QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 202/2014/DS-GĐT NGÀY 23/05/2014 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN

TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Họp phiên tòa ngày 23/5/2014 tại trụ sở Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao để xét xử giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 83/2013/DS-PT ngày 13/5/2013 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp họp đồng vay tài sản” bị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị, có các đương sự:

Nguyên đơn: Nguyễn Văn Thật, sinh năm 1947; trú tại 55, Tú Xương, phường 4, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.

Bị đơn: Huỳnh Thị Kim Loan, sinh năm 1952; trú tại tổ 6, ấp 6, xã lộ 25, huyện Thống nhất, tỉnh Đồng Nai.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1.Châu Thị Kim Liên, sinh năm 1967; trú tại tổ 1, khu phố Phước Hải, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.

2. Đặng Huỳnh Thương, sinh năm 1985; trú tại tố 6, ấp 6, xã lộ 25, huyện Thống nhất, tỉnh Đồng Nai.

NHẬN THẤY

Theo đơn khởi kiện ngày 09/11/2011 và trong quá trình tố tụng, ông Nguyễn Văn Thật trình bày:

Ngày 27/01/2005 bà Huỳnh Thị Kim Loan thỏa thuận chuyển nhượng cho ông một phần diện tích 9.065m², gồm các thửa số 292, 394, 395, 523 và 18, tờ bản đồ số 03, 07 xã Bình An, huỵện Long Thành, tỉnh Đồng Nai; giá chuyển nhượng là 144.000.000d. Việc chuyển nhượng được lập vãn bản viết tay, sau đó có ký kết họp đồng theo mẫu và đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực. Theo cam kết thì bà Loan phải làm thủ tục chuyển nhượng, ông sẽ phụ chi phí cho bà Loan 2.500.000đ để bà Loan làm thủ tục, còn lại tất cả các chi phí khác bà Loan sẽ phải chịu. Ngay khi ký họp đồng ông đã thanh toán cho bà Loan 50.000.000d, còn lại 94.000.000đ ông sẽ giao tiếp cho bà Loan khi nào bà Loan hoàn tất thủ tục sang tên cho ông. Sau đó, ông giao thêm cho bà Loan 40.000.000đ theo yêu cầu của bà Loan, tổng cộng ông đã trả 90.000.000đ. Khoảng tháng 9/2005 bà Loan giao cho ông 05 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông đứng tên nhưng trên giấy ghi sai địa chỉ nơi ở của ông và sai nơi cấp giấy chứng minh nhân dân do đó ông yêu cầu bà Loan mang về chỉnh sửa lại cho đúng các chi tiết trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi ông sẽ nhận, nhưng sau đó ông đã nhiều lần yêu cầu bà Loan chỉnh sửa giấy đế ông giao cho ông nhưng bà Loan bỏ đi khỏi địa phương. Hiện nay thì ông biết được con bà Loan là Đặng Huỳnh Thương đã lấy 03 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông đứng tên đưa cho bà Châu Thị Kim Liên giữ để vay tiền, còn lại 02 giấy do bà Loan đang giữ.

Nay ông yêu cầu bà Loan tiếp tục thực hiện họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể là giao cho ông 05 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên và diện tích đất chuyển nhượng để ông quản lý sử dụng. Đối với số tiền còn lại 54.000.OOOđ, ông sẽ giao trả tiếp cho bà Loan theo họp đồng, cùng với 2.500.000đ ông hứa cho thêm bà Loan để phụ chi phí làm thủ tục, tổng cộng: 56.500.000đ (hiện ông đã giao nộp cho Chi cục thi hành án dân sự huyện Long Thành để đảm bảo thi hành án). Ngoài ra ông không có yêu cầu gì khác. Bị đơn bà Huỳnh Thị Kim Loan trinh bày:

Bà Loan xác nhận lời khai của ông Thật về việc bà chuyển nhượng cho ông Thật quyền sử dụng 9.065m² đất, về giá cả và các cam két thực hiện họp đồng, về số tiền đã thanh toán. Bà đã thực hiện nghĩa vụ làm thủ tục xin câp 05 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Thật đứng tên và mang giấy giao cho ông Thật thì phát hiện trên giấy đã ghi sai địa chỉ và nơi cấp chứng minh nhân dân của ông Thật, nên ông Thật không nhận mà yêu câu bà mang vê chỉnh sửa lại, bà đồng ý và mang giấy về chỉnh sửa rồi nhiều lần tìm ông Thật để giao giấy để nhận tiếp tiền nhưng không gặp được, có một thời gian khoảng vài năm bà về miền Tây làm từ thiện nên ông Thật cũng không gặp được bà.

