QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 221/2014/DS-GĐT NGÀY 09/06/2014 VỀ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Ngày 9/6/2014 tại trụ sở Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã mở phiên tòa xét xử giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 13 52/2013/DS-PT ngày 26/9/2013 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” bị Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị, có các đương sự:

Nguyên đơn: Bùi Đỗ Hiếu, sinh năm 1966; trú tại: 162B Điện Biên Phủ, phường 6, quận 3; địa chỉ liên lạc: E16 đường D6 khu dân cư Thảo Nguyên, phường Long Thạnh Mỹ, quận 9, thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Nguyễn Thị Minh Nguyệt, sinh năm 1959; trú tại 31/40 Ung Văn Khiêm, phường 25, quận Bình Thanh, thành phố Hồ Chí Minh

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Vũ Phan Hương Giang, sinh năm 1979; trú tại 55/9 Nguyễn Thông, phường 9, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.

2. Nguyễn Văn Nhung, sinh năm 1935; trú tại 3/1B (nay là 234) Qu13, khu phố 2, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Minh.

NHẬN THẤY

Tại đơn khởi kiện ngày 12/3/2012 và trong quá trình tố tụng, ông Bùi Đỗ Hiếu trình bày: Ngày 09/09/2007, ông đặt cọc cho bà Nguyễn Thị Minh Nguyệt để mua căn hộ tái định cư ở cao ốc An Cư, Khu dân cư An Phú- An Khánh, quận 2 diện tích là 140m², giá thỏa thuận là 10.200.000đ/m², tổng cộng là 1.428.000. 000đ. Ông đã giao cho bà Nguyệt 882.000.000d (ngày 09/9/2007, giao 100.000.000d, ngày 11/09/2007 giao 782.000.000d); số tiền còn lại 546.000.000đ ông sẽ tự đóng theo tiến độ khi được chủ phiếu tái định cư là ông Lê Thanh Liêm ủy quyền và nhận nhà. Nguồn gốc căn hộ mà bà Nguyệt nhận cọc, bán cho ông là của ông Lê Thanh Liêm. Ông Liêm là chủ sở hữu căn nhà bị giải tỏa tại số 36/6F tổ 45, khu phố 3, phường An Khánh, quận 2 bị giải tỏa và được bố trí tái định cư căn hộ số 04, tầng 14, chung cư An Cư, khu phố 5, phường An Phú, quận 2. Thời điểm đó chưa bàn giao căn hộ, ông Liêm bán phiếu tái định cư cho bà Phạm Thị Hà Hải, bà Nguyễn Ngọc Huệ. Bà Huệ chuyển nhượng phiếu tái định cư cho bà Nguyệt, bà Nguyệt nhận cọc chuyển nhượng lại cho ông. Ke từ ngày giao đủ tiền cho bà Nguyệt, ông làm các thủ tục liên quan đến việc đền bù giải tỏa để được nhận căn hộ chung cư theo thỏa thuận mua bán giữa ông và bà Nguyệt. Tuy nhiên sau 02 năm, ông cũng không nhận được căn hộ chung cư mà bà Nguyệt nhận đặt cọc chuyển nhượng cho ông theo thỏa thuận. Ngày 09/03/2009, ông khởi kiện vợ chồng ông Liêm và bà Hoàng tại Tòa án nhân dân quận 2. Tại Bản án sơ thẩm số 04/2011/DS-ST ngày 20/01/2011 của Tòa án nhân dân quận 2 và Bản án phúc thẩm số 733/2011/DS-PT ngày 29/06/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã dành quyền khởi kiện cho ông trong một vụ án khác với bà Nguyệt.

Ông yêu cầu vợ chồng bà Nguyệt hoàn trả đủ số tiền đã nhận của ông là 882.000.000d, không yêu cầu trả lãi.

Bị đơn bà Nguyễn Thị Minh Nguyệt trình bày:

Bà không đồng ý với trình bày của ông Hiếu, vì bà không trực tiếp thỏa thuận chuyển nhượng phiếu tái định cư với ông Hiếu và cũng không phải là người chuyển nhượng phiếu tái định cư cho ông Hiếu.

Khoản tiền 882.000.000d mà ông Hiếu giao cho bà không thể coi là khoản tiền ông Hiếu đặt cọc, mà chỉ được xem là khoản tiền được cấn trừ nghĩa vụ của bà Huệ. Vì ngày 01/6/2007, bà ký hợp đồng môi giới với bà Huệ với nội dung bà Huệ bán cho bà căn hộ chung cư trên với giá 812.000.OOOđ nhưng sau 03 tháng, không nhận được nhà, bà đã yêu cầu bà Huệ trả tiền cho bà. Bà Huệ đồng ý hủy họp đồng với bà nhưng thay vì bà Huệ phải trả tiền trực tiếp cho bà thì bà Huệ đồng ý và đề nghị ông Hiếu trả tiền cho bà. Ngày 12/9/2007, bà Nguyệt và bà Huệ hủy họp đồng môi giới, bà Huệ và ông Hiếu ký họp đồng môi giới bất động sản với nhau, vợ chồng ông Liêm hủy hợp đồng ủy quyền trước đây giữa ông Liêm và bà. Sau đó, vợ chồng ông Liêm ký hợp đồng ủy quyền cho ông Hiếu để mua căn hộ theo phiếu tái định cư.

