Luật Kinh doanh bất động sản 2023: điểm mới cho người mua

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15) được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023 và có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến ban đầu. Luật gồm 10 chương, 83 điều, siết chặt hoạt động của chủ đầu tư và môi giới, bảo vệ người mua nhà dự án bằng các quy định như giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, thanh toán qua tài khoản ngân hàng, giữ lại 5% giá trị đến khi được cấp giấy chứng nhận.

Bài viết tập trung vào những điểm mới ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà, giúp bạn kiểm tra quyền lợi trước khi xuống tiền.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023: thông tin chung

Thông tin cơ bản về Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Luật quy định về kinh doanh bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển nhượng dự án bất động sản, dịch vụ môi giới, sàn giao dịch, tư vấn và quản lý bất động sản; quyền, nghĩa vụ của các bên và quản lý nhà nước.

Điểm mới về đặt cọc và thanh toán

Giới hạn tiền đặt cọc

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được thu tiền đặt cọc khi dự án đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (có thiết kế cơ sở được phê duyệt, giấy phép xây dựng nếu phải có, đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất…), và tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, diện tích.

Tiến độ thanh toán theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Thanh toán qua ngân hàng

Chủ đầu tư phải nhận tiền đặt cọc, tiền thanh toán qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng; người mua cần chuyển khoản đúng tài khoản ghi trong hợp đồng, không nộp tiền mặt cho nhân viên môi giới.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 siết điều kiện chủ đầu tư

• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn tỷ lệ luật định so với tổng vốn đầu tư dự án; không được để dư nợ tín dụng, trái phiếu vượt tỷ lệ cho phép.
• Phải công khai thông tin dự án, bất động sản đưa vào kinh doanh trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở và sàn giao dịch.
• Bán nhà hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua (trừ một số trường hợp như bên mua tự nguyện không yêu cầu bảo lãnh theo quy định).

Bên cạnh đó, nhiều người cũng tìm hiểu thông tin về hộ kinh doanh cá thể và phá sản doanh nghiệp.

Điểm mới về môi giới bất động sản

Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Cá nhân bán, cho thuê nhà, đất với quy mô nhỏ (dưới ngưỡng do Chính phủ quy định) không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định. Quy định này giúp phân biệt người bán nhà thông thường và người kinh doanh chuyên nghiệp.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai

Người mua nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển nhượng hợp đồng cho người khác trước khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Việc chuyển nhượng phải lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư; với hợp đồng là nhà ở thì văn bản chuyển nhượng thực hiện theo quy định về công chứng, chứng thực.

Ví dụ áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Chị Lan (giả định) muốn mua căn hộ 3 tỷ đồng ở dự án đang xây. Trước khi đặt cọc, chị kiểm tra dự án đã được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai và có bảo lãnh ngân hàng. Chủ đầu tư thu cọc 150 triệu đồng (5%), chị chuyển khoản vào tài khoản dự án. Khi ký hợp đồng, chị thanh toán đợt đầu tổng cộng 900 triệu đồng (30%, đã gồm cọc). Đến khi nhận nhà, tổng số đã trả không vượt 2,1 tỷ đồng (70%). 150 triệu đồng cuối cùng (5%) chỉ thanh toán khi chị nhận giấy chứng nhận.

Nếu chủ đầu tư thu vượt mức

Nếu chủ đầu tư yêu cầu đặt cọc 20% khi dự án chưa đủ điều kiện, đó là dấu hiệu vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Người mua nên từ chối, phản ánh với Sở Xây dựng.

Checklist theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho người mua

• Kiểm tra văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán.
• Yêu cầu bản sao thư bảo lãnh của ngân hàng.
• Đặt cọc không quá 5%, thanh toán qua tài khoản ngân hàng đứng tên chủ đầu tư.
• Đọc kỹ hợp đồng theo mẫu, đối chiếu tiến độ thanh toán với giới hạn 30% – 70% – 95%.
• Không đưa tiền cho môi giới nếu không có văn bản ủy quyền hợp lệ của chủ đầu tư.

Phân biệt với Luật Nhà ở 2023

Luật Nhà ở 2023 quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở (bao gồm nhà ở xã hội, chung cư); còn luật kinh doanh bất động sản quy định hoạt động mua bán, cho thuê, môi giới. Khi mua căn hộ, người mua chịu sự điều chỉnh của cả hai luật: điều kiện bán và thanh toán theo luật kinh doanh bất động sản, quyền sở hữu và quản lý chung cư theo Luật Nhà ở.

Câu hỏi thường gặp

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ khi nào?

Từ ngày 01/8/2024, cùng thời điểm với Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023.

Đặt cọc mua căn hộ tối đa bao nhiêu?

Không quá 5% giá bán, cho thuê mua với nhà ở hình thành trong tương lai, và chỉ được thu khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có cấm môi giới tự do không?

Theo luật mới, cá nhân hành nghề môi giới phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch. Bạn có thể đọc thêm các bài hướng dẫn tương tự trên chuyên trang Thế Giới Luật.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có áp dụng cho người bán nhà riêng lẻ không?

Cá nhân bán nhà, đất quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng vẫn phải tuân thủ quy định về thuế, công chứng, đăng ký.

Kết luận

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mang lại nhiều cơ chế bảo vệ người mua nhà: cọc tối đa 5% khi dự án đủ điều kiện, thanh toán theo các ngưỡng 30% – 70% – 95%, giữ lại 5% đến khi cấp sổ, thanh toán qua ngân hàng và siết hoạt động môi giới. Trước khi giao dịch, hãy kiểm tra pháp lý dự án, bảo lãnh ngân hàng và tiến độ thanh toán. Khi phát hiện vi phạm, phản ánh với Sở Xây dựng hoặc nhờ luật sư tư vấn.