Nay bà yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Thật, bà sẽ trả lại cho ông Thật số tiền đã nhận là 90.000.000đ và lãi suất 1,7%/tháng từ ngày nhận tiền cho đến nay, vì theo bà ông Thật là người có lỗi không đến nhận giấy để thực hiện tiếp họp đồng. Hiện toàn bộ diện tích đất trên bà đang quản lý sử dụng, diện tích đo đạc lại hiện nay có ít hơn là bị lấn chiếm trong quá trình sử dụng, không đúng như trên giấy tờ trước đây được cấp, bà công nhận diện tích thực tế không thắc mắc gì, từ năm 2005 tức từ ngày làm xong thủ tục cho ông Thật đên nay bà cũng không có thắc mắc khiếu nại với ông Thật.

Hiện nay bà đang giữ 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Thật số AD 305908, AD 305907, còn lại 03 giấỵ do cần tiền làm ăn nên con bà là anh Thương đã lấy 03 giấy mang đi thê châp cho chị Liên vào năm 2009 để vay số tiền 80.000.000đ. Anh Thương phải có trách nhiệm trả tiền để lấy giấy lại, bà không có vay nên không chịu trách nhiệm. Ngoài ra bà không khai gì thêm.

Người có quyền, nghĩa vụ liên quan:

Chị Châu Thị Kim Liên trình bày: Từ ngày 12/01/2009 đến ngày 12/03/2009 chị có cho anh Đặng Huỳnh Thương vay nhiều lần với số tiền 80.000.000đ. Lãi suất thỏa thuận là 5%/tháng. Thời hạn vay là 01 tháng, sau đó anh Thương xin gia hạn nợ, cho đến nay vẫn chưa trả cho chị số tiền nợ gốc là 80.000.000đ. Trong năm 2009, anh Thương có trả cho chị số tiền lãi là 35.000.000đ. Nay chị yêu cầu anh Thương phải trả cho chị tiền nợ gốc còn nợ là 80.000.000đ, còn các khoản nợ lãi còn lại chị không ỵêu cầu. Khi vay tiền, anh Thương có đưa cho chị giữ 03 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Nguyễn Văn Thật để thế chấp cho chị đảm bảo việc trả nợ, không lập hợp đồng thế chấp theo luật định. Nếu anh Thương trả tiền cho chị, chị đồng ý trả cho ông Thật 03 giấy chứng nhận quyên sử dụng đât nêu trên, nêu không thì chị không giao trả giấy, hiện nay chị cũng đã mang 03 giấy chứng nhận quyền sử dụng đât của ông Thật thê châp cho một người khác ở thành phô Biên Hòa, chị chỉ biết người này tên Nhung ngoài ra không biết rõ họ tên và địa chỉ cụ thế ở đâu để cung cấp cho Tòa án, nhưng chị nghĩ nêu anh Thương trả đủ cho chị thì chị sẽ lây sô vê giao trả cho ông Thật. Ngoài ra không yêu câu gì khác.

Anh Đặng Huỳnh Thương trình bày: Anh là con của bà Huỳnh Thị Kim Loan. Năm 2009 do cần tiên làm ăn nên anh có vay tiền của chị Liên nhiêu lân với tổng số tiền là 80.000.000đ. Lãi suất thỏa thuận là 5%/tháng. Thời hạn trả là 01 tháng, sau đó anh không có tiền trả nợ nên anh xin chị Liên gia hạn, đến nay vẫn chưa trả cho chị Liên. Trong năm 2009 anh có đưa cho chị Liên 35.000.000đ xem như đã trả tiền lãi, tính đến nay số tiền này cũng tương đương tiền lãi do nhà nước quy định nên anh không thắc mắc khiếu nại gì.