Bà xác nhận có viết biên nhận tiền ngày 09/09/2007 và ngày 11/09/2007 nhưng bà viết theo yêu cầu của bà Huệ, vì bà nhận lại từ bà Huệ. Do đó, bà không đồng ý theo yêu cầu của ông Bùi Đỗ Hiếu. Bà đề nghị ông Hiếu đòi tiền bà Huệ. Bà yêu cầu Tòa án triệu tập bà Huệ tham gia tố tụng để làm rõ bản chất của vụ việc.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 12/2013/DS-ST ngày 24/4/2013, Tòa án nhân dân quận 2 quyết định:Tuyên bố họp đồng đặt cọc theo giấy nhận cọc ngày 09/ 09/2007 và ngày 11/09/2007 giữa bà Nguyễn Thị Minh Nguyệt và ông Bùi Đỗ Hiếu là vô hiệu.

Chấp nhận yêu cầu của ông Hiếu và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Vũ Phan Hương Giang.

Buộc bà Nguyệt và ông Nhung trả cho ông Hiếu và bà Giang số tiền là 882.000.000đ đủ một lần ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Dành quyền khởi kiện cho bà Nguyệt và ông Nhung đối với bà Huệ bằng một vụ kiện dân sự khác khi có yêu cầu theo quy định của pháp luật.

Ngày 02/5/2013, bà Nguyệt kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 1352/2013/DS-PT ngày 26/9/2013, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyệt và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Bà Nguyệt có đơn đề nghị giám đốc thẩm Bản án phúc thẩm nêu trên.

Tại Kháng nghị số 79/2014/DS-KN ngày 20/3/2014, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đề nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án dân sự phúc thẩm và hủy Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận 2, thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại vụ án.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với Kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tôi cao.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, Kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, ý kiến của Kiểm sát viên và sau khi thảo luận,

XÉT THẤY

Ngày 09/09/2007 và ngày 11/9/2007 ông Bùi Đỗ Hiếu đặt cọc cho bà Nguyễn Thi Minh Nguyệt 882.000.000d để mua căn hộ tái định cư ở cao ôc An Cư, Khu dân cư An Phú- An Khánh, quận 2. Căn hộ này là tiêu chuẩn tái định cư của vợ chồng ông Lê Thanh Liêm khi nhà nước thu hồi đất. Do 02 năm sau ông Hiếu không nhận được căn hộ chung cư mà bà Nguyệt nhận đặt cọc chuyển nhượng cho ông theo thỏa thuận nên ông Hiếu khởi kiện yêu cầu bà Nguyệt trả lại tiền đặt cọc nêu trên. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xử buộc vợ chồng bà Nguyệt phải trả cho ông Hiếu 882.000.000d là có căn cứ.

Tuy nhiên, do việc mua bán chuyển nhượng tiêu chuẩn nhà tái định cư từ vợ chồng ông Liêm cho nhiều người, cụ thể: Năm 2005, vợ chồng ông Liêm ký hợp đồng chuyển nhượng tiêu chuẩn nhà tái định cư cho bà Phạm Hải Hà và ủy quyền cho bà Hà được thay mặt ông liên hệ với các cơ quan nhà nước để lập thủ tục chọn, đăng ký đóng tiền mua căn hộ, ký các giấy tờ xin cấp giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Năm 2007, vợ chồng ông Liêm lại tiếp  tục ký giấy ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Minh Nguyệt và ông Bùi Đỗ Hiếu được thay mặt vợ chồng ông Liêm thực hiện các thủ tục liên quan đên nhà tái định cư. Việc vợ chồng ông Liêm ký giấy ủy quyền cho bà Nguyệt có sự giới thiệu của bà Lê Thị Sinh, bà Nguyễn Ngọc Huệ. Sau này, vợ chồng bà Hoàng, ông Liêm hủy giấy ủy quyền cho bà Nguyệt để lập giấy ủy quyền cho ông Hiếu có sự giới thiệu của bà Huệ, bà Nguyệt. Vợ chồng ông Liêm, bà Hoàng có nhận 200.000.000 đồng từ bà Sinh, bà Sinh khai số tiền 200.000.000 đồng là của bà Huệ đưa để ông Liêm chuyển nhượng tiêu chuẩn tái định cư cho bà Nguyệt. Bà Nguyệt đưa cho bà Huệ 812.000.000 đồng và bà Huệ ký họp đồng môi giới bất động sản cho bà Nguyệt. Sau 03 tháng không nhận được nhà, bà Nguyệt đề nghị hủy họp đồng thì bà Huệ giới thiệu ông Hiếu đến đặt cọc cho bà Nguyệt 882.000.000 đồng để nhận căn hộ tái định cư. Khi nhận tiền của ông Hiếu, bà Nguyệt đưa cho bà Huệ 40.000.000 đồng. Bà Huệ khai số tiền 40.000.000 đồng bà Huệ đưa lại cho ông Liêm.

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không đưa bà Huệ, ông Liêm, bà Hoàng, bà Sinh tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để làm rõ số tiền các bên đã nhận và xác định trách nhiệm của mỗi bên khi việc mua bán chuyển nhượng tiêu chuẩn nhà tái định cư bị hủylà không giải quy ết triệt để vụ án.

Vì các lẽ trên và căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 1 Điều 296, khoản 3 Điều 297, Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH

Chấp nhận Kháng nghị số 79/2014/DS-KN ngày 20/3/2014 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 1352/2013/DS-PT ngày 26/9/2013 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2013/DS-ST ngày 24/4/2013 của Tòa án nhân dân quận 2, thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp họp đồng đặt cọc” giữa nguyên đơn là ông Bùi Đỗ Hiếu với bị đơn là bà Nguyễn Thị Minh Nguyệt; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Vũ Phan Vân Hương, ông Nguyên Văn Nhung.