QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 238/2014/DS-GĐT NGÀY 11/6/2014 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ

TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Ngày 11 tháng 6 năm 2014, tại trụ sở Cơ quan thường trực của Tòa án nhân dân tối cao tại phía Nam đã mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” giữa các đương sự là:

Nguyên đơn:

Ông Trần Tuấn Anh, sinh năm 1978

Bà Nguyễn Vũ Thúy Diễm, sinh năm 1978

Cùng địa chỉ: số 113/7 Bis đường Thống Nhất, phường 11, quận Gò vấp, thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn:

Ông Phạm Tấn Sanh, sinh năm 1950

Bà Ngô Thị Kim Liên, sinh năm 1978

Cùng địa chỉ: số 116/2T đường Thống Nhất, phường 11, quận Gò vấp, thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông La Phương Nguyên, sinh năm 1961

2. Bà Nguyễn Thị Hoa, sinh năm 1963

Cùng địa chỉ: số 177/17 đường Quân Sự, phường 9, Quận 11, thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ tạm trú: số 62 đường Gò Xoài, khu phổ 11, phường Bình Hưng Hòa A, Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyên, bà Hoa: ông Nguyễn Văn Thành, sinh năm 1963

Địa chỉ: số 639/88 Hương Lộ 2, khu phố 7, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.

3. Ông La Phiêu, sinh năm 1934

4. Ông La Đại Cường, sinh năm 1990

5. Ông La Hùng Quang, sinh năm 1995

Cùng địa chỉ: số 177/17 đường Quân Sự, phường 9, Quận 11, thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ tạm trú: số 62 đường Gò Xoài, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN THẤY

Nguyền đon ông Trần Tuấn Anh, bà Nguyễn Vũ Thúy Diễm cùng trình bày: Do cần mua nhà đế ở, ông bà có thỏa thuận mua bán căn nhà số 62 đường Gò Xoài, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh của vợ chồng ông Phạm Tấn Sanh, bà Ngô Thị Kim Liên. Hai bên đã ký hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất là căn nhà số 62 đường Gò Xoài, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh có công chứng sổ 30619 quyển số 11/TTCC-SCC/HĐGD ngày 09/11/2009 tại Phòng công chứng số 5, thành phố Hồ Chí Minh với giá chuyển nhượng là 250.000.000đồng. Ông bà đã giao đủ tiền cho ông Sanh bà Liên và đã hoàn tất thủ tục đăng bộ sang tên, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất số AD 248822, trang bổ sung ngày 20/11/2009 của Ủy ban nhân dân quận Bình Tân.

Khi mua bán, ông bà có đến xem nhà và được ông Sanh bà Liên giói thiệu vợ chồng ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa là chủ nhà cũ đã bán nhà cho ông Sanh bà Liên nhưng chưa có chỗ ở mới nên xin ở tạm, khi nào cần lấy nhà thì ông Nguyên bà Hoa sẽ giao nhà ngay, ông Nguyên bà Hoa cũng xác nhận điều này.

Tuy nhiên, sau khi ông bà đăng bộ nhà đất xong thì ông Nguyên bà Hoa lại không đồng ý giao nhà .

Vì vậy, ông bà khởi kiện yêu cầu ông Sanh bà Liên và ông Nguyên bà Hoa phải giao ngay căn nhà số 62 đường Gò Xoài, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh cho ông bà.

Bị đon ông Phạm Tấn Sanh và bà Ngô Thị Kim Liên trình bày: ông bà cùng xác nhận lời trình bày của ông Anh bà Diễm là đúng. Trước đó, vào ngày 20/10/2008, ông bà có mua căn nhà số 62 đường Gò Xoài, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh của ông Nguyên bà Hoa với giá 200.000.OOOđồng, theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất có công chứng số 27350, quyển số 10/TTCC-SCC/HĐGD ngày 20/10/2008 tại Phòng công chứng số 5, thành phố Hồ Chí Minh. Ông bà đã giao đủ tiền cho ông Nguyên bà Hoa và đã làm xong thủ tục đăng ký nhà đất theo quy định của pháp luật. Do vợ chồng ông bà chưa sử dụng nhà và ông Nguyên bà Hoa có xin ở tạm do khó khăn, chưa tìm được chỗ ở mới nên ông bà đồng ý và ông Nguyên bà Hoa có cam kết khi nào ông bà cần lấy nhà thì sẽ giao nhà ngay.

