Hợp đồng thuê nhà: mẫu chuẩn, điều khoản cần có và lưu ý

Hợp đồng thuê nhà là thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, bên thuê trả tiền thuê. Với nhà ở, hợp đồng phải lập thành văn bản theo Luật Nhà ở 2023 và không bắt buộc công chứng, chứng thực trừ khi các bên muốn.

Mục lục

Phần lớn tranh chấp thuê nhà không đến từ giá thuê mà từ những điều khoản bị bỏ trống: tiền cọc trả lại khi nào, ai sửa chữa hư hỏng, chấm dứt sớm thì xử lý ra sao. Bài viết cung cấp mẫu và hướng dẫn để bạn soạn hợp đồng chặt chẽ ngay từ đầu.

Hợp đồng thuê nhà và căn cứ pháp lý

Hợp đồng thuê nhà ở chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/8/2024) và Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng thuê tài sản. Thuê nhà để kinh doanh, làm văn phòng còn liên quan đến pháp luật kinh doanh bất động sản khi bên cho thuê là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Hình thức hợp đồng

Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản. Theo Luật Nhà ở 2023, trường hợp cho thuê nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực, các bên có thể thỏa thuận công chứng nếu muốn tăng tính chắc chắn. Thời điểm có hiệu lực do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận thì là thời điểm ký kết.

Điều kiện của nhà cho thuê

Hợp đồng thuê nhà - Hình thức hợp đồng — Hợp đồng thuê nhà – Hình thức hợp đồng

Nhà cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê, có đầy đủ hệ thống điện, cấp thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường. Bên cho thuê nên là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp. Bên thuê nên yêu cầu xem giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc giấy ủy quyền trước khi ký.

Mẫu hợp đồng thuê nhà tiếng Việt

Dưới đây là mẫu hợp đồng thuê nhà ở cho cá nhân, có thể điều chỉnh khi thuê căn hộ, nhà riêng lẻ hoặc phòng trọ.

Nội dung mẫu

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
Số: […]
Hôm nay, ngày […] tháng […] năm […], tại […], chúng tôi gồm:

BÊN CHO THUÊ (Bên A): Ông/Bà […] Số định danh cá nhân: […] Địa chỉ: […] Điện thoại: […] BÊN THUÊ (Bên B): Ông/Bà […] Số định danh cá nhân: […] Địa chỉ: […] Điện thoại: […]
Điều 1. Nhà cho thuê: Địa chỉ […]; diện tích sử dụng […] m²; trang thiết bị kèm theo theo biên bản bàn giao đính kèm. Giấy chứng nhận số […].
Điều 2. Mục đích thuê: Để ở (hoặc […]).
Điều 3. Thời hạn thuê: […] tháng, từ ngày […] đến ngày […].
Điều 4. Giá thuê và phương thức thanh toán: […] đồng/tháng, chưa bao gồm điện, nước, internet, phí dịch vụ. Thanh toán […] tháng/lần, vào ngày […], bằng [tiền mặt/chuyển khoản vào tài khoản…].
Điều 5. Tiền đặt cọc: […] đồng. Hoàn trả trong […] ngày kể từ khi kết thúc hợp đồng, sau khi trừ các khoản chưa thanh toán, chi phí sửa chữa hư hỏng do Bên B gây ra (nếu có).
Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên A: […] Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của Bên B: […] Điều 8. Sửa chữa, cải tạo: […] Điều 9. Chấm dứt hợp đồng và xử lý vi phạm: […] Điều 10. Giải quyết tranh chấp: Thương lượng, hòa giải; không thành thì yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Điều 11. Điều khoản chung: Hợp đồng lập thành […] bản, mỗi bên giữ […] bản, có giá trị như nhau.

BÊN A (ký, ghi rõ họ tên) BÊN B (ký, ghi rõ họ tên)

Biên bản bàn giao đi kèm

Hợp đồng thuê nhà - Nội dung mẫu — Hợp đồng thuê nhà – Nội dung mẫu

Khi ký hợp đồng thuê nhà, nên lập biên bản bàn giao liệt kê tình trạng nhà, đồ đạc, chỉ số điện nước, kèm ảnh chụp. Đây là căn cứ quan trọng để xử lý tiền cọc khi trả nhà.

Các điều khoản quan trọng trong hợp đồng thuê nhà

Một hợp đồng thuê nhà tốt cần rõ ràng ở những điểm hay phát sinh tranh chấp.

Giá thuê, điều chỉnh giá và chi phí phát sinh

Trong hợp đồng thuê nhà, hãy ghi rõ giá thuê đã gồm hay chưa gồm điện, nước, internet, phí quản lý, phí gửi xe. Nếu dự kiến tăng giá, hãy thỏa thuận cụ thể thời điểm và mức tăng tối đa. Với thuê căn hộ chung cư, xác định ai đóng phí dịch vụ quản lý vận hành.

Tiền đặt cọc

Tiền cọc trong hợp đồng thuê nhà là biện pháp bảo đảm theo Bộ luật Dân sự 2015. Hợp đồng cần ghi số tiền cọc, điều kiện hoàn trả, thời hạn hoàn trả và các trường hợp bị khấu trừ. Tránh ghi chung chung kiểu "trả cọc khi hết hạn" vì dễ phát sinh tranh cãi.

