QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 165/2014/DS-GĐT NGÀY 18/04/2014 VỀ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG VÀ CẦM CỐ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Mở phiên tòa ngày 18 tháng 4 năm 2014 tại trụ sở Cơ quan thường trực Tòa án nhân dân tối cao tại phía Nam, để xét xử giám đốc thẩm vụ án “Tranh chấp họp đồng chuyển nhượng và cầm cố quyền sử dụng đất” giữa các đương sự:

Nguyên đơn:

1/ Ông Thiều Quang Nghi, sinh năm 1940

2/ Bà Hồ Hồng Hạnh, sinh năm 1944

Cùng địa chỉ: tổ 35, khóm 4, phường 6, Tp. Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.

Bị đơn:

1/ Ông Nguyễn Văn Luyến, sinh năm 1964

2/ Bà Trần Thị Tâm, sinh năm 1963

Cùng địa chỉ: tổ 35, khóm 4, phường 6, Tp. Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

1/ Ông Thiều Quang Tâm sinh năm 1966

2/ Bà Thiều Thị Vân, sinh năm 1968

3/ Ông Thiều Quang Thanh, sinh năm 1971

4/ Bà Thiều Thị cẩm Liên, sinh năm 1974

5/ Bà Lê Thi Nguyệt, sinh năm 1967

Cùng địa chỉ: tổ 35, khóm 4, phường 6, Tp. Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.

6/ Ông Thiều Quang Ngưỡng, sinh năm 1945

7/ Bà Hồ Thị Thúy Liễu, sinh năm 1945

Cùng địa chỉ: tổ 36, khóm 4, phường 6, Tp. Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.

Do có kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2011/DS-PT ngày 13/01/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp.

NHẬN THẤY

Theo đơn khởi kiện ngày 08/7/2008 của ông Thiều Quang Nghi và bà Hồ Hồng Hạnh và biên bản hòa giải, anh Thiều Quang Sang (được ông Nghi, bà Hạnh ủy quyền) trình bày:

Năm 1996, bà Hạnh chuyển nhượng 600m² đất cho anh Luyến và chị Tâm giá 10 chỉ vàng 24k; lúc này đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hai bên chỉ làm giấy tay, ông Nghi và bà Hạnh đứng tên trong sổ bộ đất, hai bên đã giao vàng và đất xong nhưng không có làm biên nhận, hai bên thỏa thuận chi phí làm thủ tục chuyển nhượng do anh Luyến và chị Tâm chịu, anh Luyến và chị Tâm đã sử dụng diện tích đất này từ đó đên nay.

Khoảng tháng 9, 10/1995 gia đình ông Nghi có cho ông Ngưỡng, bà Liễu mượn diện tích đất là 1.600m²tọa lạc tại tổ 35, khóm 4, phường 6, thành phố Cao Lãnh để cố cho vợ chồng anh Nguyễn Văn Luyến, chị Trần Thị Tâm giá 25 chỉ vàng 24k và thỏa thuận khi nào có vàng sẽ chuộc lại đất. Việc thỏa thuận cầm cố không có làm giấy tờ.

Đến ngày 10/10/2003, hai bên làm tờ giao kèo cổ đất, chỉ làm 01 bản do anh Luyến và chị Tâm giữ bản chính, bên ông Nghi giữ bản photo. Lúc này các bên thống nhất vị trí đất cầm cố ngang là 35m, dài khoảng 70m, toàn bộ diện tích anh Luyến và chị Tâm cầm cố và chuyển nhượng là 2.200m² thuộc thửa 188 và 189, tờ bản đồ số 9 tọa lạc tại tổ 35, khóm 4, phường 6, thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp do ông Nghi đứng tên. Mục đích của việc thay đổi vị trí đất là do bà Hạnh chuyển nhượng một phần đất còn lại của mình trên thửa 188 và 189 diện tích khoảng 1.400m² cho ông Lâm Tuấn Anh, nên dồn hai diện tích đất cầm cố và chuyển nhượng do anh Luyến và chị Tâm về một phần liên kề nhau có cả mặt tiền tại thửa 188 và mặt hậu tại thửa 189. Việc thỏa thuận này được tất cả các bên thống nhất nhưng không làm giấy tờ.

Trong quá trình sử dụng đất, anh Luyến và chị Tâm có làm thay đổi hiện trạng đất như lên liếp trồng cây lâu năm, ông Nghi và bà Hạnh không đồng ý và có ngăn cản, nhưng do ông bà không có vàng chuộc đất nên không tranh luận, anh Luyến và chị Tâm vẫn tiến hành trồng cây. Nay ông Nghi và bà Hạnh yêu cầu:

+ Anh Luyến và chị Tâm trả lại diện tích đất cầm cố 1.600 m² tọa lạc tại tổ 35, khóm 4, phường 6, thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp cho ông bà.