Nay chị Liên yêu cầu anh có trách nhiệm trả cho chị số tiền 80.000.000đ, anh đông ý, nhưng anh xin trả dần hàng tháng, mỗi tháng trả 2.000.000đ. Khi vay tiền anh có giao cho chị Liên giữ 03 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Thật để làm tin, không lập họp đồng thế chấp hay cầm cô được cơ quan công chứng chứng thực, khi thanh toán xong nợ cho chị Liên, anh sẽ lấy lại 03 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên. Ngoài ra anh không có khai gì thêm.

Tại bản án sơ thẩm số 81/2012/DS-ST ngày 27/12/2012, Tòa án nhân dân huyện Long Thành đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn Thật. Công nhận họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyên Văn Thật và bà Huỳnh Thị Kim Loan. Buộc bà Huỳnh Thị Kim Loan phải có trách nhiệm giao cho ông Nguyễn Văn Thật phần đất diện tích 8.882m², đất thửa số 18, tờ bản đồ số 07 và thửa số 292, 394, 395, 523; tờ bản đồ số 03, xã Bình An, huyện Long Thành, cùng với 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 305908, AD 305907. Buộc chị Châu Thị Kim Liên phải có trách nhiệm trả cho ông Nguyên Văn Thật 03 giấy chứng nhận chuyển quyền sử dụng đất số AD 305904, AD 305905; AD 305906 do ông Nguyễn Văn Thật đứng tên được Uỷ ban nhân dân huyện Long Thành cấp ngày 06/09/2005. Ông Nguyễn Văn Thật có trách nhiệm thanh toán cho bà Huỳnh Thị Kim Loan tổng số tiền 56.500.000d. Ông Thật đã giao cho cơ quan thi hành huyện Long Thành 54.000.000đ để đảm bảo thi hành án theo phiếu thu số 04190 ngày 25/04/2012, ông phải nộp tiếp 2.500.000đ.

Chấp nhận yêu cầu của chị Châu Thị Kim Liên đối với anh Đặng Huỳnh Thương về việc “Hợp đồng vay tài sản”. Buộc anh Đặng Huỳnh Thương phải trả cho chị Châu Thị Kim Liên số tiền 80.000.000đ. Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và chi phí tố tụng khác.

Ngày 28/12/2012 bà Loan có đơn kháng cáo.

Ngày 11/01/2013 chị Liên có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm buộc.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 83/2013/DS-PT ngày 13/5/2013, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai đã quyết định không chấp nhận kháng cáo của bà Loan và kháng cáo của chị Liên. Sửa một phần Bản án sơ thẩm về án phí và ghi nhận tự nguyện của ông Thật, như sau:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Thật đối với bà Loan về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Loan. Công nhận họp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Thật và bà Loan.

Buộc bà Loan phải có trách nhiệm giao cho ông Thật 8.882m² đất tọa lạc tại tại ấp Sa Cá, xã Bình An, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai cùng 02 bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sổ AD 305908, AD 305907 do ông Thật đứng tên trong giấy chứng nhận. Buộc chị Liên phải có trách nhiệm trả cho ông Thật 03 bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 305904, AD 305905, AD 305906 đo ông Thật đứng tên trong giấy chứng nhận.

Ông Thật có trách nhiệm thanh toán cho bà Loan 66.500.000đ. Chấp nhận yêu cầu của chị Liên đối với anh Thương về việc “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản”. Buộc anh Thương phải trả cho chị Liên số tiền 80.000.000d.

Toà án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí. Bà Loan có đơn đề nghị giám đốc thẩm Bản án phúc thẩm nêu trên.

