Ủy quyền làm thủ tục đất đai: hình thức, phạm vi và rủi ro

Ủy quyền làm thủ tục đất đai là việc người sử dụng đất giao cho người khác thay mình thực hiện các công việc liên quan đến đất như nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động, ký hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp. Với việc chỉ nộp, nhận hồ sơ, có thể dùng văn bản ủy quyền có chứng thực chữ ký; với việc định đoạt quyền sử dụng đất (ký hợp đồng bán, tặng cho, thế chấp), nên lập hợp đồng ủy quyền có công chứng để cơ quan, tổ chức chấp nhận và hạn chế tranh chấp.

Ủy quyền giúp người ở xa, người cao tuổi, người bận rộn vẫn làm được thủ tục. Nhưng nếu ghi phạm vi quá rộng, rủi ro mất tài sản là có thật. Bài viết hướng dẫn cách ủy quyền đúng và an toàn.

Ủy quyền làm thủ tục đất đai trong trường hợp nào

Ủy quyền làm thủ tục đất đai phổ biến trong các tình huống sau.

Các tình huống thường gặp

Căn cứ pháp lý của ủy quyền làm thủ tục đất đai

Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 562 đến Điều 569) quy định về hợp đồng ủy quyền; Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn cho phép người sử dụng đất nộp hồ sơ thông qua người đại diện theo ủy quyền; Luật Công chứng 2024 quy định về công chứng hợp đồng, giao dịch.

Để hiểu rõ hơn các vấn đề liên quan, hãy đọc thêm luật Đất đai mới nhất và giấy ủy quyền lương hưu.

Giấy ủy quyền hay hợp đồng ủy quyền

So sánh hai hình thức

Khi nào nên công chứng

Với ủy quyền làm thủ tục đất đai có nội dung định đoạt (bán, tặng cho, thế chấp, nhận tiền), nên công chứng hợp đồng ủy quyền. Văn phòng công chứng, ngân hàng và cơ quan đăng ký đất đai thường chỉ chấp nhận văn bản ủy quyền đã công chứng hoặc chứng thực khi người được ủy quyền ký các giao dịch này. Nhiều hướng dẫn pháp luật thiết thực khác được cập nhật thường xuyên trên Thế Giới Luật.

Nội dung cần có khi ủy quyền làm thủ tục đất đai

Thông tin bắt buộc khi ủy quyền làm thủ tục đất đai

• Thông tin bên ủy quyền, bên được ủy quyền (họ tên, ngày sinh, số định danh, nơi cư trú).
• Thông tin thửa đất: số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, số giấy chứng nhận.
• Phạm vi ủy quyền: liệt kê cụ thể từng việc.
• Thời hạn ủy quyền.
• Thù lao (nếu có) và nghĩa vụ báo cáo của bên được ủy quyền.
• Chữ ký của cả hai vợ chồng nếu đất là tài sản chung.

Cách ghi phạm vi an toàn

Thời hạn và chấm dứt ủy quyền

Thời hạn ủy quyền làm thủ tục đất đai

Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015, thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm kể từ ngày xác lập.

Chấm dứt

Ủy quyền làm thủ tục đất đai chấm dứt khi hết hạn, công việc đã hoàn thành, một bên đơn phương chấm dứt theo Điều 569, hoặc khi bên ủy quyền hay bên được ủy quyền chết, bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. Nếu ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền có thể chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý; nếu có thù lao, phải trả thù lao tương ứng với phần việc đã làm và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Rủi ro khi ủy quyền làm thủ tục đất đai

Rủi ro cho bên ủy quyền

• Người được ủy quyền bán đất với giá thấp, giữ tiền không trả.
• Người được ủy quyền ủy quyền lại cho người khác (nếu hợp đồng cho phép hoặc không hạn chế).
• Mất quyền kiểm soát giấy chứng nhận bản gốc.

Rủi ro cho bên được ủy quyền (mua bán dưới hình thức ủy quyền)

Nhiều người mua đất nhưng chỉ nhận hợp đồng ủy quyền "toàn quyền" thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng để né thuế hoặc vì đất chưa đủ điều kiện. Đây là rủi ro lớn: nếu bên ủy quyền chết, hợp đồng ủy quyền chấm dứt, đất trở thành di sản của người chết; bên ủy quyền cũng có thể đơn phương chấm dứt ủy quyền. Người mua khi đó phải khởi kiện để đòi lại tiền.

Lưu ý: muốn mua đất, hãy ký hợp đồng chuyển nhượng và đăng ký sang tên. Không dùng hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng mua bán.

Ví dụ ủy quyền làm thủ tục đất đai

Bà Sen (giả định) 75 tuổi, sống cùng con ở Đà Nẵng, có một thửa đất ở Quảng Ngãi đứng tên bà. Bà muốn tặng cho cháu nội nhưng không đi lại được. Bà ký hợp đồng ủy quyền có công chứng cho con trai, ghi rõ: thay mặt bà ký hợp đồng tặng cho thửa đất số…, tờ bản đồ số… cho cháu [tên]; nộp hồ sơ đăng ký biến động; nhận kết quả; thời hạn 06 tháng; không được ủy quyền lại. Nhờ phạm vi cụ thể, con trai bà làm thủ tục thuận lợi, bà vẫn yên tâm thửa đất không bị dùng sai mục đích.

Chi phí tham khảo

Câu hỏi thường gặp

Ủy quyền làm thủ tục đất đai có bắt buộc công chứng không?

Pháp luật không bắt buộc với mọi trường hợp, nhưng với việc ký hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, các tổ chức công chứng và ngân hàng thường yêu cầu văn bản ủy quyền đã công chứng hoặc chứng thực.

Người ở nước ngoài ủy quyền làm thủ tục đất đai thế nào?

Có thể lập văn bản ủy quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, hoặc lập theo pháp luật nước sở tại rồi hợp pháp hóa lãnh sự và dịch sang tiếng Việt.

Vợ chồng có cần cùng ủy quyền không?

Nếu đất là tài sản chung, cả hai vợ chồng phải cùng ủy quyền hoặc một người ủy quyền cho người kia trước, rồi mới ủy quyền cho người thứ ba.

Ủy quyền làm thủ tục đất đai có được ủy quyền lại không?

Chỉ khi bên ủy quyền đồng ý hoặc do sự kiện bất khả kháng. Phạm vi ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.

Kết luận

Ủy quyền làm thủ tục đất đai giúp chủ đất ở xa hoặc không tự làm được vẫn thực hiện thủ tục, nhưng cần chọn đúng hình thức: giấy ủy quyền chứng thực cho việc nộp, nhận hồ sơ; hợp đồng ủy quyền công chứng cho việc ký chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp. Hãy ghi phạm vi cụ thể, thời hạn rõ ràng, hạn chế ủy quyền lại và yêu cầu chuyển tiền về tài khoản của mình. Người mua đất không nên nhận hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng chuyển nhượng. Với giao dịch lớn, nên nhờ công chứng viên hoặc luật sư tư vấn.