Đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự: phạt cọc, điều khoản

Đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 328) là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì mất cọc; nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Mục lục

Đặt cọc xuất hiện trong hầu hết giao dịch mua nhà đất, mua xe, thuê nhà. Tuy phổ biến, tranh chấp đặt cọc lại rất nhiều vì các bên không hiểu rõ quy định hoặc viết điều khoản mơ hồ. Bài viết giải thích chi tiết và gợi ý cách soạn điều khoản an toàn.

Đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự là gì

Khái niệm và mục đích

Theo khoản 1 Điều 328, đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự có hai mục đích: bảo đảm giao kết hợp đồng (ví dụ đặt cọc để hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán nhà) hoặc bảo đảm thực hiện hợp đồng (ví dụ đặt cọc khi đã ký hợp đồng để bảo đảm bên bán giao hàng đúng hạn). Có thể kết hợp cả hai mục đích.

Các yếu tố của đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự

Đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự - Khái niệm và mục đích — Đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự – Khái niệm và mục đích

Yếu tố	Nội dung
Bên đặt cọc	Bên giao tài sản đặt cọc, thường là bên mua, bên thuê
Bên nhận đặt cọc	Bên nhận tài sản, thường là bên bán, bên cho thuê
Tài sản đặt cọc	Tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác
Thời hạn	Khoảng thời gian để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng
Hợp đồng chính	Hợp đồng mà việc đặt cọc nhằm bảo đảm

Xử lý tài sản đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự

Khoản 2 Điều 328 quy định ba tình huống xử lý tài sản đặt cọc.

Ba tình huống

Tình huống	Xử lý
Hợp đồng được giao kết, thực hiện	Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền
Bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng	Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất cọc)
Bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng	Phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (phạt cọc)

Các bên có quyền thỏa thuận khác, ví dụ phạt cọc gấp hai, gấp ba lần. Thỏa thuận này được Tòa án công nhận nếu tự nguyện, rõ ràng.

Trường hợp không bị phạt cọc

Đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự - Ba tình huống — Đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự – Ba tình huống

Nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan hoặc do lỗi của cả hai bên, bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc mà không bị phạt, trừ khi có thỏa thuận khác. Khi tranh chấp, Tòa án sẽ xem xét lỗi của từng bên.

Đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự có cần công chứng không

Bộ luật Dân sự 2015 không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản hay công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để có chứng cứ khi tranh chấp, các bên nên lập văn bản ghi rõ nội dung và có người làm chứng. Với giao dịch nhà đất giá trị lớn, nhiều người chọn công chứng hợp đồng đặt cọc để tăng tính an toàn. Nếu cần tìm hiểu thêm về các thủ tục khác, bạn có thể tham khảo trang pháp luật Thế Giới Luật.

Hình thức nên dùng

Hợp đồng đặt cọc riêng: phù hợp khi chưa ký hợp đồng chính.
Điều khoản đặt cọc trong hợp đồng chính: phù hợp khi đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng.
Giấy biên nhận tiền cọc: tối thiểu phải có, ghi rõ "nhận tiền đặt cọc" chứ không chỉ "nhận tiền".

Nếu quan tâm, bạn có thể tham khảo thêm mẫu thư báo thay đổi nhân sự hoặc mẫu Đề xuất bổ nhiệm nhân sự.

Phân biệt đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự với trả trước

Đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự - Hình thức nên dùng — Đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự – Hình thức nên dùng

Đây là điểm dễ gây tranh chấp nhất khi áp dụng đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự.

Tiêu chí	Đặt cọc	Tiền trả trước
Bản chất	Biện pháp bảo đảm	Một phần nghĩa vụ thanh toán
Khi bên mua bội ước	Mất cọc	Được nhận lại tiền (có thể phải bồi thường thiệt hại nếu có)
Khi bên bán bội ước	Trả lại cọc và phạt tương đương	Trả lại tiền (cộng bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được)
Cách ghi	"Tiền đặt cọc"	"Tiền trả trước", "tạm ứng"

Nếu giấy tờ chỉ ghi "nhận tiền" hoặc không rõ là đặt cọc, khi tranh chấp có thể bị coi là tiền trả trước, bên nhận chỉ phải trả lại mà không bị phạt cọc.

Mẫu điều khoản đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự

Điều khoản tham khảo

Điều… Đặt cọc

Bên A (bên đặt cọc) giao cho Bên B (bên nhận đặt cọc) số tiền đặt cọc là […] đồng (bằng chữ: […]) để bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán [mô tả tài sản] trong thời hạn đến ngày […].