Ông Nghi và bà Hạnh đồng ỷ trả cho anh Luyến và chị Tâm 25 chỉ vàng 24k và giá trị các cây trồng trên đất.

+ Ông Nghi và bà Hạnh đồng ý tiếp tục chuyển nhượng 600m² đất cho anh Luyến và chị Tâm; anh Luyến và chị Tâm phải chịu chi phí chuyển nhượng như đã thỏa thuận trước đây.

Theo văn bản ý kiến ngày 22/8/2008 của anh Nguyễn Văn Luyến và chị Trần Thị Tâm trình bày:

Năm 1995, anh Luyến và chị Tâm chuyển nhượng của bà Liễu 1.600m² đất lúa; giá 22,5 chỉ vàng 24k (có làm giấy tay mua bán và tờ ủy quyền giao đất). Năm 1996, anh Luyến và chị Tâm chuyển nhượng tiếp của bà Hạnh diện tích 600m² đất lúa; giá 10 chỉ vàng 24k việc chuyển nhượng có làm giấy tay do anh chị giữ bản chính.

Năm 1996 bà Liễu, bà Hạnh, anh Luyến và chị Tâm thỏa thuận thay đổi vị trí đất để tiện cho anh Luyến, chị Tâm sử dụng đất liền kề nhau, việc đổi đất chỉ nói miệng, không làm giấy tờ.

Sau khi chuyển nhượng, anh Luyến và chị Tâm cho ông Ngưỡng, bà Liễu mượn lại sử dụng một năm. Trong thời gian này, các bên thống nhất thay đổi vị trí đất, toàn bộ diện tích anh Luyến và chị Tâm sử dụng là 2.200m² thuộc thửa 188 và 189 tờ bản đồ số 9 tọa lạc tại tổ 35, khóm 4, phường 6, thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp, đất do ông Nghi đứng tên.

Anh Luyến, chị Tâm khẳng định việc chuyển nhượng đất giữa hai bên là hoàn toàn tự nguyện và việc chuyển nhượng là có thật, hai bên đã giao nhận vàng và đất xong, anh Luyến và chị Tâm sử dụng đất ổn định, trồng cây lâu năm từ năm 1997 đến nay.

Đối với tờ giao kèo cố đất ngày 10/10/2003 giữa chị Tâm và bà Liễu là có thật. Tuy nhiên, việc làm tờ giấy này là do anh Sang yêu cầu chị Tâm viết theo lời của bà Liễu để anh Sang làm chứng cứ tranh chấp với ông Duyên có đất liền kề với đất của chị Tâm. Còn việc hai bên chưa làm thủ tục sang tên là do bà Hạnh nói giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp tại Ngân hàng nên không làm thủ tục được mặc dù anh Luyến và chị Tâm có nhắc nhở nhiều lần.

Nay anh Luyến và chị Tâm yêu cầu ông Nghi, bà Hạnh, bà Liễu và ông Ngưỡng có trách nhiệm làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất diện tích 1.600m² cho anh chị đứng tên và đồng ý tiếp tục chuyển nhượng với ông Nghi và bà Hạnh đối với phần đất diện tích 600m² đã chuyển nhượng của bà Hạnh trước đây, đất tọa lạc tại tổ 35, khóm 4, phường 6, thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.

Tại văn bản ý kiến ngày 19/11/2008 của ông Thiều Quang Ngưỡng và bà Hồ Thị Thủy Liễu trình bày:

Trước đây, bà Liễu thiếu nợ anh Luyến và chị Tâm, do không có khả năng trả nên có làm giấy tay bán đất cho chị Tâm và anh Luyến nhưng bà Liễu và ông Ngưỡng không có giao đất cho anh Luyến, chị Tâm và từ đó đến nay anh Luyến, chị Tâm không có yêu cầu ông Ngưỡng, bà Liễu giao đất, cũng trong thời gian này ông Ngưỡng, bà Liễu mượn bà Hạnh diện tích đất 1 -600m² để cầm cố cho anh Luyến và chị Tâm (năm 1995), Ông Ngưỡng, bà Liễu không thỏa thuận đổi đất với ông Nghi và bà Hạnh. Ông Ngưỡng và bà Liễu khẳng định không có chuyển nhượng diện tích đất nào cho anh Luyến và chị Tâm, cũng không có đổi đất nào của bà Hạnh và ông Nghi để chuyển nhượng cho anh Luyến, chị Tâm.

