Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: mẫu và điều khoản

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản thỏa thuận theo đó bên chuyển nhượng chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền. Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản), và việc chuyển nhượng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Mục lục

Bài viết cung cấp mẫu hợp đồng tham khảo, phân tích các điều khoản dễ tranh chấp và quy trình từ ký kết đến sang tên.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần điều kiện gì

Trước khi soạn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần kiểm tra điều kiện theo Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Điều kiện với thửa đất và bên chuyển nhượng

Điều kiện	Nội dung
Giấy chứng nhận	Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp luật định)
Không tranh chấp	Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết
Không bị kê biên	Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án
Thời hạn	Trong thời hạn sử dụng đất
Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời	Theo quy định của pháp luật

Điều kiện với bên nhận chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Điều kiện với thửa đất và bên chuyển nhượng — Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Điều kiện với thửa đất và bên chuyển nhượng

Một số trường hợp bị hạn chế nhận chuyển nhượng, ví dụ cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa vượt hạn mức; nhận chuyển nhượng đất trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng khi không sinh sống trong khu vực đó. Cần kiểm tra kỹ loại đất và mục đích sử dụng.

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nội dung mẫu tham khảo

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Hôm nay, ngày […] tháng […] năm […], tại […], chúng tôi gồm:

Bên chuyển nhượng (Bên A): Ông […] và vợ là bà […]; số định danh cá nhân: […]; nơi cư trú: […] Bên nhận chuyển nhượng (Bên B): Ông/Bà […]; số định danh cá nhân: […]; nơi cư trú: […]
Điều 1. Quyền sử dụng đất chuyển nhượng
Thửa đất số […], tờ bản đồ số […]; địa chỉ: […]; diện tích: […] m2 (bằng chữ: […]); hình thức sử dụng: […]; mục đích sử dụng: […]; thời hạn sử dụng: […]; nguồn gốc sử dụng: […]; theo Giấy chứng nhận số […] do […] cấp ngày […]. Tài sản gắn liền với đất (nếu có): […]
Điều 2. Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán
Giá chuyển nhượng: […] đồng (bằng chữ: […]). Phương thức thanh toán: [chuyển khoản/tiền mặt], chia thành […] đợt: […]
Điều 3. Giao đất và đăng ký
Bên A giao đất, bản gốc giấy chứng nhận cho Bên B vào ngày […]. Bên […] có trách nhiệm nộp hồ sơ đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.

Điều 4. Trách nhiệm nộp thuế, phí, lệ phí
Thuế thu nhập cá nhân do Bên […] nộp; lệ phí trước bạ do Bên […] nộp; phí công chứng do Bên […] nộp.

Điều 5. Cam đoan của các bên
Bên A cam đoan thửa đất không có tranh chấp, không bị kê biên, không thế chấp (hoặc đã giải chấp)… Bên B cam đoan đã xem xét kỹ thửa đất, giấy tờ.

Điều 6. Vi phạm và giải quyết tranh chấp
[…]
Điều 7. Điều khoản cuối cùng
Hợp đồng lập thành […] bản, có hiệu lực kể từ ngày được công chứng.

BÊN A (ký, ghi rõ họ tên) BÊN B (ký, ghi rõ họ tên)
Lời chứng của công chứng viên

Các điều khoản quan trọng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nội dung mẫu tham khảo — Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nội dung mẫu tham khảo

Bảng điều khoản dễ tranh chấp

Điều khoản	Rủi ro	Cách viết an toàn
Giá chuyển nhượng	Ghi giá thấp hơn thực tế để giảm thuế	Ghi đúng giá thực tế; giá thấp có thể bị ấn định thuế, dễ tranh chấp khi hủy hợp đồng
Thanh toán	Trả hết tiền trước khi sang tên	Chia đợt, đợt cuối khi đã nộp hồ sơ hoặc nhận giấy chứng nhận mới
Giao đất	Không ghi ngày giao, tình trạng đất	Ghi ngày giao, mốc giới, tài sản trên đất
Thuế, phí	Không ghi bên nào nộp	Ghi rõ bên nộp từng khoản
Chữ ký	Thiếu chữ ký vợ hoặc chồng với tài sản chung	Cả hai vợ chồng cùng ký

Kiểm tra thông tin quy hoạch

Trước khi ký, bên mua nên xin thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền hoặc tra cứu bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh để tránh mua đất nằm trong quy hoạch thu hồi.

