QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 109/2014/DS-GĐT NGÀY 24/03/2014 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 

TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Họp phiên tòa ngày 24/03/2014 tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao để xét xử giám đốc thẩm vụ án dân sự “Tranh chấp quyền sử dụng đất” giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Phạm Thị Sáu, sinh năm 1952; địa chỉ: A3/11A đường Nguyễn Cửu Phú, ấp 1, xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Ông Trần Son, sinh năm 1973; địa chỉ: 30/43 Nguyễn Đình Chi, phường 9, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Trương Ngọc Xuân, sinh năm 1984; địa chỉ: 30/43 Nguyễn Đình Chi, phường 9, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh.

2. Ông Đặng Văn Lắm, sinh năm 1952;

3. Ông Đặng Tấn Hùng, sinh năm 1976;

Cùng trú tại: A3/11A đường Nguyễn Cửu Phú, ấp 1, xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.

Theo Quyết định kháng nghị số 158/2013/KN-DS ngày 30/12/2013 của Viện trưởng Viện kiếm sát nhân dân tối cao đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 1200/2011/DSPT ngày 19/9/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN THẤY

Theo Đơn khởi kiện ngày 21/8/2009 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn - bà Phạm Thị Sáu trình bày:Vào năm 2001 bà có bán cho ông Son 1.000m² đất với số tiền 250.000.000 đồng. Sau đó ông Son giới thiệu ông Phan Văn Phương mua của bà thêm 1.000m² đất cũng với số tiền 250.000.000 đồng. Phần đất của ông Phương mua năm sát đường đi, lúc đó ông Phương có nói nếu ông có đi lối đi của bà thì ông đưa thêm 5.000.000 đồng, còn nếu không đi vào lối đi của bà thì ông không đưa số tiền trên. Một thời gian sau thì ông Phương bán phân đât trên lại cho ông Son, ông Son có xây nhà và trổ thêm cửa ra lối đi của bà thì bà không đông ý nên vào năm 2003 bà có gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã Tân Kiên nhờ giải quyết, ông Son trình bày chỉ mở lối thoát hiểm, không đi vào con đường này nên bà đã rút đơn. Sau đó phần đường đi chung này đã bị ông Son lấn chiêm và rào lại, vì vậy, bà tiếp tục làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã Tân Kiên giải quyết nhưng không thành. Nay bà khởi kiện với yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Trần Son phải trả lại con đường đi công cộng có diện tích 153,2m².

Bị đơn - Ông Trần Sơn trình bày:

Vào năm 2001, ông có mua đất của bà Phạm Thị Sáu ở ấp 1, xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh. Ông đã được Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 369/QSDĐ/2011 ngày 03/12/2001. Việc mua đất của ông có liên quan đến ông Phan Văn Phương và ông Phương đã có tờ trình gửi Ủy ban nhân dân xã Tân Kiên. Khi ông trả hết tiền cho bà Sáu thì bà Sáu có chỉ ranh đất và cơ quan có thẩm quyền cử người xuống đo đạc với tổng diện tích là 2.21 Om². Vào tháng 1/2002, ông có xây dựng nhà xưởng trên mảnh đất này. Theo thẩm duyệt của Cảnh sát phòng cháy chữa cháy nên ông đã để lại phần đường 5m X 3 lm làm lối thoát hiểm phía sau nhà xưởng. Tuy nhiên khi có Chỉ thị 08 năm 2002 thì ông tạm ngưng xây dựng khu phía sau nhà xưởng vì vậy ông không còn sử dụng lối thoát hiểm này. Đến tháng 12/2008, do tình hình mất trộm tại khu vực nhà xưởng nên ông đã tự dùng dây kẽm gai rào lại phân đất có diện tích 5m X 31m thì bị bà Sáu ngăn cản. Sự việc đã được Ủy ban nhân dân xã Tân Kiên hòa giải hai lần nhưng bà Sáu vẫn không đồng ý phần đất trên thuộc quyền sở hữu của ông ông đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Sáu.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Trương Ngọc Xuân trình bày: Bà là vợ của ông Trần Son, ông Son mua khu đất A5/6C đường Nguyễn Cửu Phú, ấp 1, xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh trước khi kết hôn với bà nên bà không biết và không có liên quan. Do đó bà để ông Son tự định đoạt. Vì bận việc và có con nhỏ nên bà xin được văng mặt trong các phiên hòa giải cũng như xét xử và cam kết sẽ không khiếu nại.

