QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 245/2014/DS-GĐT NGÀY 11/06/2014 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Họp phiên tòa ngày 11 tháng 6 năm 2014 tại Trụ sở Cơ quan thường trực của Tòa án nhân dân tối cao tại phía Nam để xét xử giám đốc thẩm vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa các đương sự:

Nguyên đơn:

1. Ông Vũ Văn Tảo, sinh năm 1943.

2. Bà Nguyễn Thị Râng, sinh năm 1947.

Cùng địa chỉ: 160 Quốc lộ 51, khu phố Kim Sơn, phường Kim Dinh, thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Bị đơn: Ông Bùi Công Minh, sinh năm 1964.

Địa chỉ: Tổ 1, khu phố Kim Hải, phường Kim Dinh, thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

Ngân hàng Đầu Tư và Phát triển Việt Nam.

Địa chỉ: 35 Hàng Vôi, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội.

NHẬN THẤY

Nguyên đơn - ông Vũ Văn Tảo và bà Nguyễn Thị Râng trình bày: Năm 2004, ông bà vay Ngân hàng 150.000.000 đồng nhưng đến hạn không có khả năng trả nợ gốc và lãi nên ông bà nhờ ông Bùi Công Minh vay tiền để trả nợ Ngân hàng. Ông Bùi Công Minh đã bảo lãnh cho ông bà vay của bà Lê Thị Kim Chi 200.000.000 đồng để trả cho Ngân hàng và lấy giấy tờ đất về. Sau đó, ông bà bảo lãnh cho ông Bùi Công Minh vay Ngân hàng Đầu tư và phát triển Bà Rịa số tiền 270.000.000 đồng bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của ông bà. Ông bà có ra ủy ban nhân dân xã ký họp đồng ủy quyền cho ông Bùi Công Minh vay tiền, không có ký họp đồng chuyển nhượng đất ngày 18/10/2007 với ông Bùi Công Minh.

Ông bà yêu cầu hủv họp đồng chuyển nhượng đất ngày 18/10/2007 và đồng ý trả cho ông Bùi Công Minh 270.000.000 đồng tiền gốc và tiền lãi theo lãi suất ngân hàng.

Bị đơn ông Bùi công Minh trình bày: Ngày 16/10/2007 ông và vợ chồng ông Vũ Văn Tảo ký “Hợp đồng thỏa thuận” với nội dung vợ chồng ông Vũ Văn Tảo đồng ý bán cho ông toàn bộ nhà và quyền sử dụng đất tại các thửa 236, 634, 638, 639, 640 diện tích 3.500m², trong đó có 229m² đất thổ cư với giá 300.000.000 đồng tại thời điểm thỏa thuận. Ông Bùi Công Minh đứng ra vay ngân hàng cho vợ chồng ông Vũ Văn Tảo 270.000.000 đồng. Sau một năm kể từ ngày 16/10/2007 vợ chồng ông Vũ Văn Tảo phải trả cho ông Bùi Công Minh 270.000.000 done gốc và tiền lãi. Nếu không ông Bùi Công Minh được toàn quyền sử dụng nhà đất của vợ chồng ông Vũ Văn Tảo. Ông Bùi Công Minh phải ứng ngay cho vợ chồng ông Vũ Văn Tảo 200.000.000 đồng để trả ngân hàng. Việc thỏa thuận này có sự chứng kiến và ký tên làm chứng của ông Đồ Khắc Thắng, ông Nguyễn Quốc Tuấn và anh Vũ Văn Tuấn (con ông Tảo và bà Râng).

Ngày 18/10/2007 hai bên đến ủy ban nhân dân phường Kim Dinh ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá chuyển nhượng là 300.000.000 đồng. Ồng đã bảo lãnh cho ông Vũ Văn Tảo vay bà Lê Thị Kim Chi 200.000.000 đồng coi như tiền ông ứng trước theo thỏa thuận. Sau đó, ngày 22/10/2007, ông vay 270.000.000 đồng tại ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam và đã giao cho ông Vũ Văn Tảo 270.000.000 đồng để ông Vũ Văn Tảo trả nợ cho bà Lê Thị Kim Chi 200.000.000 đồng tiền gốc và tiền lãi.

Sau 1 năm, ông nhiều lần yêu cầu vợ chồng ông Vũ Văn Tảo trả tiền nhưng vợ chồng ông Vũ Văn Tảo không có tiền trả. Vì vậy, ngày 28/10/2008, ông đã trả tiền gốc và lãi cho ngân hàng, giải chấp đối với giấy tờ thế chấp tại ngân hàne và đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông đứng tên từ tháng 11/2008. Ông đã trả nốt số tiền 30.000.000 đồng cho vợ chồng ông Vũ Văn Tảo và vợ chồng ông Vũ Văn Tảo đã viết giấy biên nhận của ông Bùi Công Minh tổng cộng 300.000.000 đồng.