Trường hợp hợp đồng được giao kết, số tiền đặt cọc được trừ vào giá mua bán.

Nếu Bên A từ chối giao kết hợp đồng, Bên A mất toàn bộ số tiền đặt cọc.

Nếu Bên B từ chối giao kết hợp đồng, Bên B phải trả lại cho Bên A số tiền đặt cọc và một khoản tiền phạt bằng […] lần số tiền đặt cọc.

Trường hợp hợp đồng không giao kết được vì sự kiện bất khả kháng hoặc vì lý do không do lỗi của bên nào, Bên B hoàn trả số tiền đặt cọc cho Bên A trong thời hạn […] ngày.

Những điểm cần ghi rõ

Mục đích đặt cọc: bảo đảm giao kết hay thực hiện hợp đồng.
Thời hạn, địa điểm ký hợp đồng chính.
Tình trạng pháp lý của tài sản (sổ đỏ, không tranh chấp, không thế chấp hoặc cách giải chấp).
Điều kiện được hoàn cọc mà không bị phạt (ví dụ ngân hàng không duyệt khoản vay).
Chữ ký của cả vợ và chồng nếu tài sản là tài sản chung.

Tranh chấp đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự thường gặp

Bán nhà đất là tài sản chung nhưng chỉ một người nhận cọc

Nếu nhà đất là tài sản chung vợ chồng, chỉ một người ký nhận cọc mà người kia không đồng ý, hợp đồng chính có thể không thực hiện được. Bên mua nên yêu cầu cả hai vợ chồng ký vào hợp đồng đặt cọc.

Bên bán "lật kèo" khi giá tăng

Đây là tranh chấp phổ biến nhất. Theo đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự, bên bán phải trả lại cọc và phạt một khoản tương đương (hoặc theo mức thỏa thuận). Bên mua cần giữ biên nhận, tin nhắn, ghi âm để chứng minh lỗi thuộc về bên bán.

Không ký được hợp đồng vì sổ đỏ có vấn đề

Nếu sau khi đặt cọc mới phát hiện tài sản đang thế chấp, tranh chấp hoặc quy hoạch mà bên bán không thông báo, bên mua có thể yêu cầu trả lại cọc và phạt cọc vì lỗi thuộc về bên bán.

Ví dụ về đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự

Chị Vân (giả định) đặt cọc 200 triệu đồng để mua căn nhà giá 3 tỷ đồng của ông Hải, hẹn 30 ngày sau ký hợp đồng công chứng. Hợp đồng đặt cọc ghi phạt cọc bằng một lần tiền cọc. Đến hạn, ông Hải từ chối bán vì có người trả giá cao hơn. Ông Hải phải trả lại chị Vân 200 triệu đồng tiền cọc và 200 triệu đồng tiền phạt cọc, tổng cộng 400 triệu đồng. Ngược lại, nếu chị Vân đổi ý không mua, chị mất 200 triệu đồng.

Khi các bên không tự giải quyết được

Bên bị thiệt hại có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc nơi có bất động sản. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.

Câu hỏi thường gặp

Đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự có giới hạn số tiền không?

Không. Pháp luật không giới hạn giá trị tài sản đặt cọc; các bên tự thỏa thuận. Thực tế thường từ 5% đến 20% giá trị giao dịch.

Phạt cọc gấp ba lần có hợp pháp không?

Có, nếu các bên tự nguyện thỏa thuận rõ trong hợp đồng. Đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự cho phép thỏa thuận khác với mức phạt mặc định.

Hợp đồng chính vô hiệu thì tiền cọc xử lý ra sao?

Tùy nguyên nhân và lỗi của các bên. Nếu hợp đồng đặt cọc vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.

Đặt cọc bằng vàng có được không?

Được. Tài sản đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác.

Kết luận

Đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự 2015 là biện pháp bảo đảm theo Điều 328: hợp đồng thực hiện thì cọc được trả lại hoặc trừ vào tiền thanh toán, bên đặt cọc bội ước thì mất cọc, bên nhận cọc bội ước thì trả lại cọc và phạt khoản tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác. Để tránh tranh chấp, hãy lập văn bản ghi rõ "tiền đặt cọc", mục đích, thời hạn, mức phạt, điều kiện hoàn cọc và có chữ ký của tất cả chủ sở hữu. Với giao dịch giá trị lớn, nên công chứng hợp đồng đặt cọc hoặc nhờ luật sư rà soát trước khi ký.