Để hiểu rõ hơn các vấn đề liên quan, hãy đọc thêm tra cứu giá trị sử dụng thẻ BHYT chi tiết và bài viết về chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nơi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất, hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Các chủ đề pháp luật liên quan được tổng hợp đầy đủ trên thegioiluat.vn.

Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nơi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất — Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nơi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Phiếu yêu cầu công chứng, dự thảo hợp đồng (nếu có).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc.
Giấy tờ tùy thân của các bên; giấy chứng nhận kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân của bên bán.
Văn bản ủy quyền (nếu có người đại diện ký).

Thuế, phí khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khoản	Mức	Người nộp (thông lệ)
Thuế thu nhập cá nhân	2% giá chuyển nhượng	Bên chuyển nhượng
Lệ phí trước bạ	0,5% giá trị theo bảng giá hoặc giá hợp đồng (theo quy định)	Bên nhận chuyển nhượng
Phí công chứng	Theo giá trị hợp đồng	Theo thỏa thuận
Phí thẩm định, lệ phí cấp giấy	Theo quy định của tỉnh	Bên nhận chuyển nhượng

Các bên có thể thỏa thuận khác về người nộp, nhưng nghĩa vụ với Nhà nước vẫn thuộc về người nộp thuế theo luật nếu bên kia không thực hiện.

Ví dụ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ông Lộc (giả định) mua thửa đất 100 m2 của vợ chồng ông Hưng với giá 2 tỷ đồng. Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng, ghi đúng giá, thanh toán làm hai đợt: 1,8 tỷ đồng khi công chứng, 200 triệu đồng khi nộp xong hồ sơ đăng ký biến động. Thuế thu nhập cá nhân 40 triệu đồng do bên bán nộp, lệ phí trước bạ 10 triệu đồng do ông Lộc nộp. Trong 30 ngày, ông Lộc nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai và nhận giấy chứng nhận đứng tên mình.

Những việc bên mua nên làm trước khi đặt bút ký

Đối chiếu giấy chứng nhận bản gốc với thông tin tại văn phòng đăng ký đất đai.
Đi thực địa kiểm tra mốc giới, lối đi, hiện trạng sử dụng, hỏi hàng xóm về tranh chấp.
Kiểm tra tình trạng hôn nhân của bên bán để xác định ai phải ký.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có giá trị không?

Hợp đồng không công chứng, chứng thực không đúng hình thức theo Luật Đất đai 2024. Trường hợp các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, Tòa án có thể công nhận theo Bộ luật Dân sự, nhưng rủi ro rất lớn.

Bao lâu phải đăng ký biến động sau khi ký?

Trong 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực; quá hạn có thể bị xử phạt hành chính.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?

Hợp đồng có hiệu lực từ khi được công chứng, chứng thực; việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Đất đang thế chấp có chuyển nhượng được không?

Được nếu ngân hàng đồng ý; thực tế các bên thường dùng tiền mua để tất toán khoản vay, giải chấp rồi mới công chứng chuyển nhượng khám phá thêm.

Kết luận

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, ghi đầy đủ thông tin thửa đất, giá, phương thức thanh toán, nghĩa vụ thuế phí và cam đoan của các bên; việc chuyển quyền có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Hãy kiểm tra điều kiện chuyển nhượng, quy hoạch, tình trạng thế chấp trước khi ký, thanh toán theo đợt gắn với tiến độ sang tên và nộp hồ sơ đăng ký biến động trong 30 ngày. Với giao dịch giá trị lớn, nên nhờ công chứng viên hoặc luật sư rà soát.