2. Ông Đặng Văn Lắm, ông Đặng Tấn Hùng đã ủy quyền cho bà Phạm Thị Sáu và đồng ý với ý kiến của bà Sáu.

Người làm chứng - ông Phan Văn Phương trình bày: Vào ngày 20/7/2001, qua sự giới thiệu của ông Trần Son, ông có mua miếng đất có chiều dài 40,95m và chiều rộng 31,5m, tổng diện tích đất là 1.290m² của bà Phạm Thị Sáu với số tiền 387.000.000 đồng. Miếng đất này ông mua giáp với mảnh đất của ông Trần Son trước đó đã mua của bà Sáu (theo biên bản xác định ranh giới đính kèm). Ồng đã đặt cọc trước 287.000.000 đồng cho bà Sáu. Tuy nhiên do không còn nhu cầu sử dụng nên ông không tiếp tục mua mảnh đất trên và ông nhờ ông Son thay ông mua miếng đất đó. Ông Son đồng ý, ông báo lại với bà Sáu và bà Sáu cũng đồng ý để ông Son mua lại và trả số tiền còn lại mà ông Phương còn thiếu bà Sáu là 100.000.000 đồng. Phần đất có diện tích 1.290m² ông Son đã mua trực tiếp của bà Sáu, ông Son trả cho ông số tiền 287.000.000 đồng và trả cho bà Sáu 100.000.000 đồng. Sau đó, ông đã bàn giao giấy sang nhượng đất giữa ông và bà Sáu cho ông Son. Trong quá trình thương lượng mua đất của bà Sáu, ông có yêu câu bà Sáu cắm cột mốc và đo diện tích đất cho ông. Tại thời điểm ông mua đất khu vực này là ruộng chưa có con đường nào, giữa ông và bà Sáu không có hứa hẹn gì về điều khoản nào.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 43/2011/DSST ngày 17/5/2011, Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

1/ Không chấp nhận yêu cầu của bà Phạm Thị Sáu về việc “tranh chấp quyền sử dụng đất” đối với ông Trần Son.

2/ Không chấp nhận yêu cầu của bà Phạm Thị Sáu yêu cầu ông Trần Son không được lấn chiếm phần đất có diện tích là 153,2m² đê làm con đường đi công cộng thuộc một phần thửa 1266 tờ bản đồ thứ 1_ Bộ địa chính xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh (theo tài liệu chỉnh lý năm 1991). Trọn thửa 157, một phần thửa 139, 156 tờ bản đồ số 6_ Bộ địa chính xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh (theo tài liệu 2005).

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 27/5/2011, bà Sáu có đơn kháng cáo Bản án sơ thẩm nêu trên.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 1200/2011/DSPT ngày 19/9/2011, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Sửa Bản án sơ thẩm,

Công nhận diện tích 153,2m² bà Sáu không bán cho ông Son, là con đường đi chung thuộc một phần thửa 1266 tờ bản đồ thứ 1_ Bộ địa chính xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh (theo tài liệu chỉnh lý năm 1991). Trọn thửa 157, một phần thửa 139, 156 tờ bản đồ số 6_ Bộ địa chính xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh (theo tài liệu 2005) theo vị trí bản đồ hiện trạng vị trí được lập ngày 24/12/2010 của Trung tâm đo đạc bản đồ. Ông Son phải trả lại đường đi không được lấn chiếm.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Trần Son có đơn đề nghị xem xét Bản án phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.