Đến tháng 11/2009 vì cần vốn làm ăn, ông bà đã bán lại căn nhà trên cho ông Trần Tuấn Anh, bà Nguyễn Vũ Thúy Diễm với giá 250.000.000đồng, đã nhận đủ tiền và ông Anh bà Diễm đã làm xong thủ tục sang tên trước bạ. Khi mua bán, ông bà có đưa ông Anh bà Diễm đến xem nhà và ông Nguyên bà Hoa cũng nói khi nào ông Nguyên bà Hoa cần lấy nhà thì sẽ giao nhà ngay. Quan hệ mua bán nhà giữa ông bà với vợ chồng ông Nguyên bà Hoa qua sự giới thiệu của ông Vũ Trọng Nghĩa, ông bà không có cho ông Nguyên bà Hoa vay tiên lân nào cũng như không biêt việc ông Nguyên bà Hoa có vay mượn tiền của những người nào cả.

Nay ông bà chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Anh bà Diễm, đồng ý giao căn nhà số 62 đường Gò Xoài, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh cho ông Anh bà Diễm; đồng thời ông bà có đơn độc lập yêu cầu ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa phải giao căn nhà đã bán theo họp đồng có công chứng mà hai bên đã giao kết đe ông bà thực hiện việc giao nhà cho ông Anh bà Diễm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông La Phương Nguyên và bà Nguyễn Thị Hoa cùng trình bày: Trước đây do cần vốn làm ăn nên vào ngày 26/3/2007, vợ chồng ông bà có vay của bà Vũ Thị Hạnh, ngụ tại 90/15 Trường Chinh, phường 12, quận Tân Bình số tiền 30.000.000đồng, tiếp đến ngày 26/12/2007 vay thêm 20.000.000đồng, tổng cộng là 50.000.000đồng, lãi suất 7%/tháng, có viết giấy tay vay nợ. Sau vài tháng, bà Hạnh yêu cầu trả hết nợ gốc và lãi. Do không có tiền trả nên bà Hạnh có giới thiệu vợ chồng bà Võ Thị Bảy, ông Nguyễn Văn Sanh ở địa chỉ 87A đường Liên Khu 8-9, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh cho ông Nguyên, bà Hoa vay 70.000.000 đồng, lãi suất 6%/tháng. Sau khi trả vốn và lãi cho bà Hạnh hết 60.000.000đồng, ông bà còn lại 10.000.000 đồng làm vốn.

Sau khi đã trả lãi cho bà Bảy được 04 tháng, bà Bảy yêu cầu trả hết cả vốn và lãi còn nợ. Do không có tiền trả nợ ngay nên bà Bảy có nhờ bà Tuyết (không biết địa chỉ) giới thiệu vợ chồng ông bà sang vay tiền của ông Vũ Trọng Nghĩa, cư trú tại số 116/1J đường Thống Nhất, phường 11, quận Gò vấp. Ngày 25/8/2008, bà Tuyết, ông Nghĩa hẹn ông bà ra phòng công chứng số 5 để ký họp đồng đã được soạn sẵn. Ồng bà đã ký vay 100.000.000 đồng với lãi suất 5%/tháng, ông Nghĩa lấy trước tiền lãi 3 tháng là 15.000.000 đồng, 10.000.000 đồng tiền giới thiệu; ngoài ra do thiếu quyết định cấp số nhà nên vợ chồng ông bà phải trả thêm 1.000.000 đồng.

Tổng cộng ông Nghĩa trừ lại số tiền 26.000.000 đồng, vợ chồng ông bà nhận được 74.000.000đồng. Thấy vậy, bà Bảy không lấy lãi nữa.

Khoảng hai tháng sau, ông Nghĩa lại yêu cầu trả tiền vay và giới thiệu cho ông bà vay của ông Phạm Tấn Sanh, địa chỉ số 116/2T đường Thống Nhất, phường 11, quận Gò Vấp, số tiền vay là 200.000.000đồng với lãi suất 5%/tháng. Lúc đó do hoàn cảnh gia đình rất khó khăn, cha ông Nguyên bị bệnh tim nặng nên rất cần tiền. Ông Nghĩa và ông Sanh ra phòng công chứng trước làm sẵn hợp đồng và buộc vợ chông ông bà phải ký nhanh vào hợp đông. Sau đó, ông Sanh vê nhà ông Nghĩa giao cho ông bà 200.000.0Q0đồng, ông Sanh lấy trước hai tháng tiền lãi là 20.000.000 đồng, ông Nghĩa lấy 110.000.000 đồng gồm tiền vốn vay và 10.000.000đồng tiền lãi, ông bà có giao cho ông Sanh một bản chính sổ đỏ nhà đất và một tờ khai trước bạ.

