Luật Nhà ở hiện hành: các phiên bản và nội dung chính

Luật Nhà ở đang có hiệu lực là Luật Nhà ở 2023 (Luật số 27/2023/QH15), được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023 và có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, thay thế Luật Nhà ở 2014. Luật gồm 13 chương, 198 điều, điều chỉnh sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; chính sách nhà ở xã hội; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và quản lý nhà nước về nhà ở.

Bài viết giới thiệu tổng quan: Việt Nam đã có những Luật Nhà ở nào, luật hiện hành gồm những nội dung gì và các quy định thường gặp khi mua, bán, thuê nhà.

Luật Nhà ở qua các thời kỳ

Ba phiên bản Luật Nhà ở

Trước khi có Luật Nhà ở riêng, các quan hệ về nhà ở được điều chỉnh bởi Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 và Bộ luật Dân sự.

Lý do ban hành luật mới

Luật Nhà ở 2023 được xây dựng đồng bộ với Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhằm tháo gỡ vướng mắc về cải tạo chung cư cũ, phát triển nhà ở xã hội, quản lý chung cư và đơn giản hóa thủ tục.

Bố cục Luật Nhà ở 2023

Nội dung chính của Luật Nhà ở hiện hành

Sở hữu nhà ở

• Tổ chức, cá nhân trong nước được sở hữu nhà ở thông qua đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận đổi nhà ở.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở như công dân trong nước.
• Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh), tối đa 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư, không quá 250 căn nhà riêng lẻ trong khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường; thời hạn sở hữu không quá 50 năm, được gia hạn một lần.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư

Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định. Khi hết niên hạn hoặc bị hư hỏng nặng, nhà chung cư được phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại; chủ sở hữu được bố trí tái định cư theo phương án. Quy định này thay thế cách hiểu phổ biến trước đây về "sở hữu chung cư 50 năm". Để theo dõi các quy định mới, hãy ghé website Thế Giới Luật.

Quản lý nhà chung cư

Nhà ở xã hội

Luật mở rộng đối tượng, bỏ điều kiện cư trú với người mua nhà ở xã hội, quy định nguồn vốn, ưu đãi chủ đầu tư và cơ chế phát triển nhà ở cho công nhân, lực lượng vũ trang. Thời hạn tối thiểu 05 năm mới được bán lại nhà ở xã hội theo giá thị trường (trước đó chỉ bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng được mua với giá tối đa bằng giá nhà ở xã hội cùng loại).

Giao dịch về nhà ở

Thời điểm chuyển quyền sở hữu: với giao dịch phải công chứng, là thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Ví dụ áp dụng Luật Nhà ở

Anh Tùng (giả định) mua lại căn hộ của ông Bình trong một chung cư đã có sổ hồng. Theo Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán phải công chứng; anh Tùng kiểm tra kinh phí bảo trì 2% đã được bàn giao cho Ban quản trị, kiểm tra phần diện tích sở hữu riêng ghi trong sổ, rồi ký hợp đồng tại văn phòng công chứng. Sau khi thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao, anh nộp hồ sơ sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai.

Văn bản hướng dẫn cần đọc kèm

• Các nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở về quản lý, sử dụng nhà ở; nhà ở xã hội; cải tạo, xây dựng lại chung cư.
• Thông tư của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, mẫu hợp đồng.
• Nghị quyết của Quốc hội năm 2025 về thí điểm cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
• Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 với các nội dung liên quan.

Nếu đang cần thêm thông tin, hãy xem luật Nhà ở 2023 cùng mẫu Hợp đồng Thuê nhà ở Song ngữ.

Những lưu ý khi áp dụng Luật Nhà ở

• Với nhà chung cư mua từ chủ đầu tư, kiểm tra kinh phí bảo trì đã được chuyển cho Ban quản trị hay chưa để tránh tranh chấp về sau.
• Khi mua nhà ở riêng lẻ, đối chiếu giấy chứng nhận với hiện trạng; phần xây dựng vượt phép có thể chưa được công nhận quyền sở hữu.
• Nhà ở đang cho thuê khi bán thì bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu khi bán, tặng cho, thế chấp.
• Thuê nhà để ở dài hạn nên lập hợp đồng bằng văn bản, ghi rõ giá thuê, thời hạn, trách nhiệm sửa chữa và điều kiện chấm dứt.

Câu hỏi thường gặp

Luật Nhà ở hiện hành là luật nào?

Luật Nhà ở 2023 (Luật số 27/2023/QH15), có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam không?

Được, trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở ngoài khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh, với giới hạn số lượng và thời hạn sở hữu tối đa 50 năm, được gia hạn.

Mua nhà của doanh nghiệp có phải công chứng không?

Không bắt buộc. Hợp đồng mua bán nhà ở với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không phải công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu.

Luật Nhà ở 2014 còn áp dụng không?

Luật Nhà ở 2014 hết hiệu lực từ 01/8/2024; một số giao dịch, dự án xác lập trước đó được xử lý theo quy định chuyển tiếp.

Kết luận

Luật Nhà ở hiện hành là Luật Nhà ở 2023 với 13 chương, 198 điều, điều chỉnh toàn diện từ sở hữu, phát triển, quản lý chung cư, nhà ở xã hội đến giao dịch nhà ở. So với các phiên bản 2005 và 2014, luật mới đồng bộ với Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có nhiều điểm mới về thời hạn sử dụng chung cư, cải tạo chung cư cũ và nhà ở xã hội. Khi giao dịch nhà ở, hãy đọc kèm văn bản hướng dẫn và tham khảo luật sư nếu giao dịch phức tạp.