QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 102/2014/DS-GĐT NGÀY 05/03/2014 VỀ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CẦM CỐ TÀI SẢN

TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Ngày 05 tháng 3 năm 2014, tại trụ sở Co quan thường trực của Tòa án nhân dân tối cao tại phía Nam, mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án “Tranh chấp hợp đồng cầm cổ quyền sử dụng đất” giữa các đưong sự:

Nguyên đơn: Bà Néang Nol, sinh năm: 1950.

Địa chỉ: Khóm An Hòa A, thị trấn Ba Chúc, huyện Tri Tôn, An Giang.

Bị đơn: Bà Đặng Thị Hoa, sinh năm: 1942.

Địa chỉ: Khóm An Hòa A, thị trấn Ba Chúc, huyện Tri Tôn, An Giang.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

1.  Trần Thị Đang

2.  Trần Thị Phưong

3.  Trần Văn Liệp

4.  Trần Văn Triều

5.  Trần Văn Nhớ

6.  Trần Thị Tuyết

7.  Trần Thị Ngọc Ngà.

Cùng địa chỉ: Khóm An Hòa A, thị trấn Ba Chúc, huyện Tri Tôn, An Giang.

Đều uỷ quyền cho Đặng Thị Hoa (theo giấy ủy quyền ngày 18/8/2006),

8.  Chau Móc, sinh năm: 1950

9.  Chau Xem Sóc, sinh năm 1972

Địa chỉ: Khóm An Hòa A, thị trấn Ba Chúc, huyện Tri Tôn, An Giang.

NHẬN THẤY

Nguyên đơn bà Neáng Noi trình bày:

Bà có diện tích đất nông nghiệp 06 công tầm cắt (1 công tầm cắt bằng 1.296m²) tọa lạc tại Bào cần Vọt thuộc Khóm An Hòa A, thị trấn Ba Chúc, huyện Tri Tôn, tỉnh An Giang. Vào năm 1989, do hoàn cảnh khó khăn bà có cố cho vợ chồng ông Trần Văn Tình (ông Tình đã chết năm 2004) và bà Đặng Thị Hoa phần đất trên với giá 50 giạ lúa, sau đó bà nhận thêm 50 giạ lúa và thỏa thuận chuyến nhượng cho ông Tình, bà Hoa 03 công (=3.888m²) để trừ vào số lúa trên, 03 công còn lại tiếp tục thỏa thuận cầm cố cho vợ chồng ông Tình, bà Hoa với giá 05 phân vàng 24kra, hai bên thỏa thuận khi nào có tiền thì chuộc đất lại. Nay bà yêu câu được chuộc lại 03 công đât nêu trên và đông ý trả cho bà Hoa 05 phân vàng 24kara. Giấy cầm cố đất do ông Tình lập và giữ bản chính bà chỉ giữ bản phô tô.

Bị đơn bà Đặng Thị Hoa trình bày:

Bà Neáng Nol có cố cho vợ chồng bà 2,5 công đất với giá 50 giạ lúa và bà Neáng Nol cũng cố cho bà Măng 2,8 công đất, sau đó bà Măng cho bà Nol chuộc lại nhưng bà Nol do không có tiền nên bà có đưa cho bà Nol 80 giạ lúa để chuộc phần đất cố của bà Măng và bà Nol đồng ý giao số đất đó lại cho bà canh tác.

Đến năm 1989, bà Nol thỏa thuận chuyển nhượng luôn diện tích đất trên cho bà, tổng cộng là 05 công tầm cắt chia ra chuyển nhượng làm 3 lần như sau:

Sáng ngày 24/2/1989 lập họp đồng chuyển nhượng 2 công đất với giá 6 chỉ vàng 24kara.

Chiều ngày 24/2/1989 lập hợp đồng chuyến nhượng 2 công đất với giá 6 chỉ vàng 2kara.

Ngày 24/3/1990 chuyển nhượng 1 công còn lại giá 4 chỉ vàng 24kara.