Sau đó, ông bà có trả lãi cho ông Sanh được bốn tháng, mồi tháng 10.000.000 đồng thì ngưng trả lãi do quá khó khăn, không còn khả năng trả lãi tiếp.

Sau ba tháng nợ tiền lãi, ông Sanh buộc ông bà phải ký giấy gộp cả vốn và lãi thành nợ là 235.000.000đồng và yêu cầu ông bà trong thời hạn một tháng phải bán nhà trả nợ cho ông Sanh nhưng ông bà chưa kịp bán thì ông Sanh đã đăng bộ sang tên căn nhà của ông bà. Sau đó ông Sanh đã bán lại cho ông Anh bà Diễm. Khi vay mượn tiền và trả lãi hàng tháng, ông bà không giữ giấy tò gì cả do khi vay tiền và trả lãi, tất cả giấy tờ đều do ông Nghĩa, ông Sanh làm và giữ.

Vào ngày 30/11/2009, có ông Trần Tuấn Anh đến nhà gặp ông bà và nói là đã mua căn nhà này của ông Sanh, bà Liên và yêu cầu ông bà phải giao căn nhà cho ông Anh ngay. Ông Anh hứa sẽ cho ông bà thêm 100 OOO.OOOđồng; sau này, khi bán nhà có lời, ông Anh sẽ cho thêm 1.000.000.000 đồng nữa, nhưng ông bà không đồng ý. Nay, ông bà không chấp nhận giao nhà theo yêu cầu khởi kiện của ông Anh bà Diễm vì ông bà không có bán nhà mà chỉ có vay tiền của ông Sanh. Ông bà đề nghị hủy hợp đồng mua bán nhà đã công chứng ngày 20/10/2008 giữa ông bà với ông Sanh và hợp đồng mua bán nhà đã công chứng ngày 09/11/2009 giữa ông Sanh bà Liên vói ông Anh bà Diễm. Ông bà đồng ý trả lại số tiền vay cho ông Sanh là 2.00.000.000đồng.

Ông Nguyễn Văn Thành là người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyên, bà Hoa thống nhất lời trình bày của ông Nguyên, bà Hoa.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác gồm ông La Phiêu là cha ông Nguyên và anh La Đại Cường, anh La Hùng Quang là các con của ông Nguyên bà Hoa cùng thống nhất với trình bày của ông Nguyên bà Hoa.

Ông Vũ Trọng Nghĩa trình bày: Ông xác định quan hệ giữa ông và ông Nguyên bà Hoa là quan hệ mua bán nhà, không có việc cho vay tiền như lời khai của ông Nguyên bà Hoa. Ngày 25/8/2008, ông Nguyên bà Hoa cùng ông ra phòng công chứng số 5 ký hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất là căn nhà số 62 đường Gò Xoài, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh. Ông đã trực tiếp giao đủ tiên cho ông Nguyên bà Hoa ngay khi ký hợp đồng. Khoảng hai tháng sau thì ông Nguyên bà Hoa có nhu cầu mua lại nhà với giá 110.000.OOOđồng, do ông chưa đăng bộ sang tên nên ngày 20/10/2008 hai bên thỏa thuận ra công chứng hủy bỏ họp đồng chuyển nhượng nêu trên. Ông xác nhận có quen biết ông Sanh do là người cùng xóm và có giới thiệu ông Sanh mua nhà của ông Nguyên bà Hoa; còn việc thỏa thuận mua bán giữa hai bên thế nào ông không rõ.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2011/DSST ngày 14/01/2011, Tòa án nhân dân quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

- Chấp nhận yêu cầu của ông Trần Tuấn Anh và bà Nguyễn Vũ Thuý Diễm về việc yêu cầu ông Phạm Tẩn Sanh, bà Ngô Thị Kim Liên và ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa phải giao căn nhà số 62 đường Gò Xoài, khu phô 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành pho Hồ Chí Minh theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât có tài sản gan liền với đất công chứng sô 30619 quyển số 11 TP/CC-SCC/HĐ GD ngày 09/11/2009.

- Chấp nhận yêu cầu của ông Phạm Tấn Sanh và bà Ngô Thị Kim Liên về việc yêu cầu ông La Phương Nguyên, bà Nguyên Thị Hoa phải giao căn nhà số 62 đường Gò Xoài, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh theo hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất, công chứng số 27350 quyển số 10 TP/CC- SCC/HDGD ngày 20/10/2008.

- Buộc ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa, ông La Phiêu, ông La Đại Cường, ông La Hùng Quang phải giao căn nhà sổ 62 đường Gò Xoài, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh cho ông Trần Tuấn Anh và bà Nguyên Vũ Thuý Diễm.

- Ghi nhận sự tự nguyện của ông Trần Tuấn Anh và bà Nguyễn Vũ Thuý Diễm hỗ trợ di dời nhà cho ông La Phương Nguyên, bà Nguyên Thị Hoa số tiền 20.000.000 đồng.

Thi hành việc giao nhà và giao tiền ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về tiền lãi, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 21/01/2011, ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 554/2011/DS-PT ngày 19/5/2011, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông La Phương Nguyên và bà Nguyễn Thị Hoa. Sửa bản án dân sự sơ tham, xử:

- Chấp nhận yêu cầu của ông Trần Tuấn Anh và Bà Nguyễn Vũ Thuý Diễm về việc yêu cầu ông Phạm Tấn Sanh, bà Ngô Thị Kim Liên và ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa phải giao căn nhà so 62 đường Gò Xoài, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành pho Hồ Chí Minh theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất, công chứng số 30619 quyển sổ 11 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 09/11/2009.

- Chấp nhận yêu cầu của ông Phạm Tấn Sanh và bà Ngô Thị Kim Liên về việc yêu cầu ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa phải giao căn nhà số 62 đường Gò Xoài, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chỉ Minh theo hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất, công chứng số 27350 quyển sổ 10 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 20/10/2008.

- Buộc ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa, ông La Phiêu, ôngLa Đại Cường, ông La Hùng Quang và tất cả những người cư ngụ trong căn nhà sô 62 đường Gò Xoài, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh phải giao căn nhà số 62 đưcmg Gò Xoài, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh cho ông Trần Tuấn Anh và bà Nguyên Vũ Thuý Diễm.

- Ghi nhận sự tự nguyện của ông Trần Tuấn Anh và bà Nguyễn Vũ Thuý
Diễm ho trợ di dời nhà cho ông La Phương Nguyên, bà Nguyên Thị Hoa số tiền 10.000.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về tiền lãi, án phí và việc thi hành án theo luật định.

Ngày 06/6/2011, ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa, ông La Phiêu, ông La Đại Cường, ông La Hùng Quang có đơn đê nghị kháng nghị đối với bản án phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thâm với lý do các ông bà hoàn toàn không có bán nhà, việc ký hợp đồng mua bán nhà không tự nguyện mà do bị ông Phạm Tấn Sanh ép buộc để vay tiền và đế đảm bảo số tiền vay.

Tại Quyết định kháng nghị số 118/2014/KN-DS ngày 15/4/2014, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 554/2011/DS-PT ngày 19/5/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2011/DSST ngày 14/01/2011 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thâm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm nhân dân sát tối cao đề nghị chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

XÉT THẤY

Về tố tụng:

Ngoài gia đình ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa còn có ông Vòng Chí Cầu và bà Vòng Ngọc Châu (là các em của ông La Phương Nguyên) cùng ở trong căn nhà số 62 đường Gò Xoài khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh nhưng Tòa án câp sơ thâm và Tòa án cấp phúc thẩm không đưa ông Vòng Chí Câu và bà Vòng Ngọc Châu vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là thiếu sót.

Về nội dung:

Ông Trần Tuấn Anh, bà Nguyễn Vũ Thúy Diễm khởi kiện yêu cầu ông Phạm Tấn Sanh, bà Ngô Thị Kim Liên và ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa phải giao căn nhà số 62 đường Gò Xoài, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh cho ông Anh, bà Diêm vì cho răng ngày 09/11/2009, ông Phạm Tấn Sanh, bà Ngô Thị Kim Liên ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà trên cho ông Tràn Tuấn Anh, bà Nguyễn Vũ Thúy Diêm với giá 250.000.000đồng, ông Anh bà Diễm đã giao đủ tiền cho ông Sanh, bà Liên và cũng đã hoàn tất thủ tục đăng bộ sang tên. Nguồn gốc của căn nhà do ông Phạm Tấn Sanh nhận chuyển nhượng của ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa vào ngày 20/10/2008. Nhưng hiện nay gia đình ông La Phương Nguyên, bà Nguyên Thị Hoa vẫn ở trong căn nhà nêu trên.

