trong số tiền người chuyển nhượng nhận được sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bao gồm cả chi phí đầu vào mà họ đã bỏ ra sau để có được quyền sử dụng đối với thửa đất đó. Có thể nêu công thức tính thuế thu nhập của doanh nghiệp trong luật thuế thu nhập doanh nghiệp: Thu nhập = Doanh thu - chi phí hợp lý. Vậy, giả sử, có một người trúng đấu giá quyền sử dụng đất với giá bằng giá của thị trường tại thời điểm hiện tại. Sau đó người này chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất vừa trúng đấu giá này cho người khác. Giá chuyển nhượng có thể bằng hoặc thấp hơn giá mà người này có được mảnh đất nhờ trúng đấu giá. Vậy, với trường hợp này, người đó không hề có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc thuế phải bằng 0 (không). Vậy nếu áp thuế suất chung cho toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất thì về bản chất không phải là thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do vậy, trong các văn bản QPPL về đất đai, dân sự, tài chính cần phải làm rõ quy định xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và việc quy định mức thuế suất phải đi kèm các biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá và bảng giá đất. Thứ hai, quy định hiện hành vẫn chưa có sự phù hợp giữa thuế thu nhập đối với người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Theo quy định tại luật thuế thu nhập doanh nghiệp đã có hiệu lực pháp lý từ 01/01/2004 thì thuế suất đối với tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 28%, trong khi hộ gia đình, cá nhân nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình chỉ có 4%. Việc điều tiết như hiện nay là chưa công bằng giữa các 90 đối tượng khác nhau có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc xây dựng các văn bản luật thuế trong việc điều tiết các nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất kể đó là tổ chức hay cá nhân. * Về lệ phí trước bạ. Theo quy định hiện hành, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ với mức phí 1% trên giá trị thực tế hợp đồng chuyển nhượng của các bên. Theo chúng tôi mức phí quy định như vậy là quá cao và có tính chất như một khoản thuế. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn và tiến triển chậm. Lý do là rất nhiều hộ gia đình, cá nhân không kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thậm chí, có nhiều người đã được cơ quan nhà nước giải quyết xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có đủ tiền nộp lệ phí trước bạ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho mình. Vậy, về khoản lệ phí trước bạ, nên quy định một mức phí cố định với những hợp đồng chuyển nhượng có giá trị trong một khoảng nhất định. Như vậy, vừa giảm được gánh nặng nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất mà lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước và khuyến khích được người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ khi sử dụng đất. KẾT LUẬN Qua tìm hiểu và nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật dân sự Việt Nam, tôi rút ra một số kết luận sau đây: - Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bộ phận vô cùng quan trọng của pháp luật dân sự Việt Nam. Chế định pháp luật 91 về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các quy định về trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, các quan hệ kinh tế vận động không ngừng đòi hỏi các pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng các yêu cầu mới của xã hội. - Trước yêu cầu lành mạnh hóa nền kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư trong và ngoài nước cũng như trước yêu cầu hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu thì nhu cầu hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một đòi hỏi khách quan của nền kinh tế thị trường. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên và quan trọng nhất trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần có quy định thống nhất đối với việc cấp giấy chứng nhận cho hai loại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất. Nên thống nhất quan điểm tài sản gắn liền với đất là hệ quả đầu tư của người sử dụng đất. Do vậy chỉ cần cấp một loại giấy tờ cho khối tài sản thống nhất nói trên để giảm bớt thủ tục hành chính với nhiều quy định rườm rà tốn kém cho Nhà nước và người sử dụng đất trong khi triển khai một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất nhiều thời gian và tốn kém mà cho cho đến nay vẫn chưa hoàn thành. Mặt khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau với nhiều mẫu khác nhau nhưng có giá trị pháp lý như nhau. Người sử dụng đất không nhất thiết phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo Luật đất đai 2003. Để xây dựng thị trường quyền sử dụng đất chính quy và vận hành đúng quy luật cần tạo ra được hàng hóa của thị trường đó đủ các tiêu chuẩn rõ ràng và hợp pháp. Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc xuất xứ hợp pháp chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên để thực 92 hiện một quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Do vậy cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay pháp luật đã quy định thời hạn cuối cùng cho việc đăng ký là ngày 01/01/2007 nhưng chưa có quy định nếu quá thời hạn đó mà người sử dụng đất không đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ giải quyết như thế nào. - Việc xác định giá đất theo pháp luật hiện hành vẫn còn mang nặng tính chủ quan. Việc bình ổn giá đất cũng rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, ngoài quy định rất chung đó, pháp luật chưa quy định cụ thể biện pháp bình ổn giá đất như thế nào. Do vậy, Nhà nước cần có những quy định để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất. Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường nhưng không có nghĩa là thụ động chạy theo biến động của thị trường, nhất là khi những biến động đó lại do những yếu tố tiêu cực tác động tới. Nhà nước phải có các biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường. Nhưng cần sử dụng các biện pháp kinh tế, tác động vào cung cầu trên thị trường như: đánh thuế thu nhập, thuế lũy tiến đối với diện tích chuyển nhượng vượt định mức, quy định thời gian đưa đất vào sử dụng để hạn chế nạn đầu cơ hoặc một số biện pháp khác. Để điều tiết thị trường Nhà nước cũng cần có quỹ đất dự phòng nhất định khi nhu cầu đất tăng cao. - Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành chính. Đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt là cán bộ làm công tác địa chính. - Một trong những nguyên nhân khiến việc chuyển nhượng ngầm vẫn xảy ra khá phổ biến là do các nghĩa vụ tài chính còn chưa hợp lý. Trong thời gian tới, Nhà nước quy định rõ việc xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời cần có sự điều tiết hợp lý bảo đảm sự công bằng giữa các chủ thể chịu thuế. Các loại phí và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện vẫn chưa phù hợp. Mức phí quy định như 93 hiện nay là quá cao, không khuyến khích được người dân chuyển nhượng chính thức qua cơ quan nhà nước. Với khả năng nghiên cứu còn hạn chế và những khó khăn về tài liệu nghiên cứu tham khảo trong lĩnh vực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bản luận văn còn có những thiếu sót nhất định. Những kết quả đạt được trong bản luận văn này ngoài sự cố gắng làm việc nghiêm túc của tác giả còn có sự giúp đỡ tận tình quý báu của thầy giáo hướng dẫn, các thầy cô giáo và các bạn. Tác giả xin trân trọng cảm ơn. 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân sự Việt Nam lược giải, các hợp đồng dân sự thông dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Báo cáo về tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị về sửa đổi Luật đất đai, ngày 13/5/2002 (Phần báo cáo này nằm trong khuôn khổ tham luận của đồng chí Nguyễn Thị Kim Ngân, ủy viên trung ương Đảng, Thứ trưởng Bộ Tài chính tại hội thảo của Ban kinh tế trung ương tổ chức tại Hà Nội ngày 14 và 15/5/2002). Bộ luật dân sự Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Bộ luật dân sự Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Bộ luật Hồng Đức. Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội. Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nh- ượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2001/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội. 10. Đại Việt sử ký toàn thư, tập 3, (1968), Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 11. Đảng Cộng sản Việt Nam (1998), Văn kiện hội nghị lần thứ Tư Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 95 12. TS. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Bộ luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh. 13. Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 và 1992) (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 14. Hồng đức thiện chính thư (1471). 15. Luật Đất đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 16. Luật Đất đai Việt Nam (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 17. Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 18. Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 19. C.Mác (1973), Tư bản, tập 1, quyển 1, Nxb Sự thật, Hà Nội. 20. Phạm Hữu Nghị (2001), "Luật Đất đai năm 1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung", Nhà nước và Pháp luật, (10). 21. Phạm Hữu Nghị (2002), "Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam", Nhà nước và pháp luật, (8). 22. Quốc hội (2005), Luật nhà ở, Hà Nội. 23. Quốc hội (2000), Luật sửa đổi, bổ sung thuế chuyển quyền sử dụng đất, Hà Nội. 24. Tòa án nhân dân tối cao (2005), Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 và phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2006 của ngành tòa án nhân dân, Hà Nội 25. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 26. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước và pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 96 Thank you for evaluating AnyBizSoft PDF Merger! To remove this page, please register your program! Go to Purchase Now>> AnyBizSoft PDF Merger Merge multiple PDF files into one Select page range of PDF to merge Select specific page(s) to merge Extract page(s) from different PDF files and merge into one

Tiếng Việt

Bạn vui lòng đăng nhập để download tài liệu, việc đăng ký hoàn toàn miễn phí và chỉ nhằm quản lý và hỗ trợ người dùng trên hệ thống. Xin cám ơn.

English

Bạn vui lòng đăng nhập để download tài liệu, việc đăng ký hoàn toàn miễn phí và chỉ nhằm quản lý và hỗ trợ người dùng trên hệ thống. Xin cám ơn.

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Tiếng Việt

English

Collapsible Group Item #1

Thông tin người gửi

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Tiếng Việt

English

VĂN BẢN CÙNG CHỦ ĐỀ

Collapsible Group Item #1