QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 482/2014/DS-GĐT NGÀY 28/11/2014 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Họp phiên tòa ngày 28/11/2014 tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao để xét xử giám đốc thẩm vụ án dân sự “Tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa các bên đương sự là:

Nguyên đơn: ông Lê Quốc Tuấn, sinh năm 1969;

Địa chỉ: 108/12 Trần Mai Linh, quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh;

Bị đơn: Ông Nguyễn Văn An, sinh năm 1946;

Trú tại: Ấp Tân Đức, xã Minh Tân, huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương; Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Lê Thị Kim Nga, sinh năm 1953;

2. Bà Nguyễn Thị Tuyết Vân, sinh năm 1971;

Cùng trú tại: Ấp Tân Đức, xã Minh Tân, huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương;

3. Ông Trần Bửu Lộc, sinh năm 1976;

Trú tại: 16/44 khu phố 6, phường Định Hoà, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương;

NHẬN THẤY

Theo Đơn khởi kiện đề ngày 30/6/2010, đơn bổ sung ngày 25/4/2011 và ngày 22/6/2011 và quá trình tố tụng, nguyên đơn và đại dịên nguyên đơn ông Lộc trình bày: Ngày 10/9/2009, ông Tuấn có ký hợp đồng CNQSD đất với ông Nguyễn Văn An, diện tích 32.259 m² tại thửa đất sô 61, tờ bản đồ số 06 tại ấp Tân Đức, xã Minh Tân, huyện Dầu Tiếng, giá chuyển nhượng là 700.000.000đ, phương thức thanh toán 01 lần ngay sau khi ký họp đồng, ông Tuấn có nghĩa vụ đăng ký QSD đất tại cơ quan có thẩm quyền, ông An có nghĩa vụ giao đất cho ông Tuấn ngay sau khi ký họp đồng, ông Tuấn đã giao đủ tiền cho ông An và chị Vân (con gái ông An). Trước khi ký hợp đồng, ông Tuấn có lên xem đất và có xác nhận của UBND xã Minh Tân về tình trạng đất không có tranh chấp. Do ông An không làm thủ tục sang tên cho ông Tuấn theo thỏa thuận nên ông Tuấn khởi kiện yêu cầu hủy họp đồng CNQSD đất nêu trên, ông An phải trả cho ông số tiền 700.000.000đ đã nhận và bồi thường thiệt hại.

Bị đơn và đại diện bị đơn bà Lê Thị Kim Nga trình bày: Năm 2009, chị Vân là con của bà Nga và ông An mượn sổ đỏ của ông An, bà Nga để thế chấp vay tiền ngân hàng. Đến hạn trả, chị Vân vay số tiền 700.000.000đ của ông Tuấn để trả nợ ngân hàng và thế chấp sổ đỏ của ông An, bà Nga, nhưng ông Tuấn yêu câu phải lập hợp đông chuyên nhượng diện tích đât nêu trên cho ông Tuấn, nên ông An đã ký tên vào họp đồng CNQSD đất ngày 10/9/2009. Ngày 22/6/2011, chị Vân đã trả tiên cho ông Tuân thông qua ông Trân Bửu Lộc (là người được ông Tuấn ủy quyền) để lấy lại GCNQSD đất do ông An đứng tên nên hiện tại, ông An, bà Nga đang giữ giấy chứng nhận, do đó, ông không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

- Bà Nga thống nhất với trình bày của ông An.

- Chị Vân trình bày: Thời điểm năm 2009, cha chị là ông An có thế chấp GCNQSD đất phần đất có diện tích 32.259 m² cho Ngân hàng Vietcom bank ở Bình Dương. Do đến hạn không có tiền trả cho ngân hàng nên thông qua người quen giới thiệu, ông Lộc đã cùng chị đến Ngân hàng Vietcom Bank thanh toán 700.000.000đ để lấy sổ đỏ ra, sau đó chị và ông Lộc mới đến phòng công chứng để lập họp đồng CNQSD đất (lúc đó chị mới biết mặt ông Tuấn và số tiền trên là của ông Tuấn). Vì vậy, thực chất số tiền trên là tiền vay chứ không phải tiền CNQSD đất.

Sau khi Tòa án huyện Dầu Tiếng xét xử sơ thẩm lần thứ nhất (trong thời gian chờ xét xử phúc thâm), chị Vân, ông Tuân và ông Lộc có thỏa thuận về việc chị Vân sẽ trả ông Tuấn số tiền 700.000.000d để ông Tuấn trả số đỏ nhưng ông Tuấn không đồng ý. Do ngoài GCNQSD đất nêu trên, chị Vân còn thế chấp cho ông Lộc 02 sổ đỏ khác, nên chị đã thỏa thuận với ông Lộc thanh toán cho ông Lộc tổng số tiền 1.470.000.000đ để ông Lộc trả lại cho chị 03 sổ đỏ (trong đó có sổ đỏ chuyển nhượng đất cho ông Tuấn). Việc thỏa thuận và giao nhận tiền không làm giấy tờ nhưng được thực hiện tại Văn phòng công chứng huyện Bến Cát, có ông Đỗ Thanh Phong và ông Lê Văn Tuấn (Khánh) chứng kiến, ông Tuấn (Khánh) là người cho chị mượn số tiền trên nên cha chị là ông An phải ký giấy chuyển nhượng đất cho ông Tuấn (Khánh) để đảm bảo trả nợ. Vì vậy, gia đình chị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Bản án số 38/2011/DSST ngày 22/6/2011, Tòa án ND tỉnh Bình Dương quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Tuấn với ông An, tuyên Hợp đồng CNQSD đất giữa ông An, bà Nga và ông Tuấn lập ngày 10/9/2009 vô hiệu. Ông An, bà Nga phải trả cho ông Tuấn sỗ tiền 1.785.920.000đ (tiền gốc 700.000.000đ và tiền trượt giá 1.085.920.000đ). Ông Tuấn phải trả cho ông An, bà Nga bản chỉnh GCNQSD đất mang tên ông An...

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo...

Sau khi Tòa án xét xử, ông An và bà Nga có đon kháng cáo. Ngày 22/7/2011, ông An, bà Nga rút đơn kháng cáo.

Ngày 03/11/2011, Tòa án tỉnh Bình Dương ra quyết định sô 28/2011/QĐ-PT đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với vụ án nêu trên.

Ngày 26/02/2012, ông An có đơn xin xem xét theo thủ tục giám đôc thẩm. 

Ngày 31/8/2012, Viện kiểm sát tỉnh Bình Dương có quyết định số 03/QD/KNGDT-P5 kháng nghị giám đốc thẩm Bản án DSST nêu trên với nội dung:

Tòa án cấp sơ thẩm chưa xác minh làm rõ ông Tuấn có giao tiên cho ông An không và giao tại đâu? chứng cứ chứng minh việc giao nhận tiên (nêu có) đã buộc ông An phải trả lại cho ông Tuấn 700.000.000đ là chưa thu thập đủ căn cứ; Hợp đồng trên nội dung chi CNQSD đất, nhưng tòa án cấp sơ thâm buộc bị đơn bồi hoàn số tiền chênh lệch cả giá trị tài sản trên đất là không chính xác...

Tại Quyết định Giám đốc thẩm số 09/2012/DS-GĐT ngày 10/12/2012, Toà án tỉnh Bình Dương chấp nhận kháng nghị của VKS tỉnh Bình Dương nêu trên.

Tại Bản án sổ 79/2013/DSST ngày 18/9/2013, Tòa án huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương quyết định:

Tuyên bố họp đồng CNQSD đất ngày 10/9/2009 giữa ông Tuân với ông An vổ hiệu; buộc ông An có trách nhiệm trả cho ông Tuấn số tiền 953.400.000đ (gồm 700.000.000đ tiền gốc và 253.400.000đ tiền thiệt hại)...

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo...

Sau khi Tòa án xét xử, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Nga kháng cáo.

Tại Bản án số 02/2014/DS-PT ngày 02/01/2014, Tòa án tỉnh Bình Dương quyết định:

Không chấp nhận kháng cáo của bà Nga; giữ nguyên bản án sơ thẩm nêu trên.

Sau khi Tòa án xét xử, bà Nga có đơn khiếu nại giám đốc thẩm.

Ngày 28/4/2014, Viện kiểm sát tỉnh Bình Dương có công văn sô 120/BC/ĐNKN-GĐT đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm, hủy án sơ, phúc thẩm nêu trên với căn cứ:

Tòa án cấp sơ thẩm nhận định họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/9/2009 giữa ông Tuân và ông An vô hiệu, ông Tuân ông An đêu có lôi làm hợp đông vô hiệu là phù hợp với pháp luật. Tuy nhiên, ông Tuân không chứng minh được việc ông giao so tiền chuyển nhượng đất 700.000.000d cho ông An khi ký kết họp đông nhung Tòa án câp sơ thâm lại buộc ông An phải thanh toán cho ông Tuấn số tiền 953.400.000d là không có cơ sở.

Mặt khác, ông An trình bày ông và chị Vân đã thanh toán số tiên trên (thực chất là tiền vay nợ) cho ông Lộc và ông Tuấn để lấy GCNQSD đât đôi với diện tích 32.259 m², hiện tại ông đang giữ số đỏ này. Do đó, có căn cứ xác định việc thanh toá tiền giữa ông An và ông Tuấn đã thực hiện xong.

Tại Quyết định kháng nghị số 73/2014/KN-DS ngày 15 tháng 9 năm 2014 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 02/2014/DS-PT ngàỵ 02/01/2014 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dưong về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Lê Quốc Tuấn với bị đơn là ông Nguyễn Văn An; Đề nghị Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 79/2013/DSST ngày 18/9/2013 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 28/11/2014, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao, ý kiến của Kiểm sát viên và sau khi thảo luận,

XÉT THẤY

Nguyên đơn ông Lê Quốc Tuấn trình bày: ngày 10/9/2009, ông Tuấn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên với ông An, ông Tuấn khai đã giao đủ tiền 700.000.000d cho ông An và chị Vân (con ông An), tuy nhiên, ông An và chị Vân cho rằng thực chất số tiền trên là tiền vay nợ chứ không phải tiền CNQSD đất (do chị Vân vay tiền ngân hàng thế chấp sổ đỏ, đến thời gian đáo hạn không có tiền trả nên thông qua ông Trần Bửu Lộc giới thiệu, chị Vân vay tiền ông Lê Quốc Tuấn để lấy sổ đỏ từ ngân hàng ra nên ông Tuấn yêu cầu ông An phải làm hợp đồng chuyển nhượng đất và giao sổ đỏ. Hợp đồng trên mặc dù được công chứng nhưng chưa phát sinh hiệu lực do chưa đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, mặt khác, trên đất có tài sản là nhà và cây cao su, nhưng các bên không thỏa thuận chuyển nhượng những tài sản này. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên vô hiệu, ông Tuấn ông An đều có lỗi làm hợp đồng vô hiệu là phù họp với pháp luật.

Tuy nhiên, sau khi Tòa án xét xử sơ thẩm lần 1 (trong thời gian chờ xét xử phúc thẩm), chị Vân, ông Tuấn và ông Lộc có thỏa thuận về việc chị Vân sẽ trả ông Tuấn số tiền 700.000.000đ để ông Tuấn trả số đỏ nhưng ông Tuấn không đồng ý. Chị Vân cho rằng đã thỏa thuận và giao nhận tiền (không làm giấy tờ) với ông Lộc (là người đại diện theo ủy quyền của ông Tuấn tại Văn phòng công chứng huỵện Bến Cát, có ông Đỗ Thanh Phong và ông Lê Văn Tuấn (Khánh) chứng kiến, ông Lê Văn Tuấn (Khánh) là người cho gia đình chị mượn số tiền trên nên cha chị là ông An phải ký giấy chuyển nhượng đất cho ông Tuấn (Khánh) để đảm bảo trả nợ đồng thời thế chấp hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông An cho ông Tuấn (Khánh). Năm 2012, ông Tuấn (Khánh) khởi kiện (bằng một vụ án khác) buộc vợ chồng ông An, bà Nga phải trả khoản nợ trên và giao nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chi cục THADS huyện Dầu Tiếng, quá trình giải quyết, chi cục đã trả cho bà Nga giấy chứng nhận quyền sử dụng đat (phần đất ông An chuyển nhượng đất cho ông Tuấn) do ông Lê Văn Tuấn (Khánh) giao nộp, vì vậy, hiện tại phía ông An đang giữ số đỏ này.

Xét ông Tuấn ủy quyền cho ông Lộc và đã tự nguyện đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lộc để ông Lộc làm đại diện cho ông giải quyết tranh chấp với phía gia đình ông An, sau đó, Tòa án cấp sơ thẩm nhiều lần triệu tập nhưng ông Lộc không có mặt tại nơi cư trú (có dấu hiệu bỏ trốn). Phía gia đình chị Vân cho rằng đã trả tiền cho ông Lộc để lấy sổ đỏ về, do đó, cần phải áp dụng các biện pháp tố tụng để tiến hành lấy lời khai của ông Lộc đồng thời lấy lời khai các nhân chứng là ông Phong, ông Tuấn (Khánh), tiến hành đôi chât (nêu lời khai mâu thuẫn) và thu thập các tài liệu liên quan, xác minh tại Văn phòng công chứng huyện Bến Cát nhằm làm rõ có hay không việc ông Lộc thỏa thuận nhận tiền và giao trả giây chứng nhận quyên sử dụng đât cho phía gia đình ông An đê làm căn cứ về việc ông Lộc (người đại diện) có thực hiện công việc gây bất lợi cho ông Tuấn (người ủy quyên), từ đó xác định nghĩa vụ của ông Lộc (ông Tuân có quyên yêu cầu ông Lộc bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng ủy quyền (nếu có).

Việc Tòa án câp sơ, phúc thẩm cho rằng chị Vân thỏa thuận với ông Lộc vê việc trả tiền để chuộc giấy chứng nhận là vượt quá phạm vi ủy quyền của ông Tuấn, chị Vân có quyền khởi kiện ông Lộc bằng một vụ kiện khác khi chưa xác minh làm rõ những vấn đề trên là không chính xác, chưa giải quyết triệt để vụ việc.

Vì các lẽ trên, căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297, Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự,

QUYẾT ĐỊNH

-  Chấp nhận quyết định kháng nghị số 73/2014/KN-DS ngày 15 tháng 9 năm 2014 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

-   Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 02/2014/DS-PT ngày 02/01/2014 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương và Bản án dân sự sơ thẩm số 79/2013/DSST ngày 18/9/2013 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Lê Quốc Tuấn với bị đơn là ông Nguyễn Văn An.