Chấm dứt hợp đồng trước hạn

Hợp đồng thuê nhà - Tiền đặt cọc — Hợp đồng thuê nhà – Tiền đặt cọc

Luật Nhà ở 2023 quy định các trường hợp bên cho thuê, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt và nghĩa vụ thông báo trước cho bên kia ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Hợp đồng nên ghi rõ thời hạn báo trước, mức phạt hoặc cách xử lý tiền cọc khi một bên chấm dứt trái thỏa thuận.

Điều khoản	Nên ghi rõ	Rủi ro nếu bỏ trống
Giá thuê	Đã/chưa gồm phí nào, kỳ thanh toán	Tranh cãi về chi phí phát sinh
Đặt cọc	Số tiền, hạn trả, trường hợp khấu trừ	Chậm trả hoặc giữ cọc vô lý
Sửa chữa	Ai chịu hư hỏng tự nhiên, hư hỏng do sử dụng	Đùn đẩy trách nhiệm
Chấm dứt sớm	Thời hạn báo trước, mức phạt	Mất cọc, bồi thường không rõ
Cho thuê lại	Có được cho thuê lại không	Bên thuê tự ý cho người khác ở

Công chứng, tạm trú và nghĩa vụ thuế khi thuê nhà

Ngoài nội dung hợp đồng thuê nhà, các bên còn có một số nghĩa vụ hành chính cần biết.

Có nên công chứng hợp đồng thuê nhà

Công chứng hợp đồng thuê nhà không bắt buộc, nhưng giúp xác thực danh tính, năng lực hành vi dân sự của các bên và giảm rủi ro tranh chấp, nhất là với hợp đồng dài hạn hoặc giá trị lớn. Một số trường hợp như bên thuê cần đăng ký kinh doanh tại địa chỉ thuê có thể được yêu cầu hợp đồng có công chứng hoặc giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp.

Đăng ký tạm trú và thuế cho thuê nhà

Bên thuê ở lâu dài cần đăng ký tạm trú theo Luật Cư trú; hợp đồng thuê là giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp. Bên cho thuê là cá nhân có doanh thu cho thuê vượt ngưỡng theo quy định thuế hiện hành phải kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Các bên có thể thỏa thuận ai nộp thuế, nhưng nên ghi rõ trong hợp đồng.

Mẹo cho người thuê: chụp lại giấy chứng nhận, căn cước của chủ nhà và lưu toàn bộ chứng từ chuyển khoản tiền thuê, tiền cọc.

Kiểm tra trước khi ký hợp đồng thuê nhà

Trước khi đặt bút ký hợp đồng thuê nhà, bên thuê nên dành thời gian kiểm tra thực tế thay vì chỉ đọc giấy tờ.

Những việc bên thuê nên làm

Đối chiếu tên trên giấy chứng nhận với căn cước của người cho thuê; nếu là người được ủy quyền, xem giấy ủy quyền còn hiệu lực.
Kiểm tra điện, nước, khóa cửa, thiết bị phòng cháy; chụp ảnh hiện trạng.
Hỏi về nội quy tòa nhà, giờ giấc, chỗ để xe, chính sách nuôi thú cưng.
Thống nhất cách tính điện nước (theo giá nhà nước hay giá chủ nhà) và ghi vào hợp đồng.

Những việc bên cho thuê nên làm

Bên cho thuê nên xem giấy tờ tùy thân của người thuê, số người ở cùng, mục đích sử dụng và yêu cầu đăng ký tạm trú đúng quy định. Ghi các thông tin này vào hợp đồng thuê nhà giúp hạn chế việc cho thuê lại trái phép.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng thuê nhà viết tay có giá trị không?

Có, nếu được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên và nội dung không trái pháp luật. Luật Nhà ở 2023 không bắt buộc công chứng hợp đồng thuê nhà ở. Tuy nhiên, hợp đồng viết tay nên ghi đủ các điều khoản cơ bản để tránh tranh chấp.

Chủ nhà bán nhà thì hợp đồng thuê có còn hiệu lực không?

Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, khi quyền sở hữu nhà cho thuê thay đổi, bên thuê vẫn được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên thuê nên yêu cầu ghi điều khoản này rõ trong hợp đồng.

Bên cho thuê giữ cọc không trả thì làm sao?

Trước hết hãy đối chiếu điều khoản đặt cọc và biên bản bàn giao, gửi yêu cầu bằng văn bản. Nếu không được giải quyết, bạn có thể đề nghị hòa giải tại cơ sở hoặc khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền cùng với thegioiluat.

Kết luận

Hợp đồng thuê nhà chặt chẽ là cách tốt nhất để bảo vệ cả bên thuê lẫn bên cho thuê. Hãy dùng mẫu có đủ điều khoản về giá, đặt cọc, sửa chữa, chấm dứt hợp đồng, kèm biên bản bàn giao và chứng từ thanh toán rõ ràng. Không bắt buộc công chứng nhưng nên cân nhắc với hợp đồng dài hạn, và đừng quên đăng ký tạm trú, kê khai thuế theo quy định. Khi phát sinh tranh chấp phức tạp, bạn nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc cơ quan có thẩm quyền.