Sau khi nhận chuyến nhượng các phần đất nêu trên, vợ chồng bà kê khai đăng ký quyền sử dụng đất và đến ngày 11/11/1993 thì ủy ban nhân dân huyện Tri Tôn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích là 7.882m², thửa số 902, tờ bản đồ số 02 và canh tác trên phần đất này từ đó cho đến nay. Nay bà Nol yêu cầu chuộc lại 03 công tầm cắt bà không đồng ý vì đất này là của vợ chồng bà nhận chuyến nhượng hợp pháp chứ không phải cầm cố của bà Nol.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

Trần Thị Đang, Trần Thị Phưong, Trần Văn Liệp, Trần Văn Triều, Trần Văn Nhớ, Trần Thị Tuyết, Trần Thị Ngọc Ngà ủy quyền cho bà Đặng Thị Hoa thống nhất với lời trình bày của bà Hoa

Ông Chau Móc chồng bà Nol thống nhất theo trình bày của bà Nol. Anh Chau Xem Sóc (là con của bà Neáng Nol) trình bày: Mẹ anh và anh chỉ bán cho bà Hoa 03 công đất mà thôi; 03 công đất còn lại chỉ cầm cho bà Hoa với số vàng 05 phân 24k. Yêu cẩu bà Hoa cho mẹ anh chuộc lại phần đất này.

QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT CỦA TÒA ÁN

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2010/DS-ST ngày 01 tháng 11 năm 2010, Tòa án nhân dân huyện Tri Tôn, tỉnh An Giang đã tuyên xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Néang Nol đối với bà Đặng Thị Hoa.

- Tuyên bố hợp đồng cầm cố đất giữa bà Neáng Nol và bà Hoa là vô hiệu.

- Bà Hoa được tiếp tục sử dụng 3.685,5m² đất nông nghiệp tại thửa 902, tờ bản đồ số 02 do bà Hoa dửng tên và có trách nhiệm hoàn lại cho bà Nol 108.915.000 đ (một trăm lẻ tám triệu chín trăm mười lăm nghìn đồng).

- Bà Hoa phải hoàn trả lại cho bà Nol 710.000đ chi phí đo đạc theo hóa đơn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Ngoài ra còn tuyên về án phí, nghĩa vụ khi chậm thi hành án, quyền kháng cáo, quyền thi hành án và thời hiệu thi hành án của các bên đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 06 tháng 12 năm 2010 bà Đặng Thị Hoa kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét lại những việc sau:

Khi đo đất không có mặt của bà Hoa. Người chuyển nhượng đất là bà Néang Nol, nhân chứng là bà Néang Nương và gia đình bà Neáng Nol đều lăn tay, ký tên trong tờ sang nhượng đất. Yêu cầu bà Neáng Nol xuất trình giấy tờ cổ đất giữa bà Nol và bà Hoa.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 270/2011/DS-PT ngày 13/9/2011, Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau, quyết định:

- Không chấp nhận kháng cáo của bà Đặng Thị Hoa.

- Buộc bà Đặng Thị Hoa và các thừa kế của ông Trần Văn Tình có trách nhiệm trả giá trị 3.685,5m² đất cho bà Neáng Nol bằng số tiền 108.915.000 đồng.

- Bà Hoa và các thừa kế của ông Trần Văn Tình được quyền sử dụng 3.685,5m² đất tại thửa 902, tờ bản đồ số 02, quyền sử dụng đất ngày 11/11/1993 ông Tình đứng tên.

Ngoài ra, Tòa án còn quyết định phần án phí và trách nhiệm thi hành án theo luật định.

Ngàỵ 28/11/2011, bà Đặng Thị Hoa có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đôc thâm đôi với Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên với nội dung:

Toàn bộ đất của bà Nol là 5 công đã sang nhượng hết cho vợ chồng bà và bà đã được cấp quyền sử dụng đất và sử dụng trên 20 năm nay, không đồng ý trả tiền cho bà Nol.

Tại Quyết định kháng nghị số 142/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 29/11/2013, Viện trưởng viện kiêm sát nhân dân tôi cao kháng nghị bản án dân sự phúc thâm nêu trên. Đê nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tôi cao xét xử giám đôc thâm hủy bản án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm nêu trên, giao hồ sơ về Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại theo đúng quy định của pháp luật.

