Luật Nhà ở 2023: hiệu lực, bố cục, điểm mới so với 2014

Luật Nhà ở 2023 là Luật số 27/2023/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, thay thế Luật Nhà ở 2014. Luật điều chỉnh việc sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

Với người dân, đây là luật quyết định nhiều chuyện rất đời thường: mua căn hộ chung cư sở hữu bao lâu, điều kiện mua nhà ở xã hội, quy định với nhà trọ, cải tạo chung cư cũ. Bài viết tóm tắt các nội dung chính và những điểm mới đáng chú ý.

Luật Nhà ở 2023 là gì: thông tin văn bản

Luật Nhà ở 2023 ban đầu dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, sau đó được đưa lên sớm từ ngày 01/8/2024 để đồng bộ với Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Bảng tóm tắt

Phạm vi điều chỉnh

Luật quy định về sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở; chính sách về nhà ở xã hội; tài chính cho phát triển nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở. Riêng hoạt động kinh doanh bất động sản là nhà ở được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản.

Điểm mới về nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2023

Nhà ở xã hội là nội dung được sửa đổi sâu nhất, nhằm tháo gỡ tình trạng thiếu nguồn cung cho người thu nhập thấp.

Đa dạng hình thức phát triển

Luật Nhà ở 2023 cho phép phát triển nhà ở xã hội bằng nhiều nguồn: vốn ngân sách, doanh nghiệp đầu tư, hộ gia đình và cá nhân xây dựng, nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang nhân dân. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, được dành một phần diện tích đất để xây dựng công trình kinh doanh thương mại.

Quỹ đất 20% và đối tượng được mua

Luật quy định về bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị theo cơ chế linh hoạt hơn: chủ đầu tư có thể dành quỹ đất trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất tùy điều kiện địa phương. Đối tượng được hưởng chính sách được mở rộng, bao gồm người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, lực lượng vũ trang và một số nhóm khác.

Lưu ý: điều kiện về thu nhập, nhà ở hiện có để mua nhà ở xã hội được quy định chi tiết tại nghị định hướng dẫn và có thể được điều chỉnh. Trước khi nộp hồ sơ, hãy kiểm tra văn bản đang áp dụng.

Điểm mới về chung cư và cải tạo chung cư cũ

Thời hạn sở hữu chung cư

Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc hư hỏng nguy hiểm, sẽ phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại. Quy định này làm rõ hơn câu hỏi "chung cư sở hữu vĩnh viễn hay có thời hạn" mà nhiều người mua quan tâm.

Cải tạo, xây dựng lại chung cư

Luật dành một chương riêng cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy định các trường hợp phải phá dỡ, phương án bồi thường, tái định cư, quyền của chủ sở hữu. Chủ sở hữu được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc nơi khác theo phương án được duyệt, có thể được bố trí căn hộ có diện tích lớn hơn với hệ số theo quy định. Các chủ đề pháp luật liên quan được tổng hợp đầy đủ trên thegioiluat.vn.

Nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân và nhà trọ

Đây là điểm mới thu hút sự quan tâm của người kinh doanh nhà trọ, "chung cư mini".

Điều kiện bán, cho thuê mua từng căn

Cá nhân xây nhà ở có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có thiết kế căn hộ để bán, cho thuê mua, cho thuê phải đáp ứng điều kiện như dự án đầu tư xây dựng nhà ở và được cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ khi đủ điều kiện. Trường hợp xây để cho thuê thì phải bảo đảm tiêu chuẩn diện tích, phòng cháy chữa cháy, giao thông.

Ý nghĩa với người thuê

Quy định chặt hơn giúp nâng tiêu chuẩn an toàn, đặc biệt về phòng cháy chữa cháy, sau nhiều vụ việc đau lòng ở các chung cư mini. Người thuê nên chọn nơi có lối thoát nạn, thiết bị phòng cháy đầy đủ.

Ngoài nội dung này, bạn có thể xem thêm hợp đồng thuê nhà và mẫu Phiếu thu tiền nhà trọ Tiếng Việt.

Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và giao dịch nhà ở

Người nước ngoài

Luật Nhà ở 2023 tiếp tục cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh, với giới hạn về số lượng và thời hạn sở hữu theo quy định. Cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận, có thể gia hạn theo quy định.

Giao dịch nhà ở

Luật quy định các loại giao dịch như mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở. Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở phải công chứng, chứng thực (trừ một số trường hợp); trong khi cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực trừ khi các bên có nhu cầu.

Văn bản hướng dẫn và cách tra cứu

Như các luật khác, Luật Nhà ở 2023 có nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn về nhà ở xã hội, quản lý vận hành chung cư, cải tạo chung cư. Khi áp dụng, bạn cần đọc luật cùng văn bản hướng dẫn và quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Việc tổ chức chính quyền địa phương hai cấp từ ngày 01/7/2025 cũng làm thay đổi cơ quan tiếp nhận một số thủ tục về nhà ở.

Câu hỏi thường gặp

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày nào?

Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15) có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, sớm hơn dự kiến ban đầu là ngày 01/01/2025, để đồng bộ với Luật Đất đai 2024.

Luật Nhà ở 2014 còn hiệu lực không?

Không. Luật Nhà ở 2014 đã hết hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024. Các giao dịch, thủ tục hiện nay áp dụng Luật Nhà ở 2023 và văn bản hướng dẫn.

Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng theo Luật Nhà ở 2023 không?

Không bắt buộc. Theo Luật Nhà ở 2023, trường hợp cho thuê nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Hợp đồng vẫn phải lập thành văn bản.

Kết luận

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024 với nhiều điểm mới: chính sách nhà ở xã hội linh hoạt hơn, chương riêng về cải tạo chung cư, làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư và quy định chặt hơn với nhà nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân. Người mua nhà, người thuê và nhà đầu tư nên nắm các quy định này trước khi giao dịch. Với những trường hợp cụ thể như mua nhà ở xã hội hay bồi thường khi cải tạo chung cư, hãy đối chiếu thêm nghị định hướng dẫn và hỏi cơ quan quản lý nhà ở tại địa phương.