Tại văn bản ý kiến ngày 19/11/2008 Thiều Quang Tâm, Thiều Thị Vân, Thiều Quang Thanh, Thiều Thị cẩm Liên, Lê Thị Nguyệt cùng trình bày:

Gia đình anh, chị cho ông Ngưỡng và bà Liễu mượn phần đất diện tích 1.600m² tọa lạc tại tổ 35, khóm 4, phường 6, thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp để cầm cố cho anh Luyến và chị Tâm. Các anh chị khẳng định không có chuyển nhượng diện tích đất nào cho anh Luyến và chị Tâm, cũng không có việc đổi đất nào giữa gia đình anh chị với ông Ngưỡng và bà Liễu. Nay các anh chị không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng phần đất diện tích 1.600m² cho anh Luyến và chị Tâm, các anh chị yêu cầu anh Luyến và chị Tâm trả lại cho gia đình anh chị phần đất diện tích 1.600m²

Anh Sang, anh Luyến và chị Tâm thống nhất diện tích đất đang tranh chấp đo đạc thực tế 1.600m² và có các loại cây trồng sau: 27 cây xoài đang cho trái; 04 cây xoài chưa cho trái; 02 cây mít chưa cho trái; 01 bụi tre tàu có 36 cây; 25 cây mai vàng; 50 cây chuối xiêm. Anh chị thống nhất diện tích cũng như giá trị cây trồng trên diện tích đất như biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 28/8/2008 và biên bản định giá ngày 06/5/2009.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2010/DS-ST ngày 14/9/2010, Tòa án nhân dân thành phố Cao Lãnh quyết định:

Chấp nhận sự tự nguyện của các đương sự về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 600m² do hộ Thiều Quang Nghi đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa ông Nghỉ, bà Hạnh với anh Luyến, chị Tâm; đất tọa lạc tại tổ 35, khóm 4, phường 6, thành pho Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp (kèm theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 28/8/2008 của Tòa án nhân dân thành pho Cao Lãnh). Ông Nghi, bà Hạnh, anh Luyến và chị Tâm có trách nhiệm đên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng diện tích đât nêu trên theo quy định pháp luật, chi phí chuyển nhượng do anh Luyến, chị Tâm chịu.

- Tuyên bố hợp đồng cầm cổ quyền sử dụng đất diện tích 1.600m² giữa anh Luyến, chị Tâm với ông Nghỉ, bà Hạnh là giao dịch dân sự vô hiệu. Buộc anh Luyến, chị Tâm trả lại cho ông Nghi, bà Hạnh 1.600m² đất tọa lạc tại tổ 35, khóm 4, phường 6, thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp (Kèm theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 28/8/2008 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Lãnh); buộc bà Hạnh và ông Nghi trả lại cho anh Luyến và chị Tâm 25 chỉ vàng 24k 10 tuổi và toàn bộ giá trị cây trồng trên đất cho anh Luyên và chị Tâm sổ tiền 24.589.000 đồng.

- Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 27/9/2010 anh Luyến, chị Tâm có đơn kháng cáo không đồng ý trả 1.635m² đất cho ông Nghi và bà Hạnh.

Ngày 08/10/2010 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cao Lãnh có quyết định kháng nghị số 08/QĐ-KNPTDS đề nghị sửa bản án dân sự sơ thẩm.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2011/DSPT ngày 13/01/2011, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp quyết định:

- Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của anh Nguyễn Văn Luyến và chị Trần Thị Tâm.

- Không chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cao Lãnh.

- Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm sổ 93/2010/DSST ngày 14/9/2010 của Tòa án nhân dân thành phô Cao Lãnh.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí của các đương sự.

Ngày 12/02/2011, anh Luyến, chị Tâm có đơn đề nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2011/DSPT ngày 13/01/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp.