Lý do:

Giấy cầm cố ngày 08/08/1988 có nội dung cầm cố cho ông Tình 2,5 công với số lúa 50 giạ. Diện tích đât câm cô tại giây này đôi bên xác nhận đã chuyển nhượng. Giấy cầm cổ đất ngày 16/12/1989 có nội dung cầm cổ cho ông Tình 2,8 công với số lúa 80 giạ, thời hạn cổ đật 3 năm kể từ 1989-1992, đủ 3 năm chủ đất chuộc lại. Bà Hoa khai toàn bộ phần đất vợ chồng bà Néang Nol cố cho vợ chồng bà, vợ chồng bà Néang Nol đã chuyển nhượng hết cho bà qua 03 giấy chuyển nhượng ( 02 giấy ngày 24/02/1989 buối sáng và buổi chiều, 01 giấy ngày 24/03/1990). Nhưng Giấy cầm cố lần 2 lại sau ngày chuyển nhượng đất 24/02/1989. Mặt khác hồ sơ không thể hiện bà Néang Nol cầm cố 3 công đất 5 phân vàng, chỉ có lời khai của bà Néang Nol khai cố đất 5 phân vàng 24k nhưng chưa xác minh làm rõ giấy cố đất và số vàng cố đất nêu trên cùng với lời khai của bà Hoa về việc chuyến nhượng đất 2 lần vào buồi sáng và buối chiều ngày 24/02/1989 và ngày 25/02/19089 có việc hai nhân viên Văn phòng UBND xã Ba Chúc xác nhận việc chuyển nhượng 2 lần 4 công đất không hay là chuyển nhượng 1 lần 2 công mà ghi lời xác nhận vào 02 bản sang nhượng đất ( vì chữ xác nhận của 02 tờ sang nhượng đất của ƯBND xà Ba Chúc khác nhau) để xem có việc chuyển nhượng 4 công đất tại 02 tờ sang nhượng đất ngày 24/02/1989 không?

Do tòa án cấp sơ thấm và Tòa án cấp phúc thấm chưa thu thập các chứng cứ và xác minh làm rõ các vấn đề mâu thuẫn nêu trên đã chấp nhận yêu cầu của bà Néang Nol cố đất 5 phân vàng 24k , giải quyết giao cho bà Hoa và các đồng thừa kế của ông Tình sử dụng 3.685,5 m² đất (trong tổng sổ 7.882 m² tại thửa 902, tờ bản đồ số 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 11/11/1993 do ông Tình đứng tên) và có trách nhiệm trả giá trị đất cho bà Néang Nol số tiền 108.915.000 đ là chưa đủ căn cứ vững chắc.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

XÉT THẤY

Phần đất tại thửa 902, tờ bản đồ số 02 do ông Trần Văn Tình (chết năm 2004) đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp vào ngày 11/11/1993 với diện tích 7.882m², đo đạc thực tế là 7.573,50m² (tương đương 5,8 công tầm cắt) hiện do vợ ông Trần Văn Tình là bà Đặng Thị Hoa và các con sử dụng. Các bên đương sự đều thừa nhận đất có nguồn gốc là của cha bà Neáng Nol cho bà Neáng Nol nhưng bà Neáng Nol chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần nào.

Bà Neáng Nol khai rằng: Bà chỉ chuyến nhượng cho vợ chồng ông Trần Văn Tình, bà Đặng Thị Hoa 03 công tầm cắt (tương đương 1.296m² X 3 = 3.888m²) với giá là 100 giạ lúa vào năm 1989 - 1990, còn lại 03 công ( tương đương 7.573,50m² - 3.888m² = 3.685,5m²) bà cầm cố cho ông Trần Văn Tình với giá 05 phân vàng 24 kara, nay bà xin được chuộc lại. Bà Đặng Thị Hoa cho rằng bà Neáng Nol đã sang nhượng toàn bộ diện tích đât nêu trên cho vợ chồng bà Hoa, vợ chồng bà Hoa đăng ký kê khai và đã được cấp quyền sử dụng đất nên không đồng ý trả lại.

Đối với “Tờ sang nhượng thành quả lao động sản xuât” ngày 04/3/1990 có nội dung vợ chồng bà Neáng Nol chuyên nhượng cho vợ chông ông Trần Văn Tình một công đất ruộng đã được bà Neáng Nol thừa nhận và không tranh chấp nên không xem xét.

