Thế chấp là gì? Phân biệt cầm cố và thủ tục đăng ký

Thế chấp là gì? Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp). Nói đơn giản, bạn vẫn giữ và sử dụng tài sản, nhưng nếu không trả được nợ, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản đó để thu hồi nợ.

Mục lục

Thế chấp là biện pháp bảo đảm phổ biến nhất khi vay ngân hàng mua nhà, mua xe hay vay vốn kinh doanh. Hiểu đúng thế chấp là gì giúp bạn biết mình còn quyền gì với tài sản, rủi ro ra sao và cần làm thủ tục nào.

Thế chấp là gì theo Bộ luật Dân sự 2015

Để trả lời đầy đủ thế chấp là gì, cần nắm ba yếu tố: chủ thể, tài sản và việc không chuyển giao tài sản.

Các yếu tố cơ bản để hiểu thế chấp là gì

Yếu tố	Nội dung
Bên thế chấp	Người có tài sản dùng để bảo đảm (có thể là chính người vay hoặc người thứ ba bảo đảm thay)
Bên nhận thế chấp	Người có quyền được bảo đảm, thường là ngân hàng, tổ chức tín dụng, cá nhân cho vay
Tài sản	Thuộc sở hữu của bên thế chấp, có thể là tài sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai
Đặc điểm	Tài sản vẫn do bên thế chấp giữ, trừ khi các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ

Thế chấp là gì xét theo tài sản được dùng

Thế chấp là gì - Các yếu tố cơ bản để hiểu thế chấp là gì — Thế chấp là gì – Các yếu tố cơ bản để hiểu thế chấp là gì

Nhà ở, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Ô tô, xe máy, tàu, thuyền, máy móc, dây chuyền sản xuất.
Hàng hóa trong kho, quyền đòi nợ, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng.
Tài sản hình thành trong tương lai như căn hộ đang xây theo hợp đồng mua bán.

Nếu thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác. Nếu thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản trên đất cũng thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Phân biệt thế chấp và cầm cố

Khi tìm hiểu thế chấp là gì, nhiều người nhầm với cầm cố. Điểm khác biệt cốt lõi là có giao tài sản hay không.

Tiêu chí	Thế chấp	Cầm cố
Căn cứ	Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015	Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015
Giao tài sản	Không giao, bên thế chấp giữ	Giao tài sản cho bên nhận cầm cố
Tài sản phổ biến	Bất động sản, xe, máy móc	Động sản: vàng, điện thoại, xe máy tại tiệm cầm đồ
Hiệu lực đối kháng người thứ ba	Từ khi đăng ký	Từ khi bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản
Quyền khai thác	Bên thế chấp vẫn khai thác, sử dụng	Bên nhận cầm cố giữ, không được khai thác nếu không có thỏa thuận

Thế chấp là gì xét theo quyền và nghĩa vụ các bên

Thế chấp là gì - Phân biệt thế chấp và cầm cố — Thế chấp là gì – Phân biệt thế chấp và cầm cố

Bên thế chấp

Bên thế chấp được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; được đầu tư làm tăng giá trị tài sản; được bán, thay thế, trao đổi tài sản là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Với tài sản không phải hàng hóa luân chuyển (như nhà, xe), muốn bán, tặng cho phải được bên nhận thế chấp đồng ý.

Nghĩa vụ: bảo quản, giữ gìn tài sản; giao giấy tờ liên quan (nếu có thỏa thuận); thông báo cho bên nhận thế chấp về quyền của người thứ ba đối với tài sản (nếu có); giao tài sản để xử lý khi có căn cứ.

Bên nhận thế chấp

Bên nhận thế chấp có quyền xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản; yêu cầu bên thế chấp cung cấp thông tin; yêu cầu áp dụng biện pháp cần thiết để giữ gìn giá trị tài sản; xử lý tài sản khi đến hạn mà nghĩa vụ không được thực hiện. Nghĩa vụ: trả lại giấy tờ khi chấm dứt thế chấp, làm thủ tục xóa đăng ký.

Nếu đang cần thêm thông tin, hãy xem hộ chiếu cùng bảo hiểm y tế.

Thủ tục đăng ký thế chấp

Biết thế chấp là gì thôi chưa đủ, nhiều loại tài sản bắt buộc phải đăng ký.

Khi nào bắt buộc đăng ký

Thế chấp là gì - Thủ tục đăng ký thế chấp — Thế chấp là gì – Thủ tục đăng ký thế chấp

Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển bắt buộc phải đăng ký. Với tài sản khác như ô tô, máy móc, việc đăng ký giúp thế chấp có hiệu lực đối kháng với người thứ ba.

Các bước cơ bản

Ký hợp đồng thế chấp (công chứng hoặc chứng thực với bất động sản theo yêu cầu của luật đất đai và thực tế ngân hàng).
Nộp hồ sơ đăng ký: phiếu yêu cầu đăng ký, hợp đồng thế chấp, giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Nơi nộp: văn phòng đăng ký đất đai (với nhà đất), Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản (với động sản), hoặc nộp trực tuyến.
Nhận kết quả: thông tin thế chấp được ghi vào giấy chứng nhận hoặc hệ thống đăng ký.

Hiệu lực

Hợp đồng thế chấp có hiệu lực từ khi giao kết, trừ khi có thỏa thuận hoặc luật quy định khác. Thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Xử lý tài sản thế chấp

Thế chấp là gì khi đến lúc xử lý tài sản

Tài sản thế chấp bị xử lý khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; khi bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ trước hạn do vi phạm; hoặc trường hợp khác theo thỏa thuận, luật định.

Phương thức xử lý

Phương thức	Mô tả
Bán đấu giá	Tài sản được bán công khai qua tổ chức đấu giá
Bên nhận thế chấp tự bán	Theo thỏa thuận trong hợp đồng
Nhận chính tài sản	Bên nhận thế chấp nhận tài sản để thay thế nghĩa vụ
Phương thức khác	Theo thỏa thuận của các bên

Số tiền thu được sau khi trừ chi phí xử lý dùng để thanh toán nghĩa vụ; nếu còn dư phải trả lại bên thế chấp, nếu thiếu thì bên có nghĩa vụ vẫn phải trả tiếp phần còn thiếu.

Ví dụ thế chấp là gì trong thực tế

Vợ chồng anh Bình (giả định) vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng để mở xưởng, thế chấp căn nhà đang ở. Hai bên ký hợp đồng thế chấp có công chứng, đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai. Anh chị vẫn ở trong nhà, ngân hàng giữ bản gốc giấy chứng nhận. Khi trả hết nợ, ngân hàng trả giấy chứng nhận và cùng anh chị làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp. Nếu anh chị muốn bán nhà khi chưa trả hết nợ, phải được ngân hàng đồng ý, thường là tất toán khoản vay bằng tiền bán nhà. Thông tin pháp lý thiết yếu luôn được cập nhật trên Thế Giới Luật.

Câu hỏi thường gặp

Thế chấp là gì và có mất quyền sở hữu tài sản không?

Không. Bên thế chấp vẫn là chủ sở hữu, vẫn sử dụng tài sản. Chỉ khi vi phạm nghĩa vụ trả nợ, tài sản mới bị xử lý theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

Thế chấp là gì nếu một tài sản bảo đảm nhiều khoản vay?

Được, nếu giá trị tài sản đủ và các bên đồng ý. Thứ tự ưu tiên thanh toán xác định theo thứ tự đăng ký.

Thế chấp tài sản để bảo đảm khoản vay của người khác được không?

Được. Bộ luật Dân sự 2015 cho phép dùng tài sản của mình để bảo đảm nghĩa vụ của người khác. Khi người vay không trả nợ, tài sản của bạn có thể bị xử lý.

Thế chấp là gì khi tài sản là nhà đang xây?

Bạn có thể thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, như căn hộ mua của chủ đầu tư. Ngân hàng thường yêu cầu hợp đồng mua bán và văn bản liên quan của chủ đầu tư.

Kết luận

Thế chấp là gì: là việc dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp, theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015. Bên thế chấp vẫn sử dụng tài sản nhưng bị hạn chế quyền bán, tặng cho; bên nhận thế chấp được xử lý tài sản khi nghĩa vụ không được thực hiện. Với nhà đất, việc đăng ký thế chấp là bắt buộc. Trước khi ký hợp đồng, hãy đọc kỹ điều khoản xử lý tài sản và lãi suất, và nhờ luật sư tư vấn với giao dịch lớn.