QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 94/2014/DS-GĐT NGÀY 05/03/2014 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Ngày 05/3/2014, tại trụ sở Cơ quan thường trực Tòa án nhân dân tối cao tại phía Nam, mở, phiên tòa giám đổc thẩm xét xử vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Loan

Địa chỉ: 124 Ấp Chợ, phường Thủ Thiêm, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn:

1. Ông Ngô Nguyên

Địa chỉ: 17/7 Nguyễn Đình Chi, phường 9, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh.

2. Bà Tất Mỹ Lan

Địa chỉ: 309 Lê Quang Sung, phường 6, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh.

NHẶN THẤY

Tại đơn khởi kiện ngày 29/7/2009 nguyên đon bà Nguyễn Thị Loan trình bày:

Ngày 03/12/2008 bà Nguyễn Thị Loan thỏa thuận sang nhượng thửa đất số 322-140 tờ bản đồ số 5 tọa lạc tại phường Tân Tạo, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh, có diện tích 125m² với giá tiền là 1.400.000.000 đồng của vợ chồng ông Ngô Nguyên và bà Tất Mỹ Lan. Bà Nguyễn Thị Loan đã giao số tiền trên cho vợ chồng ông Nguyên tại Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam. Ngày 04/2/2009 bà Nguyễn Thị Loan cùng vợ chồng ông Ngô Nguyên đến Phòng công chứng chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 09/3/2009 Ủy ban nhân dân quận Bình Tân đã đăng bộ tên bà Nguyễn Thị Loan trên sổ đỏ, bà Loan đã nộp thuế trước bạ nhưng vợ chồng ông Ngô Nguyên không chịu giao đất. Bà Nguyễn Thị Loan khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông Ngô Nguyên phải thực hiện đúng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký.

Bị đơn ông Ngô Nguyên, bà Tất Mỹ Lan trình bày:

Vợ chồng ông có lô đất diện tích 125m² tại thửa 322-140 tờ bản đồ số 5 tọa lạc tại phường Tân Tạo, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh, được Ủy ban nhân dân quận Bình Tân cấp giấy chứng nhận so H00862 ngày 08/8/2005. Vợ chồng ông tiến hành xây dựng căn nhà có kết cấu đúc 3 lầu, tường gạch, sàn bê tông, mái tole và được cấp số tạm là 198 đường 55, phường Tân Tạo, quận Bình Tân. Ngày 19/10/2006 và ngày 05/01/2007 vợ chồng ông thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên để vay 1.000.000.000 đồng tại Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam. Đầu năm 2008 giữa ông Ngô Nguyên và bà Nguyễn Thị Loan có thỏa thuận cùng góp vốn thành lập công ty Vỹ Nguyên, có tổng vốn điều lệ là 3.800.000.000 đồng theo đó bà Loan góp 1.900.000.000 đồng. Sau đó công ty Vỹ Nguyên đã được cấp giấy chứng nhận kinh doanh. Ngày 21/8/2008 vợ chồng ông Ngô Nguyên ký hợp đồng (giấy tay) chuyển nhượng nhà và đất nêu trên cho bà Nguyễn Thị Loan với giá 3.800.000.000 đồng mục đích để trả nợ ngân hàng và góp vốn thành lập công ty Vỹ Nguyên chứ thực ra không có việc chuyển nhượng nhà. Thực tế bà Nguyễn Thị Loan đã trả cho Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam số tiền 1.400.000.000 đồng và một xe tay ga hiệu SH. Do có mâu thuẫn nên bà Nguyễn Thị Loan từ chối góp vốn thành lập công ty TNHH Vỹ Nguyên và buộc vợ chồng ông Ngô Nguyên phải ra công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên với giá 250.000.000 đồng. Vợ chồng ông không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà Loan.

Tại bản án sơ thẩm số 97/2010/DSST ngày 30/9/2010, Tòa án nhân dân quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

“Chấp nhận một phân yêu câu khởi kiện của bà Nguyên Thị Loan về việc yêu cầu ông Ngô Nguyên và bà Tất Mỹ Lan phải giao toàn bộ nhà đất tạisổ 198 đường 55, phường Tân Tạo, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh cho bà Nguyên Thị Loan theo hợp đổng chuyến nhượng quyển sử dụng đất công chứng sổ 003580 ngày 04/02/2009 lập tại Phòng công chứng Nhà nước sổ 2 và yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà giấy tay ngày 21/8/2008 giữa bà Nguyễn Thị Loan với ông Ngô Nguyên và bà Tất Mỹ Lan về việc mua bản căn nhà số 198 đường 55, phường Tân Tạo, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.

Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đom bà Nguyễn Thị Loan về việc yêu cầu ông Ngô Nguyên và bà Tất Mỹ Lan phải giao toàn bộ đất và căn nhà tại số 198 đường 55, phường Tân Tạo, quận Bình Tân, thành pho Hồ Chí Minh cho bà Nguyễn Thị Loan theo hợp đồng số 003580 ngày 04/02/2009 lập tại Phòng công chứng nhà nước số 2.

Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Loan về việc hủy hợp đồng mua bán nhà giấy tay ngày 21/8/2008 giữa bà Nguyên Thị Loan với ông Ngô Nguyên và bà Tất Mỹ Lan về việc mua bán căn nhà số 198 đường 55, phường Tân Tạo, quận Bình Tăn, thành phố Hồ Chí Minh.

Tuyên bổ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng số 003580 ngày 04/02/2009 về việc chuyến nhượng quyền sử dụng đất sổ H00862 ngày 08/8/2005 của Ủy ban nhân dân quận Bình Tân giữa ông Ngô Nguyên, bà Tất Mỹ Lan và bà Nguyễn Thị Loan là vô hiệu.

Ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận yêu cầu của các đương sự ông Ngô Nguyên, bà Tất Mỹ Lan và bà Nguyễn Thị Loan về việc hủy hợp đồng gỉấỵ tay ngày 21/8/2008 giữa bà Nguyễn Thị Loan với ông Ngô Nguyên và bà Tất Mỹ Lan về việc mua bản căn nhà số 198 đường 55, phường Tân Tạo, quận Bình Tăn, thành phố Hồ Chí Minh.

Buộc ông Ngô Nguyên và bà Tất Mỹ Lan cỏ trách nhiệm hoàn lại cho bà Nguyễn Thị Loan sỗ tiền 1.400.000.000 đồng”.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về phần thi hành án và kiến nghị Ủy ban nhân dân quận Bình Tân thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00862 do Ủy ban nhân dân quận Bình Tân cấp đứng tên bà Nguyễn Thị Loan, chi phí định giá, án phí và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 07/10/2010, bà Nguyễn Thị Loan có đơn kháng cáo xin xét xử lại;

Ngày 03/12/2010, Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị bản án sơ thẩm theo trình tự phúc thẩm.

Tại bản án phúc thẩm số 88/2011/DSPT ngày 21/01/2011, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

“Chấp nhận yêu cầu khảng cảo của bà Nguyễn Thị Loan; không chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhăn dân thành phố Hồ Chí Minh. Sửa bản án sơ thẩm như sau:

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 04/02/2009 tại Phòng công chứng nhà nước sổ 2 thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Nguyễn Thị Loan với ông Ngô Nguyên, bà Tất Mỹ Lan là hợp pháp. Buộc bà Nguyễn Thị Loan với ông Ngô Nguyên, bà Tất Mỹ Lan tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên.

Bà Nguyễn Thị Loan cỏ nghĩa vụ hoàn lại cho ông Ngô Nguyên, bà Tất Mỹ Lan giá trị xây dựng nhà trên đất là 977.900.000 đồng để được sở hữu căn nhà trống trên đất hiện mang sổ tạm 198 đường 55, phường Tân Tạo, quận Bình Tân.

Buộc ông Ngô Nguyên, bà Tất Mỹ Lan giao trả nhà trổng và đất tại số 198 đường 55, phường Tân Tạo, quận Bình Tân cho bà Nguyễn Thị Loan.

Việc giao nhận đất và nhận tiên giữa các đương sự được thực hiện cùng lúc tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền ngay sau khỉ bản án có hiệu lực pháp luật.

Bà Loan được quyền liên hệ các cơ quan chức năng để xỉn hợp thức hóa quyền sở hữu nhà và ghi bổ sung quyền sở hữu nhà ở vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sổ H00862 do Ủy ban nhân dân quận Bình Tân cấp ngày 08/8/2005.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn tuyên về án phí và các điều khoản thi hành án.

Ngày 10/02/2011, ông Ngô Nguyên và bà Tất Mỹ Loan có đon đề nghị xem xét các nội dung:    

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và bà Loan là giả tạo, thực chất bà Loan dùng tiên để góp vôn thành lập -dồng' ty Vỹ Nguyên và là thành viên của công ty nên hợp đồng trên là vô hiệụ những được Tòa án cấp phúc thẩm công nhận.

- Việc định giá nhà tại số 198 đường 55 phường Tân tạo, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh là không đúng quy định pháp luật vì từ khi định giá nhà đến khi xét xử là 15 tháng.

Tại Quyết định kháng nghị số 576//2013/KN-DS ngày 25/12/2013, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Bản án phúc thẩm 88/2011/DS- PT ngày 21/01/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 97/2010/DSST ngày 30/9/2010 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

XÉT THẤY

Vợ chồng ông Ngô Nguyên và bà Tất Mỹ Lan có có quyền sử dụng đối với diện tích 125m² đất thuộc thửa 322-140 tờ bản đồ số 5 tọa lạc tại phường Tân Tạo, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh, được Ủy ban nhân dân quận Bình Tân cấp giấy chứng nhận số H00862 ngày 08/8/2005. Ông Ngô Nguyên và bà Tất Mỹ Lan đã tiến hành xây dựng nhà và được cấp số tạm là 198 đường 55, phường Tân Tạo, quận Bình Tân. Ngày 21/8/2008, ông Ngô Nguyên ký hợp đồng viết tay chuyển nhượng nhà và đất nêu trên cho bà Nguyễn Thị Loan với giá 3.800.000.000 đồng mục đích trả nợ ngân hàng và góp vốn thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn Vỹ Nguyên. Bà Nguyễn Thị Loan cho rằng ngày 04/2/2009, bà Loan cùng vợ chồng ông Ngô Nguyên đến Phòng công chứng chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất nêu trên và đã giao 1.400.000.000 đồng cho vợ chồng ông Nguyên tại Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam. Sau đó bà Loan đã nộp thuế trước bạ, đăng bộ quyền sử dụng đất nhưng vợ chồng ông Ngô Nguyên không thực hiện việc giao đất. Vì vậy, bà Nguyễn Thị Loan khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông Ngô Nguyên phải thực hiện đúng thỏa thuận.

Ông Ngô Nguyên cho rằng bà Nguyễn Thị Loan là thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn Vỹ Nguyên, số tiền 1.900.000.000 đồng dùng để góp vốn thành lập Công ty, thực tế không có việc chuyển nhượng đất. Ông Ngô Nguyên thừa nhận bà Nguyễn Thị Loan đã trả nợ thay cho ông tại Ngân hàng thương mại,eổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam số tiền 1.400.000.000 đồng và một xe máy hiệu SH. Do đó, ông Ngô Nguyên và bà Tất Mỹ Lan không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Loan.

Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện, ông Ngô Nguyên và bà Nguyễn Thị Loan là thành viên của Công ty trách nhiệm hữu hạn Vỹ Nguyên và vốn góp của mỗi người là 1.900.000.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cần làm rõ ông Ngô Nguyên và bà Nguyễn Thị Loan góp vốn bằng tài sản hay bằng tiền để từ đó kết luận hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa các bên là giả tạo hay là thực, nếu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là có thực thì cần xem xét lại hợp đồng chuyển nhượng đất của bà Loan và ông Nguyên, bà Lan có hợp pháp hay không; vì sao trong hợp đồng chuyển nhượng (viết tay) ngày 21/8/2008 có ghi. giá trị chuyển nhượng là 3.8000.000.000 đồng, nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng có công chứng ngày 04/02/2009 chỉ ghi giá chuyển nhượng là 250.000.000 đồng, tại thời điểm các bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Ngô Nguyên đã xây dựng nhà (được cấp số tạm) nhưng tại sao trong hợp đồng chuyển nhượng chỉ thể hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp nếu hợp đồng chuyển nhượng là hợp pháp thì cần làm rõ ý chí của các bên chuyển nhượng nhà đất trên với giá trị là bao nhiêu và định giá lại tài sản để giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

Căn cứ khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297 và khoản 1, 2 Điều 299 của Bộ luật tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH

Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 88/2011/DS-PT ngày 21/01/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm số 97/2010/DSST ngày 30/9/2010 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Loan với bị đơn là ông Ngô Nguyên và bà Tất Mỹ Lan.