Xét, hai “Tờ sang nhượng thành quả lao động đât ruộng” cùng ngày 24/02/1989 cùng nội dung chuyển nhượng 02 công đất ruộng, có xác nhận của trưởng ấp Trần Văn Sĩ và có xác nhận của Uy ban nhân dân xã Ba Chúc, mặc dù theo Kết luận giám định ngày 27/7/2011 của Phòng Kỹ Thuật công an tỉnh An Giang thì một tờ sang nhượng dấu vân tay không do bà Neáng Nol in ra, một tờ dấu vân tay bị mờ nhòe không giám định được nhưng bà Neáng Nol đã thừa nhận có chuyển nhượng 02 công đât của 01 tờ sang nhượng thành quả lao động đât ruộng ngày 24/02/1989, còn 01 tò sang nhượng thành quả lao động đât ruộng cùng ngày 24/02/1989 bà Neáng Nol không thừa nhận. Bà Neáng Nương là người làm chứng trong hai họp đông chuyên nhượng đât ngày 24/02/1989 (là hàng xóm của bà Neang Nol và bà Hoa) khai không thông nhât, lúc thì khai lăn tay vào hai họp đông vì khi lăn tay vào họp đông lân 2 bà Hoa nói lân trước lăn tay không rõ nên làm lại. Lúc thì khai lăn tay làm chứng cho hai hợp đồng chuyển nhượng khác nhau. Theo bản khai của ông Trần Tấn Sĩ là người xác nhận trong họp đông có nội dung không nhớ việc có xác nhận lại họp đông hay không. Bà Hoa khai về việc chuyển nhượng đất không thống nhất: Khi thì bà Hoa cho rằng 5 công đất mua của bà Nol, trả bằng vàng, khi thì trả bằng lúa quy ra vàng, lúc thì khai trả bằng tiền. Ngoài ra, Bà Hoa khai nhận cầm cố đất của vợ chông bà Nol sau đó nhận chuyển nhượng luôn nhưng giấy cầm cổ đất do bà Nol cung cấp có hai tờ, một tờ đề ngày 08/8/1988 cầm 2,5 công đất, một tờ đề ngày 16/12/1989 cầm 2,8 công, vậy tờ đề ngày 16/12/1989 là sau thời điểm chuyển nhượng đất. Hai tờ cầm cố đât đêu là bản phô tô nhưng bà Hoa thừa nhận có cầm cố đât, bản chính do bà Hoa câm nhưng đã xé mât.

Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm chưa xác minh làm rõ sự mâu thuẫn đối với tờ cầm cố ngày 16/12/1989 cầm 2,8 công là sau thời diêm chuyên nhượng đất, bà Nol khai cầm cố đất với giá 5 phân vàng 24k nhưng trong tờ cầm cố thể hiện giá cầm cố là 80 giạ lúa. Hai tờ giấy chuyến nhượng đất cùng ngày 24/02/1989 đều có nội dung xác nhận của ủy ban nhân dân xã Ba Chúc nhưng có kiểu chữ khác nhau, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thâm phải làm rõ ai là người xác nhận trong tờ chuyển nhượng, xác định thực chất chuyển nhượng hai lần 4 công đất hay chỉ chuyển nhượng 02 công đất nhưng xác nhận hai lần.

Trong khi chưa làm rõ những vân đê nêu trên đã châp nhận yêu câu của bà Néang Nol cổ đất 5 phân vàng 24k , giải quyết giao cho bà Hoa và các đồng thừa kế của ông Tình sử dụng 3.685,5 m² đất (trong tông sô 7.882 m² tại thửa 902, tờ bản đồ số 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât ngày 11/11/1993 do ông Trần Văn Tình đứng tên) và có trách nhiệm trả giá trị đất cho bà Néang Nol số tiền 108.915.000 đ là chưa có căn cứ pháp lý.

Vì các lẽ trên;

Căn cứ khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297, khoản 1 và khoản 2 Điều 299 của Bộ luật tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH

- Chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

- Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 270/2011/DS-PT ngày 13/9/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang và Bản án dân sự sơ thấm số 04/2010/DS-ST ngày 01/11/2010 của Tòa án nhân dân huyện Tri Tôn, tỉnh An Giang, về vụ án “Tranh chấp dân sự (đòi đất cầm cố)” giữa nguyên đơn là bà Neáng Nol với bị đơn là bà Đặng Thị Hoa.