Ông Phạm Tấn Sanh, bà Ngô Thị Kim Liên cũng yêu cầu ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa phải giao nhà cho ông Sanh, bà Liên để ông Sanh, bà Liên giao lại nhà cho ông Trần Tuấn Anh, bà Nguyễn Vũ Thúy Diễm. Ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa cho rằng quan hệ giữa ông Nguyên, bà Hoa và ông Phạm Tấn Sanh, bà Ngô Thị Kim Liên chỉ là quan hệ vay tiền chứ không phải là mua bán nhà, nên không đồng ý giao nhà cho ông Trần Tuấn Anh, bà Nguyễn Vũ Thúy Diễm.

Xét thấy, về mặt pháp lý, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất) ngày 20/10/2008 giữa ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa và ông Phạm Tấn Sanh đã hoàn tất, có công chứng và đã sang tên quyền sử dụng đất cho ông Sanh vào ngày 22/09/2009. Tuy nhiên, theo lời khai của ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa “do hoàn cảnh kinh tế quá khó khăn nên ông Nguyên, bà Hoa có vay nợ qua nhiều người. Lúc đầu, ông La Phưcmg Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa vay của bà Vũ Thị Hạnh sổ tiền 50.000.000 đồng, vài tháng sau, bà Hạnh giới thiệu cho ông Nguyên, bà Hoa vay 70.000.000đông của ông Nguyễn Văn Sanh, bà Võ Thị Bảy. Sau đó, bà Võ Thị Bảy có nhờ bà Tuyết giới thiệu cho ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa vay của ông Vũ Trọng Nghĩa 10.000.000 đồng. Do không có tiền trả cho ông Vũ Trọng Nghĩa nên ông Nghĩa lại giới thiệu cho ông La Phương Nguvên, bà Nguyên Thị Hoa vay của ông Phạm Tấn Sanh, bà Ngô Thị Kim Liên số tiền 200.000.000 đồng nhung ông Sanh, bà Liên buộc ông Nguyên, bà Hoa phải ký hợp đồng bán nhà mới cho vay tiên. Lúc đó, cha ông La Phương Nguyên bị bệnh tim nặng cần tiền mo gấp nên ông Nguyên, bà Hoa phải ký vào hợp đồng. Vì vậy, cân phải làm rõ việc chuyên nợ từ người này qua người khác cũng như việc chuyến nhượng nhà đất qua nhiều người như thế nào và có việc ông Nguyên, bà Hoa phải ký hợp đồng chuyển nhượng trong tình trạng túng quẫn hay không?

Để có căn cứ xác định ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa có bị ép buộc khi ký họp đồng chuyến nhượng hay không cần phải định giá nhà đất tại thời điếm hai bên ký họp đồng. Neu chênh lệch qua lớn so với giá chuyển nhượng thì có cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất) ngàỵ 20/10/2008 giữa ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa với ông Phạm Tấn Sanh là hợp'đồng giả cách. Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm tuyên buộc ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa và những người cư ngụ trong căn nhà số 62 đường Gò Xoài phải giao trả căn nhà theo họp đồng công chứng số 27350 ngày 20/10/2008 có diện tích xây dựng 15m², diện tích sàn xây dựng 30m². Nhưng trên thực tế, căn nhà trên có diện tích xây dựng 47,4m², diện tích sàn xây dựng là 94,8m² dẫn đến việc không thể thi hành án được. Do đó, cần phải làm rõ ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa ký hợp đồng bán một phần căn nhà hay bán toàn bộ căn nhà, nếu bán một phần thì vị trí cụ thể như thế nào?

Như vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa làm rõ những vân đề nêu trên mà chỉ căn cứ vào họp đồng đã được công chứng, từ đó buộc ông La Phương Nguyên, bà Nguyễn Thị Hoa, ông La Phiêu, ông La Đại Cường, ông La Hùng Quang và tất cả những người cư ngụ trong căn nhà sổ 62 đường Gò Xoài phải giao trả căn nhà trên cho ông Trần Tuấn Anh, bà Nguyễn Vũ Thúy Diễm là chưa đủ căn cứ.

Do đó, cần chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao hủy bản án phúc thâm và bản án sơ thẩm; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thấm xét xử lại mới đảm bảo quyền lợi của các đương sự.

Vì các lẽ trên,

Căn cứ khoản 2 Điều 291 và khoản 3 Điều 297 Bộ luật tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH

Chấp nhận kháng nghị số 118/2014/KN-DS ngày 15/4/2014 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 554/2011/DS-PT ngày 19/5/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2011/DSST ngày 14/01/2011 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” giữa nguyên đơn là ông Trần Tuấn Anh, bà Nguyễn Vũ Thúy Diễm với bị đơn là ông Phạm Tấn Sanh, bà Ngô Thị Kim Liên và những người có quyên lợi nghĩa vụ liên quan khác.