Ông không đồng ý với yêu cầu của vợ chồng ông Vũ Văn Tảo và có yêu cầu phản tố, yêu cầu công nhận họp đồng chuyển nhượng đất ngày 18/10/2007 và buộc vợ chồng ông Vũ Văn Tảo giao cho ông toàn bộ diện tích đất 3.494,3m² và căn nhà cấp 4, vật kiến trúc và cây trái trên đất.

Đại diện người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan - Ngân hàng Đầu tư và Phát triến Việt Nam trình bày:

Khoản nợ ông Bùi Công Minh vay từ ngày 22/10/2007 đã được ông Bùi Công Minh thanh toán xong. Hiện nay ông Bùi Công Minh đang thế chấp quyền sử dụng đất để vay 850.000.000 đồng. Việc vay tiền, thể chấp đúng quy định của pháp luật. Ngân hàng không có ý kiến gì trong vụ án này.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 28/2011/DSST ngày 24/8/2011 của Tòa án nhân dân thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu quyết định:

Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Văn Tảo và bà Nguyễn Thị Râng về yêu câu tuyên bô họp đông vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/10/2007 giữa ông Tảo, bà Râng với ông Minh.

Chấp yêu cầu phản tố của ông Bùi Công Minh. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/10/2007 giữa ông Tảo, bà Râng với ông Minh hợp pháp và có hiệu lực pháp luật.

Buộc ông Vũ Văn Tảo và bà Nguyễn Thị Râng phải giao cho ông Bùi Công Minh 3.494,3m² đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Tảo số L722115 cấp ngày 29/4/1998 gồm các thửa đất 236, 634, 638, 639, 640, 631 thuộc tờ bản đồ số 47, 20 (trong đó có 217,3m² đất ở và 3.277m² đất nông nghiệp) cùng toàn bộ nhà, vật kiến trúc, cây trái trên đất.

Ngoài ra, toà án cấp sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Sau đó, ông Vũ Văn Tảo và bà Nguyễn Thị Râng kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm nêu trên.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 89/DSPT ngày 14/11/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu quyết định:

Không chấp nhận yêu,cầu kháng cáo của ông Vũ Văn Tảo và bà Nguyễn Thị Râng. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Ông Vũ Văn Tảo, bà Nguyễn Thị Râng và các anh chị Vũ Văn Tiên, Vũ Văn Tuấn, Vũ Văn Tráng, Vũ Văn Toan, Vũ Thị Thủy, Vũ Hải Tuyền và Vũ Thị Thu đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm.

Tại công văn số 373/CC-THA ngày 28/9/2012, Chi cục thi hành án thị xã Bà Rịa kiến nghị xem xét lại bản án phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.

Tại Quyết định kháng nghị số 115/KN-DS ngày 15/4/2014 của Chánh án Toà án nhân dân tối cao đã quyết định kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên, đề nghị Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm theo hương huỷ bản án dân sự phúc thẩm và bản án dân sự sơ thẩm nêu trên; giao hồ sơ cho Toà án nhân dân thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử sơ thâm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị nêu trên của Chánh án Toà án nhân dân tối cao.

XÉT THẤY

Ngày 16/10/2007, ông Bùi Công Minh giới thiệu ông Vũ Văn Tảo và bà Nguyễn Thị Râng đến gặp bà Lê Thị Kim Chi vay 200.000.000đồng, đồng thời ông Bùi Công Minh làm “Họp đồng thoả thuận” với ông Vũ Văn Tảo, bà Nguyễn Thị Râng, nội dung: Ông Vũ Văn Tảo và bà Nguyễn Thị Râng uỷ quyền cho ông Bùi Công Minh đứng tên vay ngân hàng với số tiền 270.000.000đồng; hết thời hạn vay là 01 năm theo họp đồng tín dụng ông Bùi Công Minh đứng ra vay ngân hàng mà ông Vũ Văn Tảo, bà Nguyễn Thị Râng không trả đủ số tiền gốc vay 270.000.000đồng và lãi suất để ông Minh trả cho ngân hàng thì ông Vũ Văn Tảo và bà Nguyễn Thị Râng phải giao toàn bộ tài sản đã ghi trong họp đồng thoả thuận này cho ông Bùi Công Minh toàn quyền sử dụng.

Ngày 18/10/2007, tại ưỷ ban nhân dân phường Kim Dinh, thị xã Bà Rịa ông Vũ Văn Tảo, bà Nguyễn Thị Râng và ông Bùi Công Minh ký họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 3.494,3m² đất thuộc các thửa 236, 631, 634, 638, 639, 640 tờ bản đồ số 47, 20 phường Kim Dinh, thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L 722115 cấp cho ông Vũ Văn Tảo với giá 300.000.000đồng.

Ngày 23/10/2007, ông Bùi Công Minh đứng ra vay ngân hàng Đầu tư - Phát triển số tiền 270.000.000đồng, trên cơ sở tài sản thế chấp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Vũ Văn Tảo, bà Nguyễn Thị Râng nêu trên. Sau khi vay được tiền, ông Vũ Văn Tảo và bà Nguyễn Thị Râng dùng số tiền này vào việc trả nợ gốc và lãi cho bà Lê Thị Kim Chi.

Như vậy, việc ký kết họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên giữa ông Vũ Văn Tảo, bà Nguyễn Thị Râng với ông Bùi Công Minh là có thật. Tuy nhiên, bản chất của hợp đồng này là thế chấp để vay tiền ngân hàng chứ không phải là họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, giá trị tài sản thực tế cao hơn nhiều so với giá trị ghi trong họp đồng chuyển nhượng, tiền thanh toán họp đồng chuyển nhượng thực tế không phải của ông Bùi Công Minh mà do vay của Ngân hàng Đầu tư - Phát triển được 270.000.000đồng bằng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của ông Vũ Văn Tảo, bà Nguyễn Thị Râng.

Ngoài, ra, họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Vũ Văn Tảo, bà Nguyễn Thị.Râng với ông Bùi Công Minh là họp đồng có điều kiện vì các bên thoả thuận sạu 01 năm, nếu ông Vũ Văn Tảo, bà Nguyễn Thị Ràng không trả được nợ sẽ chuỷển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng luật đất đai. Họp đồng thoả thuận ngày 16/10/2007 nhưng đến ngày 18/10/2007 trong khi điều kiện của hợp đồng chưa đến thời hạn. để thi hành thì các bên đã làm họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là không đúng với mục đích của họp đồng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dất giữa ông Vũ Văn Tảo, bà Nguyễn Thị Râng với ông Bùi Công Minh là vô hiệu.

Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm công nhận họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/7/2007 giữa ông Vũ Văn Tảo, bà Nguyễn Thị Râng với ông Bùi Công Minh. Buộc ông Vũ Văn Tảo và bà Nguyễn Thị Râng phải giao cho ông Bùi Công Minh 3.494,3m² đất theo giấy chứng nhận quyên sử dụng đất số L 722115 cấp ngày 29/4/1998 cho ông Vũ Văn Tảo gồm các thửa 236, 631, 634, 638, 640 tờ bản đồ số 47, 20 (trong đó có 217,3nr đât ở và 3.277m² đất nông nghiệp) cùng toàn bộ nhà, vật kiến trúc, cây trái trên đât là thiệt hại đên quyên, lợi ích của ông Vũ Văn Tảo, bà Nguyên Thị Râng.

Về tố tụng:

Anh Vũ Văn Tuấn là con của ông Vũ Văn Tảo và bà Nguyễn Thị Ring có ký vào “Hợp đồng thoả thuận” ngày 16/10/2007, nhưng Toà án không triệu tập anh Vũ Văn Tuấn để làm rõ vấn đề này. Gia đình ông Vũ Văn Tảo có chín người con đã thành niên, hiện tại một số người vẫn có trong hộ khẩu với ông Vũ Văn Tảo và sinh sống trên đất tranh chấp, nhưng Toà án không đưa những người này vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyên, nghĩa vụ liên quan trong vụ án là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Ông Bùi Công Minh không phải là người đưa cho vợ chồng ông Vũ Văn Tảo 200.000.000đồng vào ngày 16/10/2007 để thanh toán một phần họp đồng, mà thực tế là bà Lê Thị Kim Chi cho vợ chông ông Vũ Văn Tảo vay. Sau đó, vợ chông ông Vũ Văn Tảo dùng tiền vay từ ngân hàng để trả gốc và lãi cho bà Lê Thị Kim Chi, nhưng Toà án không triệu tập bà Lê Thị Kim Chi đê làm rõ vấn đê này là thiêu sót.

Do đó, kháng nghị của Chánh án Toà án nhân dân tối cao là có căn cứ nên được chấp nhận.

Bởi các lẽ trên;

Căn cứ khỏan 2 Điều 291, khỏan 3 Điều 297 của Bộ luật tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH

Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 89/2011/DSPT ngày 14/11/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Vũ Văn Tảo, bà Nguyễn Thị Râng với bị đơn là ông Bùi Công Minh.