Ngày 10/01/2014, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao có quyết định kháng nghị số 04/2014/KN-DS đối với bản án dân sự phúc thẩm số 14/2011/DSPT ngày 13/01/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp; đề nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2010/DS-ST ngày 14/9/2010 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

XÉT THẤY

Phần đất tranh chấp có diện tích đo đạc thực tế 1.625m² thuộc thửa 188 và 189 tờ bản đồ số 9, tọa lạc tại tổ 35, khóm 4, phường 6, thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Thiều Quang Nghi ngày 29/10/2004; đất tranh chấp hiện do anh Nguyễn Văn Luyến và chị Trần Thị Tâm quản lý, sử dụng. Theo các bản tự khai và biên bản hòa giải nguyên đơn ông Thiều Quang Nghi, bà Hồ Hồng Hạnh cho rằng ông, bà có cho ông Ngưỡng, bà Liễu mượn đất để cầm cố cho anh Luyến, chị Tâm vào năm 1995 với số vàng 25 chỉ 24k, đến ngày 10/10/2003 chị Tâm mới viết giấy cố đất với bà Hạnh. Còn anh Luyến, chị Tâm khai nhận chuyển nhượng đất với ông Thiều Quang Ngưỡng, bà Hồ Thị Thúy Liễu và xuất trình giấy mua bán đất ngày 05/12/1995 và thỏa thuận đổi vị trí đất chuyển nhượng của ông Ngưỡng, bà Liễu với ông Nghi, bà Hạnh. Mặc dù anh Luyến, chị Tâm không chứng minh được việc đổi vị trí đất, nhưng lời khai của anh Luyến, chị Tâm phù hợp với chứng cứ là giấy mua bán đất ngày 05/12/1995 ngoài chữ ký của ông Ngưỡng, bà Liễu còn có chữ ký của các con là anh Thiều Quang Sang, Thiều Quang Phong và nhân chứng bà Hồ Hồng Hạnh. Còn giấy cố đất ngày 10/10/2003 ông Nghi, bà Hạnh xuất trình là bản photocoppy, theo chị Tâm khai chị viết giấy cầm cố là do bà Liễu, anh Sang yêu cầu cùng với việc xác nhận làm chứng vào đơn ngày 27/8/2004 để anh Sang kiện tranh chấp đất với ông Trần Văn Duyên; lời khai này được anh Sang thừa nhận tại phiên tòa sơ thẩm và lời khai của ông Duyên khai chị Tâm có làm chứng để anh Sang tranh chấp với ông. Như vậy, giấy cổ đất chị Tâm viết sau khi anh Luyến, chị Tâm đã sử dụng đất của ông Nghi, bà Hạnh theo yêu cầu của anh Sang; diện tích sử dụng là 2.200m² (trong đó 1.600m² chuyển nhượng của ông Ngưỡng, bà Liễu và 600m² chuyển nhượng của ông Nghi, bà Hạnh). Bà Hạnh không chứng minh được việc bà Liễu mượn đất cầm cố, đồng thời tại thời điểm năm 1995 ông Ngưỡng, bà Liễu được cha mẹ để lại 4.500m² đất, bà Liễu chuyển nhượng một phần. Đến năm 1997, bà Liễu còn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.907m². Năm 2004 - 2005 chuyển nhượng lại cho ông Nghi, bà Hạnh 1.43 lm², nên việc ông Ngưỡng, bà Liễu mượn đất bà Hạnh để cầm cố cho anh Luyến, chị Tâm là không có cơ sở. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng vị trí đất chuyển nhượng hiện nay thuộc quyền sử dụng đất của ông Nghi, giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 05/12/1995 không được các bên thực hiện, đối tượng chuyển nhượng không đúng vị trí thỏa thuận ban đầu nên xác định giao dịch của các bên chỉ là cầm cố đất và buộc anh Luyến, chị Tâm giao trả 1.600m² đất; ông Nghi, bà Hạnh giao trả 25 chỉ vàng 24k cố đất là chưa đủ căn cứ; Tòa án cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm. Tuy nhiên, cả 2 cấp đều không xem xét việc chuyển nhượng đất giữa ông Ngưỡng, bà Liễu với anh Luyến chị Tâm ngày 05/12/1995 để giải quyết họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đảm bảo quyền lợi của anh Luyến, chị Tâm. Đối với phần diện tích 600m² đất tọa lạc tại tổ 35, khóm 4, phường 6, thành phổ Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp, tại Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm các bên đuơng sự đều đồng ý tiếp tục thực hiện họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được Tòa án 2 cấp công nhận sự tự nguyện trên nhưng do phần đất này nằm liền kề với phần diện tích 1.600m² đất tranh chấp. Do đó, cần phải hủy bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm để xét xử lại theo đúng quy định của pháp luật.

Bởi các lẽ trên;

Căn cứ khoản 2 Điều 291; khoản 3 Điều 297 và khoản 2 Điều 299 Bộ luật Tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH

Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2011/DSPT ngày 13/01/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp và Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2010/DS-ST ngày 14/9/2010 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng và cầm cố quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn ông Thiều Quang Nghi, bà Hồ Hồng Hạnh với bị đơn anh Nguyễn Văn Luyến, chị Trần