Ngày 11/10/2012, Viện kiểm sát nhân dân tối cao có Công văn số 3577/VKSTC-V5 trả lời đơn khiếu nại của ông Son.

Tại Quyết định kháng nghị số 158/2013/KN-DS ngày 30/12/2013, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 1200/2011/DSPT ngày 19/9/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.

Đề nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 43/2011/DS-ST ngày 17/5/2011 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ vụ án cho Tọa án nhân dân huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật, với nhận định như sau:

“Diện tích đất tranh chấp 153,2m² nằm trong tổng diện tích 3.593m² đất nông nghiệp có nguồn gốc của hộ bà Phạm Thị Sáu thuộc thửa 2629 tờ bản đồ số 01 tại ấp 1, xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 119 QSDĐ/2000 ngày 02/8/2000. Ngày 14/7/2001 bà Phạm Thị Sáu bán cho ông Trần Son 1.000m² đất, giá 250.000.000 đồng. Ngày 20/7/2001 bà Phạm Thị Sáu bán tiếp cho ông Phan Văn Phương 1.000m² đất, giá 387.000.000 đồng, ông Phương đặt cọc cho bà Sáu 287.000.000 đồng, sau đó do không có nhu cầu sử dụng đất ông Phương bán lại cho ông Son phần đất của mình, ông Son đã thanh toán hết tiền cho ông Phương và bà Sáu.

Bà Phạm Thị Sáu cho rằng chỉ chuyển nhượng 2.000m² đất cho ông Son, ông Phương và bà có để 05m chiều ngang, dài 31m để làm đường đi. Năm 2002 ông Son xây nhà xưởng có trổ cửa ra đường đi chung, bà Sáu đã kiện ra úy ban nhân dân xã nhưng ông Son nói là trổ cửa thoát hiểm, nên bà rút đơn kiện. Năm 2008 ông Son rào đường đi chung không cho các hộ phía trong hẻm đi. Do vậy, nay yêu cầu ông Son trả lại 153,2m² đất để làm đường đi công cộng. Phía ông Son cho rằng diện tích đất ông đã nhận chuyển nhượng từ bà Sáu là 1.000m² và nhận chuyển nhượng của bà Sáu qua ông Phan Văn Phương là 1.290m² hiện đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không đồng ý yêu cầu của bà Sáu.

Xét thấy, các bên mua bán không làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Nhưng tại Họp đồng số 362/CN chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị Sáu và ông Trần Son được Ủy ban nhân dân xã Tân Kiên xác nhận ngày 14/8/2001 và theo bản đồ hiện trạng (bổ túc hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất) số 0269/ĐĐBĐ do Công ty TNHH đo đạc xây dựng - Thương mại Hưng Thịnh lập ngày 24/7/2001 được bà Sáu và ông Son xác nhận diện tích chuyển nhượng là 2.21 Om² đất. Đồng thời tại đơn xin xác nhận của bà Phạm Thị Sáu gửi Ủy ban nhân dân xã Tân Kiên ngày 11/9/2001 và được xác nhận ngày 12/9/2001 đất đang sản xuất nông nghiệp hộ Trần Son thửa 1237, 2621, 2629 tờ bản đồ số 1 diện tích 2.290m². Trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Trần Son. Người làm chứng ông Phan Văn Phương cho rằng khi chuyển nhượng đất của bà Sáu ông có yêu cầu bà Sáu cắm mốc có ranh giới rõ ràng diện tích mua bán là 1.290m² đất. Khi giải quyết, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của bà Sáu yêu cầu ông Son không được lấn chiếm phần đất có diện tích 153,2m² đất để làm đường đi chung. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa xác minh làm rõ diện tích đất 153,2m² có phải bà Sáu để lại làm đường đi chung cho các hộ trong hẻm không mà Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Son. Đồng thời cũng chưa rõ đường đi chung hình thành trước hay sau khi ông Son mua đất làm nhà xưởng, cũng như tình trạng thực tế sử dụng đường đi chung như thế nào và hiện có bao nhiêu hộ gia đình đang đi chung con đường đó và phải đưa các hộ gia đình vào tham gia tố tụng thì mới giải quyết vụ án triệt để. Trong khi đó Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại chấp nhận yêu cầu của bà Phạm Thị Sáu là chưa đủ căn cứ”.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 24/3/2014, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao giữ nguyên quan điểm nêu trong Kháng nghị và đề nghị Hội đồng Giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị nêu trên của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao, ý kiến của Kiểm sát viên và sau khi thảo luận,

XÉT THẤY

Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 119 QSDĐ/2000 do Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh cấp ngày 02/8/2008 (BL53) thì bà Phạm Thị Sáu được sử dụng 5.098m² đất lúa, tờ bản đồ số 1 tại ấp 1, xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh gồm 03 thửa: thửa 2628 là 1.072m²; thửa 1234 là 433m² và thửa 2629 là 3.593m² (thửa này được chiết từ thửa 1266). Tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên, trong phần “Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” có ghi: đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất một phần thửa 2629 (2.151m²) cho ông Trần Son theo Hợp đồng số 362/CN được Ủy ban nhân dân huyện duyệt ngày 03/12/2001, đồng thời căn cứ vào trình bày của các đương sự, của người làm chứng là ông Phan Văn Phương thì có căn cứ xác định diện tích đất các bên đang tranh chấp 153,2m² (đường đi) nằm trong tổng diện tích đất 3.593m² thuộc thửa 2629 có nguồn gốc của bà Sáu.

Theo hồ sơ vụ án thì ngày 14/7/2001, bà Sáu cùng ông Son ký Giấy mua đất (BL76), theo đó bà Sáu chuyển nhượng miếng đất có chiều dài 5Om, chiều ngang 20m với diện tích là 1.000m², giá chuyển nhượng 250 triệu đồng. Sau đó, vào ngày 20/7/2001, bà Sáu cùng ông Phương ký Giấy sang nhượng (BL79), miếng đất có chiều ngang 31,5m, không có kích thước chiều dài nhưng ghi đất nền tổng diện tích là 1.290m2 với giá chuyển nhượng là 387 triệu đồng. Bà Sáu cho rằng bà chỉ chuyển nhượng cho ông Son, ông Phương là 2.000m², còn diện tích 153,2m² bà để lại làm đường đi cho các hộ trong hẻm. Ông Son và ông Phương thì cho rằng ông Son nhận chuyển nhượng trực tiếp từ bà Sáu là 1.000m², ông Son nhận chuyển nhượng của bà Sáu qua ông Phương là 1.290m². Xét các giấy mua bán, sang nhượng nêu trên, các bên không thực hiện đúng quy định của pháp luật nên để xác định diện tích đất thực tế chuyển nhượng thì cần xem xét, đánh giá các chứng cứ khác có trong hồ sơ vụ án. Tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 362/CN ngày 03/12/2001 (BL40+41) thì bà Sáu chuyển nhượng cho ông Son 2.210m2 thuộc các thửa 1237, 2621, 2629 thuộc tờ bản đồ số 1... Hợp đồng này, ông Son, bà Sáu ký, Ủy ban nhân dân xã Tân Kiên xác nhận ngày 14/8/2001 và được Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh xác nhận ngày 03/12/2001. Đồng thời, theo Bản đồ hiện trạng vị trí (bổ túc hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất) ngày.24/7/2001 (BL51) do Công ty TNHH đo đạc xây dựng thương mại Hưng Thịnh lập, theo đó thể hiện: việc đo đạc là theo yêu cầu chuyển nhượng đất của bà Sáu và ông Son; ngày 25/10/2001 ông Son, bà Sáu ký hướng dẫn ranh với kích thước đất chuyển nhượng là: chiều ngang 31,5m, 29,5m; chiều dài 65,25m, 67,7m, tổng diện tích là 2.210m² gồm một phần: thửa 1237, 2621, 2629. Còn tại Đơn xin xác nhận ngày 11/9/2001 gửi Ủy ban nhân dân xã Tân Kiên (BL43) của bà Sáu lại có nội dung: bà có 10.000m² đất nông nghiệp, trong đó các thửa 1237, 2621, 2629 diện tích 2.290m² hiện nay là đất đang trồng lúa. Bà đề nghị Ủy ban nhân dân xã xác nhận để tiện việc xác lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ngày 12/9/2001 Ủy ban nhân dân xã Tân Kiên xác nhận diện tích đất nêu trên. Như vậy, để làm rõ diện tích đất 153,2m² có phải do bà Sáu để lại để làm đường đi chung cho các hộ trong hẻm hay không thì phải xác minh tại Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh về việc khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Son đã có con đường đi này hay chỉ là bờ ruộng như ông Son, ông Phương đã trình bày.

Theo các Tường trình ngày 28/3/2009 (BL107), ngày 30/9/2009 (BL67), ông Phạm Thanh Long, Tổ trưởng Tổ dân phố 3B cho rằng: ngày 01/02/2000, ông nhận chuyển nhượng một miếng đất của bà Sáu, bà Sáu có mở con đường đi chung 5m từ đầu hẻm đến cuối hẻm, đất đổ đường đi là do bà Sáu đổ; bà Nga mua đất làm nhà năm 2000; phần đất của ông Son mua năm 2001 là đất ruộng chưa san lấp, sau đó ông Son mới san lấp và xây tường rào, phần cột mốc ông Son cắm ranh là thời điểm sau. Mặt khác, tại Bản chứng cứ vẽ tay do ông Son cung cấp cho Tòa án cấp phúc thẩm (BL146) thể hiện việc ông Phương và bà Sáu mua bán theo hiện trạng là 1.290m² trong đó có vẽ phần đường đi 5m. Do đó cần thiết phải làm rõ đường đi chung này hình thành trước hay sau khi ông Son mua đất làm nhà xưởng; thực tế sử dụng đường đi chung hiện nay như thế nào; có bao nhiêu hộ sử dụng đường đi này? như kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã nêu. Theo trình bày của bà Sáu tại phiên tòa sơ thẩm ngày 17/5/2011 (BL118) thì khi bà bán đất cho ông Phương đã có đường đi, bà bán đất cho bà Nga trước ông Phương (Giấy sang nhượng đất ngày 04/6/2000-BL113), hiện nayđường đi này có 3 hộ sử dụng. Vì vậy khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm phải xác minh làm rõ đó là những hộ nào? Các hộ này có yêu cầu gì về đường đi chung hay không? Đồng thời đưa các hộ sử dụng chung con đường đi nêu trên vào tham gia tố tụng để làm rõ những nội dung có liên quan đến tranh chấp giữa các đương sự và giải quyết vụ án được triệt đế.

Trong khi chưa thu thập, xác minh chứng cứ theo những nội dung nêu trên, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Sáu là chưa đủ căn cứ. Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Sáu nhưng không xem xét đánh giá các tài liệu, chứng cứ khác đã có trong hồ sơ vụ án cũng như chưa thu thập xác minh làm rõ các nội dung mà kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã đề cập nên việc giải quyết của Tòa án cấp phúc thẩm cũng chưa đủ căn cứ.

Vì các lẽ trên, căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297, Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự,

QUYẾT ĐỊNH

- Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 158/2013/KN-DS ngày 30/12/2013 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

- Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 1200/2011/DSPT ngày 19/9/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí. Minh và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 43/2011/DS-ST ngày 17/5/2011 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là bà Phạm Thị Sáu với bị đơn là ông Trần Son và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Trương Ngọc Xuân, ông Đặng Văn Lắm, ông Đặng Tấn Hùng.