Tại Kháng nghị số 17/2014/KN-DS ngày 27/3/2014, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án dân sự phúc thẩm và hủy Bản án dân sự sơ thấm nêu trên, giao hồ sơ về Tòa án nhân dân huyện Long Thành xét xử sơ thẩm lại vụ án.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị chấp nhận Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao, ý kiến của Kiểm sát viên và sau khi thảo luận,

XÉT THẤY

Các đương sự thống nhất về việc xác lập Họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về diện tích đất chuyển nhượng, về giá cả, phương thức thanh toán và trách nhiệm của các bên về việc thực hiện họp đồng.

Thực tế Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên đã hoàn thành, ông Thật đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích các thửa đất đã nhận chuyển nhượng của bà Loan, nhưng ông Thật mới trả được 90.000.000đ/144.000.000đ, còn thiếu 54.000.000d. Ồng Thật cho rằng bà Loan làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi sai địa chỉ và số chứng minh nhân dân của ông nên ông không giao nốt số tiền còn thiếu và yêu cầu bà Loan làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ nội dung ghi trong các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì địa chỉ của ông Thật là nhà số 28, Tú Xương, phường 4, Bà Rịa Vũng Tàu; số giấy chứng minh nhân dân 270009356. Địa chỉ và số Giấy chứng minh nhân dân này đúng như địa chỉ và số giấy chứng minh nhân dân ghi trong “Giấy chuyển nhượng đất ruộng” giữa bà Loan và ông Thật lập ngày 27/01/2005 và cũng đúng với Họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ủy ban nhân dân huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai thị thực ngày 01/8/2005. Do đó, nếu có việc địa chỉ và số giấy chứng minh nhân dân của ông Thật ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng với địa chỉ và số giấy chứng minh nhân dân của ông Thật là do lỗi của ông Thật chứ không phải lỗi của bà Loan, vì ngay từ khi lập và ký các văn bản nêu trên, ông Thật đã không ghi chính xác địa chỉ, số chứng minh nhân dân của ông Thật. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng sai sót này là lỗi của bà Loan là không có căn cứ. Mặt khác, theo quy định tại Khoản 1 Điều 25 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chinh phủ về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 1 Điều 42 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về Thi hành Luật đất đai) và theo xác nhận của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Long Thành, thì ông Thật là người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Thật có quyền yêu cầu Phòng Tài nguyên và Môi trường (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) huyện Long Thành để làm thủ tục đính chính lại sai sót của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy bà Loan không phải người có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà Loan không có quyền này nhưng bà Loan vẫn thực hiện việc chỉnh sửa (đính chính) lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Thật, nên bà Loan không có lỗi. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chỉ căn cứ vào việc ông Thật có đơn đề nghị giải quyết đến ủy ban nhân dân xã Bình An từ năm 2007, bà Loan vắng mặt để buộc các bên phải thực hiện hợp đồng; Tòa cấp sơ thẩm chỉ buộc ông Thật trả số tiền chưa thanh toán, còn Tòa cấp phúc thẩm chỉ buộc ông Thật phải trả bà Loan số tiền chưa thanh toán và chấp nhận sự tự nguyện của ông Thật hỗ trợ cho bà Loan 10.000.000d, trong khi đó giá trị đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm là 1.021.430.000đ là không đúng và không bảo đảm quyền lợi của bà Loan.

Do đó, cần phải hủy Bản án dân sự sơ thẩm và Bản án dân sự phúc thẩm để xét xử sơ thâm lại vụ án, trường họp công nhận ông Thật có quyên sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp thì phải buộc ông Thật phải tiếp tục thanh toán cho bà Loan số tiền chưa thanh toán theo tỷ lệ 54/144 giá trị quyền sử dụng đất thực tế tại nơi có đất tranh chấp theo thời giá.

Vì các lẽ trên và căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 1 Điều 296, khoản 3 Điều 297, Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH

Chấp nhận kháng nghị số 17/2014/KN-DS ngày 27/3/2014 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 83/2013/DS-PT ngày 13/5/2013 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai và hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2012/DS-ST ngày 27/12/2012 của Tòa án nhân dân huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai về vụ án “Tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp họp đồng vay tài sản” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn Thật với bị đơn là bà Huỳnh Thị Kim Loan và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác.